09 de Abril 2018

Tres consejos para invertir en real estate y aprovechar las ventajas del crowdfunding

Sofía Gancedo, co fundadora y Directora Global de Operaciones de Bricksave, repasa los principales factores a considerar para maximizar la rentabilidad de las inversiones en real estate.

Tres consejos para invertir en real estate y aprovechar las ventajas del crowdfunding

A pesar de que el crowdfunding hoy está en boca de muchos, vale la pena recordar que el financiamiento colectivo fue utilizado por la banda británica Marillion en 1997 para financiar su gira por los Estados Unidos. En aquel entonces lograron reunir 60 mil dólares a través de internet. Casi una década más tarde también lo utilizó Obama para su campaña: en septiembre de 2008 había logrado recaudar una cifra récord de US$ 150 millones. Unos años más tarde, el financiamiento colectivo se convirtió en una industria global y el Banco Mundial estima que será un mercado de US$ 96 mil millones para 2020. Hoy por hoy, el segmento crowdfunding para proyectos de inversión tiene un crecimiento anual global de 147%, de acuerdo a la Universidad de Cambridge.

Estos números son más que significativos para un inversor en real estate. Actualmente, para ésta industria se abrieron nuevas posibilidades de participación en un mercado conservador y comparativamente seguro, pero que estaba  tradicionalmente caracterizado por altas barreras de entrada. Hoy el crowdfunding permite acceder a aquellas inversiones reservadas antiguamente para un segmento de gran poder adquisitivo.

Sea uno inversor de real estate a través de crowdfunding, o un inversor tradicional de esa industria, existen algunas claves que son importantes tener en cuenta. En este rubro, una inversión consiste en lograr la mayor rentabilidad a través de la apreciación de la propiedad por un lado y maximizar la renta que se recibe a través del alquiler, por el otro. De este modo, es importante distinguir entre una propiedad para vivir, y una propiedad para invertir; la segunda debe ofrecer resultados económicos duros que respalden la decisión en comparación con otras inversiones, tanto de real estate como financieras.

1. En primer lugar, el valor de compra es clave en cualquier operación inmobiliaria. Dado que son inversiones a mediano y largo plazo es muy difícil estimar el valor de venta de mercado en unos años. La mejor manera de asegurarnos que sea una buena inversión es simplemente intentar comprar por debajo del precio promedio de mercado. Por lo tanto es fundamental evaluar cuál es el valor de entrada que posee la inversión que estoy considerando. El crowdfunding en Argentina y en el mundo apalancado por la tecnología ofrece valores más que atractivos en comparación con una inversión tradicional en real estate.

2. En segundo lugar, los costos asociados con una operación inmobiliaria suelen ser minimizados a la hora de hacer un pronóstico de inversión. Y nunca deben ser subestimados. En el análisis se deben incluir costos de escrituración e impuestos en la compra tanto como el tiempo que dure la inversión. Además hay que incluir los costos de tener la propiedad en alquiler, los impuestos, tasas, mantenimiento, y finalmente, los costos de venta. Tanto si uno invierte a través de un fideicomiso, un fondo de inversión o a través de crowdfunding, la información clara, transparente y periódica debe estar pactada desde el comienzo. Qué gastos absorberá usted y cuáles la empresa responsable de la inversión deben estar claros. Desde ya, una compañía con economía de escala podrá absorber y minimizar estos costos en comparación con otra más pequeña.

3. Por último, debemos esperar rendimientos lógicos. Si prometen rendimientos extraordinarios, desconfíe. Un rendimiento muy alto en real estate significa un riesgo alto; el mercado inmobiliario tiende a tener rentas conservadoras ya que está respaldado por activos reales y la volatilidad del sector es baja. De acuerdo al Banco Central de San Francisco, si comparamos el real estate residencial del mundo no financiado con una cartera diversificada en acciones en los últimos 100 años, el real estate tuvo una volatilidad del 10% comparado con un 22% del mercado de acciones. El real estate puede parecer menos rentable en comparación con el mercado de capitales, pero ofrece la ventaja de una volatilidad mucho menor a lo largo del tiempo.



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