10 de Julio 2018

Miami: qué oportunidades hay para invertir en real estate

Cuáles son las zonas más dinámicas de la ciudad hoy y qué valores manejan. Los proyectos en danza. El interrogante: ¿hay riesgo de una nueva burbuja?

Miami: qué oportunidades hay para invertir en real estate

La fascinación argentina por Miami no decae. Así lo indica un informe de la Miami Association of Realtors (MAR), el cual señala que es desde este país desde donde provinieron los principales compradores de propiedades extranjeros en la Florida durante el año pasado. La misma fuente apunta que los compradores foráneos invirtieron en bienes raíces más de US$ 7,1 millones durante el mismo período.

 

Colocado el zoom sobre el condado de Miami-Dade (que incluye a la ciudad de Miami, Miami Beach, Coral Gables, Miami Gardens y Aventura), la MAR indica que esta es una de las zonas preferidas por los argentinos y por el inversor regional, en general. Por cierto, más de 300.000 nuevos inmigrantes al año se mudan a la Florida, lo que incluye, también, la población local que huye del frío para refugiarse ahí, muy cerquita de donde el mar Caribe se funde con el océano Atlántico.

 

El dato resulta de utilidad para el inversor. Y no solo para aquel que piensa en Miami y lo asocia con el lujo. Así lo explica Jorge Kupferman, broker de Miami Life Realty: “Hablar de Miami en general es muy difícil. Nosotros manejamos todo el mercado, desde Homestead hasta West Palm Beach, con propiedades que van de US$ 100.000 hasta varios millones. Entonces, tenemos que segmentar por zonas y por precios”. De acuerdo con el broker, las áreas cuyas propiedades resultan “muy fáciles” de alquilar son Miramar, Pembroke Pines, Coral Springs, Tamarac y Margate, “las zonas donde vive la gente, ya que no todos pueden hacerlo en South Beach, Brickell o Sunny Isles, que son los lugares donde están las propiedades de lujo”. Según explica, se trata de inmuebles que pueden alcanzar hasta US$ 250.000, dejan buena renta y todavía están por debajo del costo de construcción.

 

 

 

“Tenemos que pensar que el costo de construcción en Miami se ubica entre US$ 1200/ US$ 1500 el metro cuadrado (más el costo de incidencia del terreno). No hay costo de construcción que esté por debajo de US$ 2000/m2, lo que implica que nadie puede estar vendiendo por debajo de los US$ 2500/m2. Entonces, si estamos comprando en esas zonas por entre US$ 1000 y US$ 1500/m2, lo estamos adquiriendo por debajo del costo de construcción”, puntualiza Kupferman, en relación a las áreas citadas. 

 

En lo que hace a los barrios top, en la ciudad del sol mencionan a Edgewater, Downtown y Midtown, “donde hay revalorización lenta de mercado, con una rentabilidad baja, pero que son zonas que se desarrollaron muchísimo y que van a seguir creciendo en precio”, indican en Miami Life Realty. En referencia a Wynwood, señalan que se trata de uno de los barrios más cool y más importantes en relación con el arte, con más de 85 galerías. Finalmente, con respecto a Brickell, reconocen que se trata de una zona que “momentáneamente” llegó a tope. “Se construyó demasiado, se entregó todo junto hace poco y, por lo tanto, los precios se están acomodando. Si bien está teniendo una baja del 10 por ciento o máximo 15 por ciento, ya que hay gente que necesita vender, se trata de algo momentáneo. Luego van a volver a subir”, vaticina Kupferman. “Pero, si se compara con Puerto Madero en Buenos Aires, Punta del Este en Uruguay o Polanco en México, siguen equiparados o, inclusive, más baratos”, indica pero reconoce que la rentabilidad se ubica entre el 3 y el 6 o 7 por ciento.

 

En esta instancia, cabe consignar algunos de los últimos lanzamientos, presentados recientemente en sociedad y en estado de preconstrucción. En el barrio de Brickell, para 2020, se levantará Smart Brickell, un edificio de 26 pisos que cuenta con certificación LEED, centro de negocios, piscinas y amenities, cuyos valores arrancan en US$ 318.000 y, según Gastón Lauge, broker de Miami Residential Group, su comercializador, se encuentra 80 por ciento vendido.

 

Smart Brickell

 

Menú de opciones

 

En la misma zona, pero dos años más tarde, se entregará Una Residences, un condominio de 48 pisos, desarrollado por OKO Group y Cain International, y con precios que parten de los US$ 900.000. “Se trata de un proyecto que recién arrancó, en marzo de 2018, que se ubica frente al agua –hacía mucho que no se hacía nada frente al mar en Brickell— con valores de US$ 900 el pie cuadrado”, explica Lauge desde Miami, lo que significa que el metro cuadrado está en alrededor de US$ 9000.

 

El proyecto Aston Martin Residences, un edificio de residencias de lujo con precios que alcanzan la marca de US$ 50 millones, que nace de la asociación entre la británica automotriz Aston Martin y la empresa inmobiliaria de la familia Coto, G&G Business Development, es el primero de carácter residencial que arrancó en Downtown Miami en 2017 y que, a diferencia de los anteriores, ya se encuentra en marcha. La torre en forma de velero de 66 pisos contará con 391 departamentos de 70 a 300 m2, con valores que parten de US$ 728.900 y fecha de entrega en 2021. Según informan en Miami Residential Group, “anda despacio aunque ya está vendido en cerca de un 35 por ciento”. Lo cierto es que más allá de la diversidad de la oferta, todos los jugadores reconocen que el mercado se tranquilizó. “Los desarrolladores se muestran conservadores, ya que, desde 2012 hasta 2015, se generó un exceso de inventario. Así, el mercado ahora se tranquilizó”, afirma Lauge en relación al desarrollo de condominios y resaltando como oportunidad la construcción de edificios destinados a alquiler.

 

Burbuja: ¿si o no?

 

No faltan quienes hablan de una nueva burbuja con epicentro en Miami. Mariano Capellino, CEO de Inmsa, compañía de inversiones inmobiliarias, resume: “Los precios suben, inexplicablemente porque lo cierto es que en los Estados Unidos no hay inflación”. El especialista afirma que, a medida que los metros cuadrados entran al mercado, su valor cae y ya no tienen consistencia los US$ 5000 o US$ 6000 que se pagan en preconstrucción. Esto sucede porque hay un exceso de oferta. “Cuando ingrese al mercado lo que está en construcción –2846 unidades en 2018 y 1960 en 2019, según el reporte anual residencial de Miami, la autoridad de desarrollo de Downtown Miami–, en tres años, el valor del metro cuadrado podría llegar a US$ 2000 y un inversor que, en 2016, pagó valores máximos (US$ 5000 o US$ 6000) tendría que esperar hasta la próxima década para recuperar su inversión”, dispara.

 

Sin embargo, hay miradas disonantes. Según Kupferman, la situación es diferente de la de 2008, ya que entonces se trató de una crisis hipotecaria. “La diferencia es enorme, ya que no es que se construyó de más o mal. El problema fue que se vendió todo con hipotecas del 80 o el 100 por ciento, que la gente no pagó, por lo que los bancos se encontraron llenos de propiedades y salieron al mercado a rematarlas”, asevera. “Hoy, no se está dando eso porque los préstamos que se están ofreciendo son del 50 por ciento como máximo y los requisitos de los bancos son mucho más exigentes, al margen de que el 85 por ciento de los compradores lo hacen en cash. Esto hace que aquella situación no se vuelva a dar, al margen del crecimiento poblacional que sostiene todas las unidades que se están construyendo”, concluye.  

 

La versión original de este artículo fue publicada en el especial de Real Estate de Revista Apertura. Enterate cómo conseguirla acá.



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1 Comentario

James Rake

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