27 de Julio 2018

Mercado inmobiliario: menor demanda de créditos y precios estables enfrían al sector

La suba del dólar provocó una desaceleración en la demanda de créditos UVA durante junio. Hasta el momento los precios de los inmuebles se mantienen estables y eso se traducirá en un menor dinamismo. ¿Es momento de vender o comprar?

Mercado inmobiliario: menor demanda de créditos y precios estables enfrían al sector

Tras casi dos años de dinamismo, el mercado inmobiliario comienza a enfriarse. Es que la caída de la demanda –explicada por la incertidumbre económica, la suba del dólar y un menor otorgamiento de créditos hipotecarios– no ha provocado hasta ahora una caída en los precios de los inmuebles. Y eso, coinciden los especialistas del sector, se traducirá en una menor actividad durante los próximos meses.

“Sin ajuste de precios la actividad se reducirá a mínimos históricos”, advirtió Reporte Inmobiliario el pasado 10 de julio a través de un informe. “El mercado inmobiliario se encuentra atravesando una situación de contracción. Si bien no es acusada aún en las cifras de las escrituras, el desencuentro entre la oferta y demanda se reflejará en los datos del segundo semestre del año”, decía el trabajo.

En sintonía, el economista y socio gerente de la consultora Estrateco, Pablo Lara, explica que “en economía, lo que no ajusta por precios ajusta por cantidad”. Es por ello que dice que “como en el mercado inmobiliario los precios son rígidos, lo que va a verse es una caída en las transacciones”, aunque ello se verá en los próximos meses.  

La caída en la demanda de propiedades quedó reflejada en el último Informe sobre Bancos del BCRA, que indicó que durante el mes de junio se otorgaron $ 7600 millones en créditos hipotecarios UVA, 42% menos que los concedidos el mes anterior. Hasta junio, aporta el CEO de Properati, Gabriel Gruber, “el 40 por ciento de las escrituras se hacía mediante créditos hipotecarios”.

La estabilidad de precios obedece a un concepto que remarca Lara: “Si bien uno podría esperar que los precios de un bien bajen cuando la demanda se frena, el mercado inmobiliario es de bienes muy durables. Entonces, ante un cambio de escenario como el que se está dando desde fines de abril la gente se detiene a ver si la crisis va a durar o si la situación se va a reordenar rápido”. Es por ello que para el economista de Estrateco es esperable que “en el corto plazo se vea una parálisis” de la actividad.

El panorama, por lo tanto, no luce alentador. Pero, ¿cómo evolucionarán los precios de las propiedades en los próximos meses? ¿Es momento de comprar o vender? 

Para el director de Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso, los precios de los inmuebles “se mantuvieron estables hasta ahora, pero hay que ver cómo van a ir evolucionando de aquí al futuro”. Al respecto, explica: “Es probable que algunos precios empiecen a bajar porque sin el impulso del crédito hipotecario y del comprador-inversor, que son quienes movieron al sector en los últimos años, va a estar complicado que se mantenga el volumen de compra-ventas”. Es por ello que proyecta que en los próximos meses “se va a ver una fuerte retracción en la cantidad de compra-ventas” influida también por el desempeño “de aquellas personas que especulan qué pueda pasar con los precios a partir de la devaluación”.

Gruber también subraya que no imagina una caída generalizada de precios. “Los inmuebles vienen creciendo en dólares a un ritmo de dos dígitos durante los últimos tres años. Creo que esa tasa se va a allanar. Es decir, los precios se van a amesetar. Tal vez como respuesta, algunos barrios en los que las propiedades subían empiecen a ajustarse a la baja”.

“En Properati vemos los precios de publicación, que hasta ahora no han variado. Eso no quiere decir que las operaciones no se estén cerrando en precios más bajos que los publicados. Lo que sí puede pasar es que las personas que estaban pidiendo a un determinado precio escuchen más ofertas y contraofertas. Lo que va a ocurrir también es que el propietario tarde más tiempo en vender”, estima Gruber.

Consultados sobre si es momento de comprar o vender, los especialistas del sector coinciden en que depende de cada caso, de la necesidad de cada persona en particular.

Gómez Picasso cree que “si sos comprador, y tenés los dólares, tal vez te conviene esperar y ver cuál termina siendo el nivel del dólar y qué tipo de propiedad podés comprar por ese valor”. Aunque subraya: “También puede ocurrir lo que sucedió en el período 2013-2014, donde cayó el nivel de ventas pero los precios no ajustaron a la baja”.

Desde la óptica del propietario, Gruber remarca que “hay distintos subgrupos de participantes en el mercado” y que cada uno de ellos tendrá distintos comportamientos. “Los que alquilaban y pensaban pedir un crédito probablemente posterguen su decisión de compra y prorrogue la decisión. Después creo que el resto tendrá un comportamiento similar al que tenía antes del auge del crédito. Es decir, si querías vender tu departamento tardabas por ejemplo seis meses, y con la aparición del crédito se redujo a dos. Y ahora creo que se va a volver a los tiempos anteriores. Lo que seguramente se verá es que el propietario tardará más en vender, porque cuando hay saltos tan grandes en el tipo de cambio la gente suele tratar de postergar la decisión”, profundiza el CEO de Properati. 

Lara, por su parte, resume: “El que está necesitado de vender va a tener que aceptar una rebaja porque el que está del otro lado puede hacer valer el hecho de que nadie esté comprando para negociar a un precio menor. El inmobiliario es un mercado en el que ante una crisis solo quedan los que están necesitados, los demás esperan. En 2002 no había tiempo para esperar: los necesitados eran muchos y eso se reflejó en los precios, que cayeron de manera muy pronunciada. Pero eso en 2009 y en los años del cepo no ocurrió, porque la gente consideró que eran cuestiones transitorias, sacaron el inmueble del mercado y esperaron”. 

Por último, los especialistas del sector se refirieron al futuro del mercado inmobiliario. Para Gómez Picasso “a largo plazo sigue habiendo razones para ser optimistas”. El director de Reporte Inmobiliario basa su pronóstico en que “los créditos UVA demostraron ser una herramienta válida”. Y agrega: “Es muy probable que en el mediano y largo plazo, el crédito UVA vuelva a penetrar en el mercado. Pero para que eso suceda hay que pasar primero esta tormenta”.

Desde el punto de vista de las inmobiliarias, Gruber también es optimista ya que “la gente no va a dejar de mudarse”. Aunque si espera que en los próximos meses se vea “una mayor demanda de alquileres y de proyectos inmobiliarios”. Y dice: “Ese 40% del mercado que estaba buscando comprar una propiedad a partir del crédito hipotecario probablemente vuelva a volcarse a los alquileres, como sucedía antes. Pero la cantidad de gente que tiene que mudarse es la misma, el volumen de transacciones no va a cambiar”.

Mientras que Lara recuerda que “una particularidad del mercado inmobiliario y del sector de la construcción es que se enfrían mucho ante una etapa de contracción, pero cuando la economía empieza a recuperarse se da lo opuesto, y crecen más que el conjunto de la economía”. Y concluye: “Cuando la economía empiece a recuperarse, el sector va a crecer a una tasa mayor. Ahora si eso va a ocurrir en el primer trimestre del año que viene, en el segundo, en el tercero, o ya en 2020, eso no lo sabemos”.   



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2 Comentarios

Pao Spreafico

El precio de los inmuebles responden al estado de BURBUJA, las burbujas explotan como bien se vio en otros mercados, la realidad de pobreza avanza imparable, rezar.

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Roberto Rabello

No sirve argumentar "no hay mercado" o "no se vende nada". La propiedad en BA está sobrevaluada.

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