Qué conviene en Buenos Aires: ¿construir unidades de 2 o 3 ambientes?
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Qué conviene en Buenos Aires: ¿construir unidades de 2 o 3 ambientes?

El alejamiento del acceso a la vivienda propia hizo proliferar los monoambientes, pero quienes demandan departamentos para su compra buscan propiedades más grandes. Dónde y cómo hacer negocio.

17 de Noviembre 2015

Cuando se trata de invertir sumas millonarias, hacer que cada peso o dólar depositado sea rentable es el objetivo de toda compañía. En el mercado inmobiliario, conocer qué tipo de propiedades requerirán compradores e inquilinos de viviendas y oficinas es un elemento clave para hacer una inversión inteligente. El portal de clasificados de inmuebles Properati y la consultora económica Oikos Bs. As. realizaron un análisis conjunto para saber qué tipo de unidades conviene construir en la Ciudad de Buenos Aires.

Según ambas entidades, la coyuntura, el vasto historial de volatilidad macroeconómica y la pérdida de terreno de los salarios frente al precio de los inmuebles han marcado un punto de inflexión en lo referido al tipo de construcciones en el ámbito porteño. “Durante el último tiempo se observó un fuerte predominio de la construcción de departamentos de 1 y 2 ambientes, relegando la de otro tipo de viviendas”, sostiene el informe de Properati y Oikos Bs. As. 

Así, mientras que diez años atrás la cantidad de habitaciones proyectadas por unidad en los permisos de construcción de edificios multivivienda era de 2,7, hoy ese promedio se redujo a 1,8. Como consecuencia, la oferta de unidades con menos ambientes creció de sobremanera, provocando en algunos barrios una diferencia notoria entre la oferta de departamentos de 3 ambientes o más y su demanda, insatisfecha. En ese sentido, las previsiones y precauciones que toman las constructoras y desarrolladoras al construir edificios con mayoría de unidades chicas no siempre resulta mejor negocio. Según el análisis realizado por el portal y la consultora, existen diferenciales de rentabilidad y oportunidades de venta entre los distintos barrios según el tipo de vivienda en cuestión. 

Para la realización del informe se cuantificó el impacto de construir departamentos de 2 o 3 ambientes en los beneficios económicos relativos y los contactos de interesados en las unidades en los barrios de Belgrano, Palermo, Villa Urquiza, Caballito y Villa Crespo. Se tomó como ejemplo un proyecto de construcción de 1200 metros cuadrados cubiertos, comparando cuál sería el precio de venta total de todas las unidades en el caso de que dicho proyecto se constituyera sólo por departamentos de 3 ambientes, como así también el caso si sólo se construyeran unidades de 2 ambientes.

Los resultados mostraron un diferencial positivo en cuanto a contactos recibidos por unidades más grandes en todos los barrios. Sin embargo, sólo Palermo y Belgrano mostraron, además, un diferencial positivo en la rentabilidad que se genera con la venta de departamentos de ese tipo. Así, construir viviendas de 3 ambientes en Belgrano implicaría una facturación un 9,3 por ciento superior a la que implicaría levantar unidades de 2 ambientes, con un 15 por ciento más de chances de venta. En Palermo, un proyecto que contemple departamentos de 3 ambientes ofrecería un plus de 7,8 por ciento a nivel facturación y más de un 50 por ciento adicional en lo referido a posibilidades de concretar la operación con respecto a las unidades más reducidas en tamaño.

Por su parte, Palermo y Villa Urquiza presentaron las cifras más fuertes en cuanto a la diferencia entre las oportunidades de venta de un departamento de 3 ambientes y uno de 2, con porcentajes positivos de 52 y 90 puntos, respectivamente. 



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