Los 10 enigmas de los ladrillos
Real Estate

Los 10 enigmas de los ladrillos

Todo lo que hay que saber antes de invertir en inmuebles. El futuro de un sector dominado por el corto plazo, apalancado por una demanda líquida en pesos. Cuál será la tendencia este año.

Por Carla Quiroga 17 de Febrero 2014



1) ¿Qué pasará en 2014?
La coyuntura macro anticipa un mercado más concentrado, con menos lanzamientos y una demanda más selectiva. Los desarrolladores pondrán a prueba su ingenio, ante la predominancia de inversores menos líquidos. “La inflación comienza a carcomer disponibilidad y existe algún riesgo de que se seque el mercado”, anticipa Carlos Spina, gerente Comercial de Argencons. Tal vez por esto, los players empiezan a pensar en la clase media. “Miramos barrios alternativos, que, en algunos casos, tienen un gran presente, y otros, futuro, con tierras más económicas que las premium, cuya adquisición está complicada”, anticipa Guido Wainstein, director de Qualis Development. Además, ante la posibilidad de un escenario menos líquido, las alternativas de financiación serán protagonistas a la hora de pescar a la demanda. “Cuantas más cuotas se puedan ofrecer, mayor serán las ventas que se puedan obtener en esos proyectos”, explica Gonzalo Monarca, presidente del grupo desarrollador homónimo.

2) ¿Es momento de comprar? La respuesta es: sí, pero con algunas salvedades. Hay que apostar a proyectos pesificados en etapa de pozo, que se ofrecen financiados y ajustados por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) durante el transcurso de la obra (entre 24 y 36 meses). “El costo de construcción está en un punto bajo para la historia de precio de la Argentina. Además, se sitúa entre los valores más bajos de la región”, analiza Bruno Martino, director de la desarrolladora Comasa. De todas formas, nadie se hará rico destinando sus ahorros en ladrillos. Pero sí logrará resguardar su inversión, mantener su poder adquisitivo e, incluso, obtener alguna ganancia. “Las propiedades están a un precio histórico bajo frente a la suba del dólar. Eso señala la conveniencia de convertir dólares en propiedades, si se descuenta que la Argentina cambiará para mejor, como resultado de este período de transición”, opina Eduardo Costantini, presidente de Consultatio. Moisés Altman, presidente de la constructora homónima, agrega que, mientras las tasas de interés en pesos se mantengan por debajo de la inflación real, no hay otra opción más conveniente para defender el valor de la moneda que invertir en obras en construcción, que se financian con pesos. No ocurre lo mismo en departamentos terminados y usados, que, en su mayoría, son exigidos de pagar en dólares.

3) ¿Cuánto gana hoy el inversor que apuesta al pozo? En pre-venta y en pesos, siempre, existe la posibilidad de especular con una revalorización del producto, una vez terminado. Sobre todo, en un contexto macroeconómico como el actual, en el que la inflación dispara los costos de construcción por encima del 25 por ciento al año. De todas formas, y a diferencia del pasado, hoy, son excepcionales los emprendimientos que permiten hacer las diferencias de antaño, que, en algunos casos, superaban el 40 por ciento, punta a punta de la obra. Pero, igual, aún hay negocios puntuales por el abaratamiento de los costos en dólares. Como, por ejemplo, la posibilidad de conseguir fideicomisos al costo, que se pre-venden, tomando como referencia el blue, a US$ 2000 el metro cuadrado (m2) en zonas como Palermo, donde los proyectos consolidados duplican ese valor. En Beccar Plaza, el proyecto residencial de FSA Group, los compradores que ingresaron en preventa en 2007 pagaron US$ 1200/m2 por lo que hoy se vende a más de US$ 2200. Quienes compraron en la segunda etapa (2011) pusieron US$ 1750/m2 (en pesos) lo que ahora se coloca a US$ 2000. ¿Es buena renta? “Creo que ganar entre 8 y 10 por ciento por año, en dólares, es razonable. Además, se posee la propiedad. Es como tener la renta de alquiler desde el principio. La diferencia que puede hacer un cliente es entre 15 y 20 por ciento desde el pozo. Las propiedades valen en pesos y sus precios no bajan más”, afirma Gustavo Araujo, CEO de FSA Group.

CONSTRUCCION_LADRILLOS_crop_1380031931949.jpgCemento. El 2014 depara un mercado de la construcción más concentrado. Foto: Archivo Apertura. 

4) ¿Qué mirar de un proyecto?
Definitivamente, el precio no debe ser un factor decisorio. Muchas veces, lo barato termina saliendo caro. El orden debería ser: ubicación, producto –si tiene valor agregado–, quién lo desarrolla y, por último, cuánto se lo paga. “Siempre, hay que elegir por la calidad de la propiedad. Sus atributos, en términos de ubicación, seguridad, estética e integridad de la propuesta. Los emprendimientos de valor agregado con amenities, en grandes superficies y bien ubicados, se venden 15 por ciento más caros que una unidad tradicional, por la incidencia de las áreas comunes. Pero son unidades muy demandadas en alquiler por sus bajas expensas y servicios, lo que, también, genera que se coloquen rápidamente y tengan menor riesgo de estar desocupadas”, analiza Ignacio Camps, director de Evoluer, compañía especializada en armar carteras de inversión. En este sentido, Costantini coincide en que, siempre, es más conveniente pagar más por un muy buen proyecto. “Como ocurre con todo en la vida: las buenas obras de arte siempre cuestan y valen más”, afirma. Otra clave es elegir tipologías que escaseen en la zona: defienden mejor sus valores, tanto de venta como de alquiler. “Hay que mirar qué pasa en cada mercado y submercado, qué nivel de oferta y demanda existe, y elegir los buenos proyectos, que acompañan la suba del costo de reposición”, afirma Federico Weil, presidente de TGLT. Mariano Galeazza, gerente Comercial de Grupo Monarca, agrega la importancia de averiguar cómo se financiará el emprendimiento. “Hay mucho proyecto sujeto a la pre-venta y a las cláusulas de ajuste de precios, como el caso de algunos fideicomisos que tuvieron problemas, y eso atrasó la entrega de obras. Situaciones ante las que el que paga sufre”, explica Araujo.

5) ¿Subirá el costo de la construcción? La devaluación del dólar oficial ubicó al metro del costo de construcción en U$S 650, el mismo valor que hace casi 10 años. “El proceso natural y paulatino de evolución de costos, a tasas que van del 25 al 30 por ciento, hará que estos valores suban y, consecuentemente, se incremente el precio de las unidades nuevas, medido en dólares”, analiza Martino. Altman es más cauto y afirma que, si bien el costo de la construcción, pagadero en pesos desde el pozo, es muy conveniente por la suba del dólar con respecto a los costos, no hay una certidumbre real de cómo se incrementarán los costos en pesos, con las paritarias de 2014. “Esperamos que se mantengan por debajo del aumento del dólar. Por lo cual, las operaciones en pesos actuales, durante la construcción, son convenientes”, aclara.

6) ¿Se dispararán las cuotas mensuales pesificadas, ajustadas por CAC? Bajo el contexto actual, sin política anti-inflacionaria a la vista, hay que tener en claro que los pagos futuros, siempre, serán más altos. Para obtener cierta previsibilidad, sería recomendable exigirle al vendedor la proyección o, al menos, conocer la fórmula con la que se actualizarán. Hay que tener en cuenta que, en 2012, el índice del costo de la construcción de la CAC se incrementó un 25,6 por ciento y, hasta octubre de este año, acumuló una suba de 22,6 por ciento. De todas formas, José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, admite que, siempre, existe el riesgo de que las cuotas se disparen por sobre cualquier proyección, en función de la evolución de las medidas económicas y políticas que aplique el Gobierno.

7) ¿Bajarán las unidades usadas? Por ahora, la oferta y la demanda de los inmuebles usados sigue desencontrada. La razón principal es que, a diferencia de las unidades nuevas, este mercado no está pesificado. El vendedor pretende dólares y el comprador tiene pesos o quiere hacer valer sus billetes verdes. Ante este panorama, no hay mucha salida: el mercado se reactivará cuando se ajusten los precios. Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay, admite que, en su compañía, el 85 por ciento de las operaciones que se realizaron en 2013 fueron de unidades usadas, las que, a partir de la baja generalizada de actividad del mercado, se retasaron y sus valores resultaron entre un 10 y un 20 por ciento por debajo de los originales. “Depende de que los vendedores estén bien asesorados y entiendan que las propiedades con valores en dólares van a la baja”, afirma el ejecutivo. Lucas Zalcwas, director General de P&S Constructora, agrega que, si se confirman las intenciones del Gobierno acerca de flexibilizar las medidas vinculadas con el cepo cambiario, es probable que, en marzo de este año, haya mejoras paulatinas. “Sólo se necesitan reglas claras. A partir de ellas, el mercado se irá reactivando”, afirma. “El usado, a largo plazo, termina adaptándose a la propiedad nueva, que es mucho mas dinámica, en relación a los cambios de variables generales”, agrega Martino.

Definitivamente, el precio no debe ser un factor decisorio. Muchas veces, lo barato termina saliendo caro. El orden debería ser: ubicación, producto –si tiene valor agregado–, quién lo desarrolla y, por último, cuánto se lo paga.

8) ¿Qué pasará con los precios en dólares? En un mercado sin valores de referencia, se complica predecir que sucederá con el precio de las propiedades en dólares. Lo cierto, y en hechos concretos, es que quien tiene los billetes verdes en el colchón y paga cash puede obtener diferencias de hasta 20 por ciento. Pero, más allá de estos casos puntuales, la expectativa general, tras el parate, es que los valores, en dólares, bajen. “Eso sucederá sólo si el valor del dólar se escapa. Pero será por poco tiempo, hasta que la inflación recupere ese espacio. Luego, volvería a subir. A mediano o largo plazo, el precio de los inmuebles sostiene su valor, empujado por el costo de los terrenos, que no bajaron, y el costo de la construcción”, analiza Milagros Brito, presidenta de Vizora Desarrollos Inmobiliarios. Rodrigo Fernández Prieto, director de Fernández Prieto & Asociados, anticipa que se dará el proceso inverso de lo que ocurrió desde que se separó, ampliamente, la brecha entre el oficial y el paralelo, que hizo que las propiedades, en dólares, bajaran, aproximadamente, un 20 por ciento. “Al seguir creciendo el oficial y mantenerse el paralelo, subirán los precios en dólares, inevitablemente. Alcanzarán los máximos logrados en 2010, para continuar con el proceso de alza, tal como ocurrió en la última década”, asegura. Si el análisis de los precios es en pesos, también se espera un incremento. “Subirán, en línea directa con la inflación, un 26 por ciento anual. Por la desaceleración del blue, estamos transitando un período en el cual las unidades nuevas, ofertadas en pesos, están aumentando de precio, en dólares billete. Por eso, hoy, es una oportunidad salir del billete e ingresar a la compra de una propiedad nueva”, concluye Martino.

9) ¿Es un riesgo invertir en monoambientes? Por su bajo costo, las unidades de uno y dos ambientes –de hasta 45 metros cuadrados– están concentradas en manos de compradores-inversores que, en un mercado cambiante y heterogéneo, como el actual, para conservar su capacidad de inversión, buscan diversificarse entre los activos financieros y los inmuebles. “Es un producto que, además de responder a la demanda, está incentivado por la especulación. Una situación que genera que los desarrolladores, en algunos casos, estén descuidando la ‘arquitectura para vivir’ y el mercado de las unidades por encima de los 90 m2”, explica Fernando Barenboim, presidente de Ges Fiduciaria. De todas formas, y pese a la superpoblación, no se espera una baja en los valores de esta tipología porque sus costos están en línea con el incremento de la mano de obra y de los materiales. Además, y respecto a la demanda, hay mucho consumidor que es inversor pero que no está preparado para entrar en un emprendimiento de pozo: personas que invierten dinero pero que no están acostumbradas a esta modalidad, sino que optan por los departamentos ya terminados. Entre los riesgos, la superpoblación –sobre todo, en zonas que no son céntricas, ni que están rodeadas por universidades u hospitales– puede generar alguna dificultad para colocarlos en alquiler. “El riesgo de que se acote ese mercado puede presentarse a raíz de la coyuntura económica, ya que la inflación provoca un valor desproporcionado en las expensas, en relación al valor de alquiler o venta de este producto. En algunos casos, representa más de un 50 por ciento del costo del alquiler”, comenta Marcelo Santiago, director Asociado de Santiago Propiedades.

10) ¿Hay negocio en el segmento corporativo? Sí. Pero, principalmente, para el desarrollador con expectativas de hacer muchos metros diversificados, en distintos proyectos. Hay compañías con stock de dinero. Esa situación engendra una oportunidad porque, al no poder girarlo al exterior, quieren invertir en nuevas oficinas. Un negocio que, si bien no es muy rentable para el desarrollador, es atractivo desde lo financiero porque le permite tener un cliente líquido desde el día cero y que funciona como facilitador, habilitándolo a tener más volumen girando. En hechos concretos, compra más y obtiene descuentos por el volumen, lo que, indirectamente, repercuten en los números y en el costo general de otros proyectos, por mejores condiciones de compra. “Es el beneficio indirecto de mantener el motor funcionando a full”, explica Araujo, de FSA Group, holding cuya estrategia es apostar a emprendimientos grandes, desarrollados en etapas, para mitigar los riesgos de una coyuntura macro afectada por la incertidumbre. Y seguir la receta del modelo tradicional: comprar tierra, desarrollarla y venderla.

En definitiva, y más allá de los altibajos macroeconómicos, la Historia prueba que, para quien puede o sabe esperarlo, el ladrillo, siempre, mantiene su valor. Esto significa que si, ante una crisis, el precio de una buena propiedad se desmorona 50 por ciento –como sucedió en 2001–, el propietario, por ese monto, podrá adquirir un inmueble similar. Es decir, nunca se pierde, salvo los casos en los que los proyectos quedan inconclusos. Por eso, para evitar sorpresas, es fundamental mirar qué se compra, quién está detrás del emprendimiento y cómo se financiará el proyecto. Y un último issue: las ubicaciones premium sobrellevan mejor los temporales. Recuperan valor más rápido que una propiedad standard.

 

La edición original de este artículo se publicó por primera vez en el número 241 de la revista Apertura. 



¿Te gustó la nota?

Comparte tus comentarios

Sé el primero en comentar

Videos

Notas Relacionadas