Las 5 variables claves que hay que analizar a la hora de invertir en UVIs
Real Estate

Las 5 variables claves que hay que analizar a la hora de invertir en UVIs

Por Mariano Otálora 02 de Mayo 2016

Los nuevos créditos hipotecarios generaron más dudas que certezas, pero son una excelente oportunidad para muchas familias. Mientras algunos dicen que no es momento de ingresar, ya que la cuota se indexa por la inflación, en muchos casos entrar ahora puede traer grandes beneficios. Obviamente, lo más importante es entender cómo funciona el crédito y quiénes deberían aprovecharlo o dejarlo pasar. Como siempre, hay que mirar toda la película y no dejarse seducir sólo por las cuotas bajas iniciales y los menores requisitos para calificar.

Primero, es importante comprender que se trata de la creación de una moneda virtual (UVIs) que permitirá, a cualquier inversor o acreedor, tener actualizado su dinero y que no pierda poder adquisitivo en el tiempo. A diferencia de lo que pasa con las monedas reales, que son inestables (sea dólar, euro o yen), una divisa virtual es el mecanismo ideal para tener el dinero a resguardo en el tiempo. Esa es la verdadera revolución del anuncio, no los créditos en sí.

En la Argentina, las familias no ahorran y los bancos no prestan dinero –o lo hacen muy caro– porque el riesgo de obtener tasas negativas es muy alto. Un ejemplo simple, para entender la importancia de contar con un índice que actualice los ahorros: quien en 2010 decidió realizar un plazo fijo por $ 100 mil, en diciembre de 2015 acumuló un capital de $ 211 mil; si se ajustan los $ 100 mil por la inflación que hubo en esos cinco años, el capital sería de $ 368 mil, es decir: perdió $ 157 mil. Entonces, la creación de una moneda virtual en la Argentina es un gran paso porque, si se logra que más gente ahorre, más dinero se podrá prestar y más bajas serán las tasas.

UVIs, ¿sí o no? Existen cinco variables críticas para analizar:

Inflación y salarios. El corazón del sistema es la indexación. Esto quiere decir que las cuotas serán variables y todos los días aumentarán de la mano de la inflación. El riesgo es que los salarios no acompañen la suba de precios y las cuotas a enfrentar se lleven un porcentaje de sueldo mayor todos los meses. Es importante entender que, mientras todos los días la inflación se actualiza, los salarios lo hacen, con suerte, dos veces por año. Entonces, seguramente la cuota del crédito se llevará mayor porcentaje de salario en el tiempo. Conclusión: la cuota del crédito no debería asumir más del 30 por ciento del presupuesto familiar. Por eso, es importante comprometerse a una cuota holgada y que permita afrontar un desajuste temporal entre inflación y salarios.

Valor de los alquileres. Actualmente, se ajustan por inflación pero de una forma arbitraria, ya que cada propietario elige cómo hacerlo. Los inquilinos, así como los que ya asumieron un crédito, están acostumbrados a pagar cuotas indexadas. Pero es importante analizar el hecho de que cada mes que se paga alquiler, el dinero no se recupera (de allí que muchos lo consideren “tirar la plata”). Sin embargo, si el crédito a pagar es similar al valor del alquiler, cada mes que se cancele una cuota se estará capitalizando. Conclusión: si la cuota del crédito es similar a la de un alquiler, es un claro indicador de compra.

Valor del dólar y precio de los inmuebles. Muchos están esperando que baje la inflación para asumir los créditos, pero también hay que considerar qué pasará con el valor del dólar y de los inmuebles. En el caso de la divisa estadounidense, algunos aseguran que está barata y que debería aumentar siguiendo, mínimamente, el índice de inflación: en ese escenario, se deberá solicitar mayor cantidad de pesos al banco. Otro factor es el precio de las propiedades: los créditos están pensados para departamentos chicos y por el valor máximo que prestan los bancos (hasta $ 2 millones). ¿La demanda que puede existir superará la oferta disponible? Si los créditos son un éxito y mucha gente sale a comprar, el precio de las propiedades chicas aumentaría bastante. Conclusión: hay que evaluar que tanto el precio de los inmuebles como la cotización del tipo de cambio pueden tener un alza en el corto y mediano plazo; sin olvidar que, históricamente, cada vez que una gran cantidad de verdes ingresó al país se generó un aumento de los precios medidos en dólares de los inmuebles.

Comprar lo que se puede. Los créditos resultan una alternativa ideal para comprar lo que se puede y no lo que se necesita. Así, una familia puede precisar un cuatro ambientes, pero si el dinero no alcanza –o no permite afrontar una cuota con tranquilidad– lo mejor es volcarse a una propiedad más pequeña. Conclusión: apostar primero por capitalizarse para, más adelante, alcanzar lo que se soñó.

Anticipo. El mínimo que solicita el banco es cumplir con un 25 % de anticipo. Mientras mayor porcentaje de la propiedad se financie, más riesgos. Si se toma una propiedad que cuesta u$s 100 mil y se alquila a $ 6 mil, para comprarla con un 25 % de anticipo la cuota inicial será de $ 9.063; en cambio, con un 50 % del anticipo, la cuota del crédito será de $ 6.043, casi lo mismo que el alquiler.

Queda claro que no solo son muchas las variables a analizar sino que todas conllevan riesgo e incertidumbre. Además, no es fácil tomar la decisión de asumir un crédito indexado en base a lo que sucedió en otros momentos de la historia argentina.

El combo explosivo es inflación, salarios, dólar y precio de los inmuebles. El crédito hipotecario no es para cualquiera, pero sí resulta una buena oportunidad para aquellos que tienen un ingreso estable y cuentan con un anticipo de, por lo menos, el 40 % del valor de la propiedad, lo cual permitirá enfrentar cualquier desajuste en el corto plazo.



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