Detroit, el próximo destino para las inversiones inmobiliarias
Real Estate

Detroit, el próximo destino para las inversiones inmobiliarias

Por Mariano Capellino 21 de Septiembre 2016

Como hoy lo es España, todo parece indicar que la próxima estrella del real estate será Detroit, la ciudad que vivió una de las crisis más resonantes de los Estados Unidos y que ahora comienza a brillar.

Ubicada en el estado de Michigan, en el límite con Estados Unidos fue la capital de la industria automotriz hasta que la gran crisis del sector la dejó en ruinas.

Allí vivieron las sedes la General Motors, Chrysler y Ford. En 1950 llegó a ser la cuarta ciudad más poblada de los Estados Unidos.  Pero a partir de ese año comenzó una constante emigración de la población a causa de los conflictos raciales y sindicales, los altos impuestos, la delincuencia y la desocupación que causó el traslado de la producción automotriz a países asiáticos. Esto provocó que decenas de miles de edificaciones fueran abandonadas.

En 2009 se transformó en el símbolo de la crisis financiera internacional y en 2013 la ciudad declaró su bancarrota.  La población de la ciudad de Detroit cayó de casi 2 millones en 1950 a poco más de 700.000 en 2010 siendo hoy la novena ciudad más poblada del país.

En 2014, sale de la quiebra y hoy Detroit se está reposicionando y atrayendo inversores, logrando apoyos empresariales y públicos para resurgir.  Mediante fuertes incentivos para la reconversión de la industria automotriz y para el desarrollo del sector tecnológico, Detroit aspira a convertirse en el próximo Silicon Valley.

Pero, ¿es concreta esta recuperación? Se puede decir que hay muchos datos que vislumbran que algo está pasando.

Por ejemplo, las recientes inversiones del gobierno federal por más de 300 millones de dólares en infraestructura y seguridad. O los programas de acción desarrollados para la reconversión de la industria automotriz y el sector tecnológico por más de 4.000 millones de dólares.

Quicken Loans, una de las instituciones financieras del sector hipotecario on line más grandes del país, trasladó a la ciudad sus 20.000 empleados e invirtió 1.800 millones de dólares para transformar el downtown y las zonas aledañas. 

Asimismo, el magnate Mike Ilitch ha invertido alrededor de 1.000 millones de dólares adquiriendo clubes, casinos y comercios de la ciudad a lo que se suma la construcción de un nuevo estadio y nuevos espacios de tiendas y restaurantes.

También JP Morgan Chase ya ha invertido 34 millones de dólares y anunció recientemente más inversiones por un monto de 100 millones para revitalizar la ciudad.  Y eso no es todo. La firma de inversiones inmobiliarias con sede en Chicago Capri Investment Group LLC recolectó 200 millones de dólares para proyectos de viviendas. 

Mientras tanto el desempleo ha disminuido del 18% en 2012 al 10% en 2016.

Todo esto ha hecho que muchas empresas e inversores están adquiriendo terrenos, remodelando edificaciones antiguas y desarrollando nuevos proyectos tanto residenciales como comerciales.

Esas son apenas algunas de las razones de lo que parece puede ser el inicio de la recuperación del mercado inmobiliario.

En INMSA hemos analizado Detroit durante los últimos 5 años. Recién hoy se pueden apreciar signos de recuperación que se iniciaron tenuemente a finales de 2014. ¿Es una tendencia firme? Aún no, pero es allí donde residen las grandes oportunidades. 

Hoy el mercado cuenta con una amplia oferta en activos residenciales y comerciales a rehabilitar y es posible adquirir carteras en bancos y subastas con fuertes descuentos debajo del valor actual de mercado.

Los inmuebles ya han comenzado a recuperar su valor a un ritmo del 10% anual pero existe aún un gran recorrido por delante. Aunque parezca sorprendente, los activos residenciales de buena calidad de construcción tienen un valor muy  por debajo del costo de reposición, desde 300 dólares el m2.  Sí, leyó bien, 300 dólares el metro cuadrado.  

Existen grandes oportunidades pero al mismo tiempo, es necesario entender el mercado y cada zona.  Por un lado, ya existen ofrecimientos para inversores extranjeros al triple del valor que es posible lograr con un adecuado proceso de negociación.

Pero también existen ofertas muy atractivas en precio –desde U$D 10.000- pero que están ubicadas en áreas donde aún existen riesgos de vandalismo.  Por eso, la selección es clave para obtener resultados con un adecuado control de los riesgos.

Aunque parezca sorprendente, los activos residenciales de buena calidad de construcción tienen un valor muy  por debajo del costo de reposición, desde 300 dólares el m2.  Sí, leyó bien, 300 dólares el metro cuadrado.  

Pero el valor de las propiedades y su alto potencial de recuperación no es lo único atractivo. El rendimiento actual neto por alquiler puede alcanzar de un  8%  al 12% anual. La falta de propiedades en buenas condiciones más los bajos valores de las mismas permite obtener  importantes rendimientos, muy por encima de lo que sucede en otros ciudades del mundo.

Detroit se está convirtiendo en el próximo destino de las inversiones inmobiliarias. Aunque existen muchos interrogantes abiertos sobre su futuro, hay un fuerte consenso de voluntades (gobierno, familias locales adineradas, empresas) y una mirada de los fondos de inversión que está creando una expectativa muy positiva para la recuperación de la ciudad, que comienza a despertarse con grandes oportunidades para la inversión inmobiliaria.



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