Desde abajo: las opciones para invertir en ladrillos desde el pozo
Real Estate

Desde abajo: las opciones para invertir en ladrillos desde el pozo

Si se privilegia la eventual liquidez, las unidades de dos ambientes en zonas consolidadas siguen siendo la apuesta más segura.

Por Elena Peralta 14 de Enero 2016

Hoy a los negocios inmobiliarios hay que buscarlos bajo la tierra. Literal. La falta de crédito bancario, el cepo cambiario y la necesidad de colocar excedentes en una economía ahogada en muchos frentes convirtieron a los emprendimientos en pozo en una de las opciones más elegidas para invertir en el real estate local.

La oferta de fideicomisos, originalmente limitada a desarrollos residenciales, se amplió a más tipologías y afinando bien la mira se puede hacer una buena diferencia entre el precio de entrada a la reventa al final de obra. “Los valores de las propiedades que se compran en pozo tienden a terminar alcanzando un margen de hasta el 50 por ciento de la inversión, dependiendo del momento en el que se ingresó al pozo”, calcula Mercedes Ginevra, directora Comercial de Gnvgroup.

En Madero Harbour, su último emprendimiento en Puerto Madero, el grupo abrió el fideicomiso a estudios apto profesional que se vendieron ya amueblados, pensando en una renta segura. “Muchas unidades se entregaron con equipamiento parecido al de un hotel. Se alquilan muy bien para estudiantes o extranjeros y los valores parten en de US$ 200.000, con una rentabilidad que puede llegar hasta un 6 por ciento anual dependiendo de las vistas y terminaciones”, agrega Ginevra.

“La inversión en la compra de departamentos de pozo siempre es rentable”, asegura Félix Brie, director de la inmobiliaria Díaz Mayer & Brie Propiedades. El broker afirma que a la virtud histórica de resguardo de valor del ladrillo, los fideicomisos suman la posibilidad de hacer un buen número al final de la obra. “No sólo se mantiene el capital invertido en dólares sino que se obtienen beneficios con un piso de mínima del orden del 10 por ciento, un promedio del 20 y algunos casos puntuales en los que se ha superado el 50 por ciento”, asegura.

Del 10 al 50 por ciento hay un buen trecho. Encontrar la mejor oportunidad y entrar en el momento justo es la clave para hacer la mejor diferencia. “El rendimiento lo marca el proyecto y los diferenciales que tenga”, asegura Rodrigo Fernández Prieto, director de Fernández Prieto & Asociados.

El desarrollador, detrás de varios proyectos premium en Puerto Madero, el casco histórico porteño y Rosario, asegura que el inversor elige apostar más a un desarrollo que a una tipología en particular. “Es momento de enfocarse en unidades que tengan definido un público, más allá de su superficie. Departamentos en proyectos de buena calidad y funcionales acordes a la demanda del mercado genuino en la zona en la que están emplazados”, afirma.

En ese contexto, Fernández Prieto asegura que los desarrollos AAA son una apuesta segura. “Un inversor le gana entre un 20 y un 30 por ciento en dólares a un departamento premium. El mercado de Puerto Madero está activo y eso se ve reflejado tanto en el incremento de la ocupación del barrio como en los valores de compra y venta tanto de productos a estrenar como en pozo”, dice.

Según los números que maneja Fernández Prieto & Asociados, el valor del m2 en Puerto Madero viene subiendo en forma escalonada desde marzo. “Nuestra perspectiva es que para 2016 el crecimiento sea del 20 por ciento anual. En lo que respecta a los alquileres, la suba es menor, estamos en un promedio de entre un 5 y un 10 por ciento anual”, explica.

The Link Tower, uno de los últimos proyectos del grupo, hace eje en ese concepto. Ofrece 130 residencias de lujo con vistas al Dique Uno, distribuidas en una torre que demandará una inversión de  US$ 42 millones. Las unidades cotizan a un promedio de US$ 4000/m2 y se pueden financiar al 100 por ciento en pesos.

Pablo Lowenstein, socio director de Haus Developers, recomienda un combo seguro: dos ambientes en el corredor Norte de Capital. “Belgrano, Palermo y Recoleta hoy tienen una demanda activa de clientes e inversores. Son barrios consolidados, en donde la vivienda permanente tiene un alto valor de reventa y el alquiler temporario también da una buena renta”, explica.

La desarrolladora tiene una docena de proyectos en ese corredor, con un target rendidor: vivienda permanente para clase media acomodada y profesionales. “Son unidades muy comerciales y, en épocas sin sobresaltos, de venta rápida. La rentabilidad del alquiler es de 4 a 6 por ciento. La reventa puede fluctuar de acuerdo a cómo impacte el ciclo económico en la inversión, pero debería ser de por lo menos un 25 por ciento en moneda constante”, explica Lowenstein.

El grupo, como la mayoría de los operadores, encontró la veta de ofrecer financiación propia ante la poca oferta bancaria. Los planes para una unidad de dos ambientes arrancan con un boleto de $ 450.000 y cuotas de $ 25.000.

Liquidez

La falta de crédito hipotecario abrió el mercado a algunos modelos exitosos en otros países, como los planes de ahorro previo, no tan usuales en el mercado inmobiliario local. “El sistema ofrece un flujo de fondos que permite, mediante la autofinanciación, brindar una línea de créditos solidaria, sin intereses. El sistema no adjudica una vivienda, sino dinero para su adquisición. Luego la vivienda que el adjudicatario compra se hipoteca a favor de los intereses del conjunto de los ahorristas que participan en el plan y es la garantía de que se van a terminar de pagar las cuotas”, explica Mario Gómez, encargado de la Red Comercial del grupo brasileño Rodobens, que comenzó a ofrecer este tipo de financiamiento para desarrollos locales.

Federico de Narváez, vicepresidente de Ribera Desarrollos, coincide en que los departamentos de entre 50 y 80 m2 son los de mayor liquidez: “Si uno apunta a salir de manera rápida de la inversión es la mejor tipología”. Este tipo de unidades permiten diversificar la inversión y dan la posibilidad de mover el dinero más fácilmente. En este tipo de proyectos, afirma el desarrollador, se puede esperar una rentabilidad anual promedio en dólares cercana al 17 por ciento, si se compra en pozo. Destinándolas al alquiler, pueden tener una renta de entre un 3 y un 5 por ciento anual en dólares.

“Pensando en una zona ABC1, una unidad de dos ambientes requiere un inversión que oscila entre US$ 3200 y US$4500/m2 en promedio, dependiendo del edificio y el tipo de unidad. Son fáciles de revender y, pensando en una renta, son los que más busca el sector de jóvenes profesionales y parejas sin hijos o con uno solo, los principales clientes para alquiler hoy”, explica De Narváez.

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, diferencia entre oportunidades y clases de inversor. “Hay un inversor rentista que conoce a la perfección la rentabilidad de las propiedades y evalúa la oportunidad sobre la base de que el porcentaje de renta anual en dólares esté por encima de la media. Prioriza los inmuebles comerciales por los de vivienda y, dentro de estos, los locales por sobre las oficinas. Pone el foco en los gastos fijos, porque estima meses de vacancia y sobre todo en el inquilino. Busca hoy una renta no menor al 5 por ciento en dólares. El mercado da la posibilidad de conseguir este tipo de producto, por ejemplo, comprando locales comerciales ya alquilados y con la rentabilidad esperada”, explica.

Altgelt asegura que el mercado tiene lugar también para los que priorizan el valor del inmueble. “Es un inversor especulativo que quiere entrar barato para sacar una diferencia futura en dólares. Para este inversor hay desarrollos en pozo muy interesantes más por la locación que por el precio, en los que se puede sacar un promedio de 15 por ciento en dólares entre la entrada y la salida del inversor”, agrega. 

Fuera de las zonas consolidadas, los precios bajan y el capital rinde más metros cuadrados, pero hay que afinar la puntería para no quedar varados al fin de obra. “Hoy las propiedades más rendidoras son las de ticket bajo o las que, por mayor espacio, reduzcan el valor del metro cuadrado”, dice Marcelo Nalda, director de Terrazas de Volcán, un emprendimiento de usos mixtos en Parque Chacabuco que sumará 42.000 m2 de viviendas, locales comerciales, oficinas y cocheras con un amplio sector de amenities. “El área residencial combinará departamentos de uno a tres ambientes, estudios y lofts. La inversión totalizará $ 400 millones”, explica. Las unidades se venden entre US$1150 y US$ 1400/m2, menos de la mitad que en el corredor Norte. “Pensamos que las unidades tendrán, al finalizar la obra, una rentabilidad promedio del 10 al 12 por ciento anual en dólares para la venta y del 6 por ciento anual para alquileres”, agrega Nalda.



¿Te gustó la nota?

Comparte tus comentarios

1 Comentario

Geronimo Dias Reportar Responder

hagan notas para la clase media

Videos

Notas Relacionadas