Cocheras, oficinas y barrios cerrados, las otras opciones para invertir
Real Estate

Cocheras, oficinas y barrios cerrados, las otras opciones para invertir

Por Elena Peralta 18 de Enero 2016

Cocheras, oficinas y barrios cerrados. El menú de opciones para invertir en propiedades es diversificado y ofrece posibilidades para todos los gustos. 

Las cocheras son una de las tipologías que se pueden comprar a través de un fideicomiso. “Son un segmento de alta rentabilidad, al que se puede acceder desde $ 80.000”, dice el broker Diego Migliorisi. Tienen una demanda genuina asegurada en las zonas de alta densidad, no requieren de un gran capital de inversión y el retorno es rápido, con una tasa similar a la de un departamento. “Se calcula una renta de entre un 5 y un 6 por ciento anual”, agrega Migliorisi.

Cuando aparecieron las restricciones cambiarias, el segmento corporativo se convirtió en una manera eficiente de colocar excedentes. Juan Pablo Gutiérrez, especialista en negocios inmobiliarios corporativos, asegura que, si bien el segmento perdió rentabilidad por la diferencia cambiaria, sigue siendo una opción más que interesante, sobre todo, pensando en un cambio de ciclo económico.

“Las oficinas, históricamente, tuvieron una rentabilidad del 10 por ciento anual. Hoy, están en un 5 por ciento. La razón de la baja es la diferencia de cotizaciones: los contratos se firman en dólares y se pagan a la cotización oficial del día anterior al vencimiento. Pero las unidades difícilmente se compran a esa cotización”, explica.

La ventaja es que la tipología sigue manteniendo una demanda asegurada, sobre todo, en el segmento AAA o A+. “A pesar de la desaceleración de la economía, la vacancia es baja. Hoy ronda el 8 por ciento”, agrega Gutiérrez.

El especialista asegura que el segmento va a ser el primero en regenerarse a partir de cualquier señal positiva de la economía. “Todos los análisis indican que va a haber un cambio en la política económica a partir de diciembre. Cuando eso pase, el metro cuadrado va a subir, por eso el que compre a precios de hoy va a hacer una buena diferencia. La rentabilidad va a volver a sus niveles históricos”, pronostica.

Comprar en alguno de los proyectos del corredor Norte, uno de los de mayor crecimiento (sobre Libertador, entre Núñez y Olivos, y sobre Panamericana) puede costar entre US$ 3000 y US$ 5000/m2. La diferencia está en la etapa en que se encuentre el desarrollo. Entrar en pozo es más económico, pero la diferencia es la rapidez del retorno. Un desarrollo en obra implica un plazo de dos años mínimo de demora, mientras que comprar una unidad terminada implica liquidez casi inmediata.

El mercado de barrios cerrados y countries es otro target que puede ofrecer una buena renta. La oferta es amplia y, como en los otros segmentos, la clave está en elegir un desarrollo “colocable”. “El diferencial del proyecto hoy en día es fundamental. Invertir en real estate ya no es una suerte de commodity como años atrás. Es importante atender a los detalles”, asegura Esteban Edelstein Pernice, director de Castex Propiedades.

La inmobiliaria comercializa el mega proyecto Terralagos, en Canning, una de las zonas de mayor crecimiento de emprendimientos cerrados. El precio de lanzamiento de los lotes es de $ 1.200.000 con la posibilidad de financiar hasta en 24 cuotas.

Félix Brie, director de la inmobiliaria Díaz Mayer & Brie Propiedades, por su parte, aconseja apuntar al público de clase media. “Hay buenas oportunidades fuera de las zonas sobre ofertadas, como Pilar y Canning. Hay lugares menos desarrollados donde se han obtenido muy buenos porcentajes de utilidad entre el momento de la entrada y la entrega del producto. Para la venta estaríamos hablando del orden del 20 por ciento en dólares más la mejora por tipo de cambio. La renta del alquiler está en el orden del 5/6 por ciento”, asegura el broker. Un punto que juega a favor del ladrillo como resguardo de la inversión.



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