No por repetida perdió vigencia. La premisa de que “los ladrillos resultan la mejor protección para el capital” sale a la luz en tiempos de crisis, y cobra un valor especial para el inversor en medio del clima de inestabilidad que envuelve a la economía local. Según analistas, el inmobiliario es uno de los sectores con mayores posibilidades de recibir inversiones durante esta segunda parte del año. ¿Dónde poner el dinero? Hay propuestas de fideicomisos inmobiliarios, inversión desde el pozo, proyectos para renta y proyectos productivos, entre otras opciones. Al mismo tiempo, la oferta de inmuebles en alquiler está superando la demanda en Capital, lo cual hizo bajar los precios y, en consecuencia, la renta para el inversor. Un alquiler tradicional difícilmente ofrezca hoy una renta superior al 6 por ciento anual en viviendas. Acá, algunas claves y tips para invertir en inmuebles maximizando las posibilidades de ganancia.

A diferencia de lo que sucedió en otras grandes ciudades como Miami o Madrid, en Buenos Aires los precios no cayeron estrepitosamente a raíz de la crisis. Por el contrario, se mantuvieron en líneas generales, debido a que casi no había inmuebles comprados con crédito. Los expertos indican en primer lugar que al negocio hay que salir a buscarlo, porque no está en los clasificados.

“Existen situaciones puntuales que encierran oportunidades a futuro. Se empiezan a ver propietarios con necesidad de vender sin defender el precio, por ejemplo, en el caso de filiales de empresas extranjeras a las que dejaron de enviarles fondos y para hacer caja recurren a la venta de algunas de sus oficinas”, explica Damián Tabakman, consultor inmobiliario y coordinador de los posgrados en Real Estate de la Universidad Di Tella y ESEADE.

Lo que describe Tabakman podría incluirse dentro de lo que se conoce como distress Real Estate, es decir, activos que se encuentran en situación de riesgo, por diferentes causas. Pueden ser desde locales comerciales y edificios en construcción, hasta campos o fábricas. En este segmento entran propiedades con distintos problemas: que sean activos de alguna empresa con dificultades financieras y que necesita liquidarlos para hacerse de caja, que el dueño se haya apalancado (endeudado) en exceso y que ahora no pueda hacer frente a los créditos, o que el segmento productivo al cual estaba destinado esté pasando por un mal momento.

“La expectativa en estos casos es sacar una ganancia de capital no inferior al 50 por ciento en un plazo de alrededor de 24 meses”, destaca el consultor. “Hay que tener en cuenta que es un negocio que necesita tiempo de maduración, no es de entrada y salida y, entre tanto, se puede obtener una renta corriente de entre 6 por ciento y 7 por ciento por el alquiler, dependiendo del tipo de inmueble”, amplía.

“Vamos  hacia un mercado cada vez más sofisticado y los nuevos desarrollos caminan en esa dirección”, opina Juan Carlos Franceschini, director de CDI, consultora especializada en desarrollos inmobiliarios. “La ganancia dependerá de si se está ante un proyecto de renta o  frente a un desarrollo para su posterior venta. En general los proyectos comerciales tienen una renta por alquiler que ronda entre el 12 y el 18 por ciento anual, según el caso”, detalla. En cuanto al  horizonte de inversión, aclara que los desarrollos de viviendas tienen una duration de unos dos años, en tanto los comerciales pueden duplicar o triplicar ese lapso.

El capital necesario para poner un pie en distress Real Estate es de entre US$ 100.000 a US$ 130.000 como piso, ya que se trata en su mayoría de locales comerciales. Por ejemplo, sucursales de bancos, que se venden por orden de la casa matriz. En muchos casos, el vendedor se queda luego como inquilino, lo cual le da una base mucho más cierta al negocio. 

Más allá de lo conocido

“Si bien estamos atravesando una coyuntura muy especial, se pueden vislumbrar algunos destellos de oportunidades interesantes en el país. Una, definitivamente, son los activos agrícolas productivos. Creemos que son de un riesgo relativamente bajo, que la demanda existe, y que todavía los valores de campos productivos tienen mucho espacio hasta llegar a un precio de equilibrio, siempre y cuando estén ubicados en buenas zonas productivas”, lanza como primer dato Carina Bendeck, a cargo de consultoría y estructuración financiera de Inmobiliaria Bullrich. Dentro de ese nicho, comercializan actualmente un emprendimiento  vitivinícola  enfocado 100 por ciento a la producción de vinos de alta gama en Mendoza.

“La inversión ronda los US$ 130.000 por hectárea plantada y con infraestructura de riego colocada y gastos de mantenimiento cubiertos por dos años”, explica Bendeck. Es una alternativa de inversión llave en mano, y con la cual se puede generar una renta a partir del tercer año. La ganancia de capital estimada rondaría entre el 10 y el 12 por ciento.  Un proyecto similar es “Cuna de Olivares”, un fideicomiso olivícola que se está desarrollando en la zona de Cuyo. La empresa que está detrás del proyecto, Alma Cuyana, va por la suscripción del tercer fideicomiso, en este caso, para explotar una plantación de 500 hectáreas de olivares en la localidad de Reducción, Mendoza. El primero se constituyó en 2006 y el segundo en 2007. 

También el desembolso en forestación se inscribe dentro de este segmento. En este caso EIDICO, desarrolladora de barrios cerrados en la zona norte del Gran Buenos Aires, comercializa dos emprendimientos de forestación en Corrientes: Garaví y San Antonio. Además, posee un fideicomiso de producción ganadera en Salta de 4000 hectáreas.  “En buenas épocas estos proyectos reportan una rentabilidad que oscila entre el 10 y el 35 por ciento anual en dólares, y, si bien es cierto que puede verse afectado por cuestiones climáticas, también hay que tener en cuenta que existen los seguros para esas eventualidades”, señala Pedro Lanusse, gerente de Comunicación y Marketing del grupo. Los valores rondan los US$ 6000 por hectárea. 

Con foco en turismo

Otra modalidad que crece es la de inmuebles destinados al turismo. Aunque el flujo de extranjeros haya decrecido, a mediano plazo se estima que la Argentina volverá a ser un destino muy elegido. 

“Uno de los últimos conceptos es el de los condo-hoteles, estructurados como fideicomisos”, explica Mario Gómez, director de Toribio Achával. “La idea central es ser dueño de un departamento y compartir un negocio de hotel. Se cuenta con la experiencia de un operador hotelero para la gestión del negocio y se puede obtener una renta estimada entre el 15 y el 18 por ciento anual, con proyectos ubicados en zonas premium de la ciudad”, describe.

Gómez subraya el hecho de que el negocio se haga bajo el paraguas protector de un fideicomiso: “Es interesante la evolución que tuvieron: al principio eran 100 por ciento de vivienda. La demanda reclamaba otro tipo de emprendimientos destinados a oficinas y hotelería”.

Aunque su marcha aminoró con la crisis, hay varios proyectos en desarrollo y otros tantos en carpeta. Crowne Plaza, dueño del Panamericano de Buenos Aires y de Bariloche, está construyendo un hotel con spa y cancha de golf bajo esa modalidad en el Country San Eliseo, en el sur del Gran Buenos Aires.  

En Tigre, muy cerca del Puerto de Frutos, se construye Ariols Delta Suites. Un condo-hotel de 17 pisos que contará con 72 suites. Desarrollado por Ventié  Emprendimientos y Desarrollos, una vez terminado sería administrado por el grupo Days Inn, como operador hotelero.

Mariano Ledo, director de la Inmobiliaria Bullrich, pone sobre la mesa un proyecto lanzado en marzo en Mar de las Pampas, Linda Bay. No es un condo-hotel pero sí entra en el segmento de inversión para renta turística. Ubicado a  400 metros del centro comercial, cuenta con 200 metros de playa y amenities, a un valor promedio de US$ 2000 el m2. “Estimamos que, una vez consolidado el proyecto, la rentabilidad estará por encima del 15 por ciento anual”, señala Ledo.

También en Puerto Madero hay un proyecto de condo, en este caso con la marca del Hotel Alvear. El master plan de este cinco estrellas da cuenta de un edificio de 30 pisos, con 160 habitaciones y 40 departamentos ubicado en el Dique 3, junto al Parque de la Mujer.  También está previsto que Boca Juniors cuente con su condo-hotel. Ubicado en San Telmo, será el primer hotel temático de deportes del mundo. El servicio hotelero estará a cargo del Grupo Solanas (Design Suites), y sería inaugurado en 2012.

En todos los casos, la inversión en condo-hoteles se inscribe bajo la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, y el inversor cuenta con la escritura de la unidad respectiva, la cual puede ser vendida en cualquier momento.  

Las ligas menores

Los inversores con menos capital o más tradicionales también tienen su oportunidad. En este caso, los expertos repiten la premisa número uno del mercado inmobiliario: ubicación. Y no sólo se refieren a las zonas mas cotizadas de la Capital. En cualquier ubicación que se elija según el presupuesto, buscar aquellas unidades que se encuentren cerca de una avenida y de medios de trasporte. Si es una urbanización nueva, ver su nivel de consolidación y la reputación de los desarrolladores. 

“En este momento existen muy buenos proyectos tanto a precio fijo como al costo para comprar terrenos. Es un segmento muy atractivo para inversores que quieren destinar sumas inferiores a  US$ 20.000”, recomienda Gómez, de Toribio Achával. Se trata en su mayoría de proyectos en el Gran Buenos Aires, en urbanizaciones o barrios cerrados con distinto nivel de avance. También sugiere, si el presupuesto ronda los US$ 50.000, adquirir un departamento en construcción en barrios como San Cristóbal o Boedo. “Luego hay dos opciones: mantenerlo para renta o venderlo una vez finalizado y tomar ganancia”, indica.

Con un ahorro de US$ 100.000 en adelante, el abanico se abre y ahí ya se puede pensar en un departamento chico en las zonas clásicas: Recoleta, Barrio Norte o Belgrano. Son las más caras, pero también las de retorno veloz, y donde alquilar resulta más fácil, si se trata de una inversión para renta.