A cualquier lado que uno vaya, en Madrid los anuncios de “A la venta” en departamentos a medio construir dominan la capital española. Sin sorpresas: la recesión global golpeó al país y se hizo sentir principalmente en el mercado inmobiliario. Desde Barcelona a las Islas Baleares, los precios de las propiedades cayeron un 6,5 por ciento, solo en el primer trimestre de 2009. Se espera que caigan un 35 por ciento o aún más en relación al pico que atravesaron a fines de 2007.

El descenso económico- en España y una docena de países más- dejó a muchos propietarios luchando por seguir con el pago de sus hipotecas. Pero, para los compradores de propiedades con fondos suficientes, la recesión inicia una bonanza en la que primarán los recortes de precios. En épocas mejores, los créditos baratos alimentaban la insaciable demanda que había sobre las segundas viviendas y sobre las inversiones en propiedades. Ahora, el financiamiento es más difícil de conseguir, y los promotores inmobiliarios rebajaron los precios para descargar el stock a un escaso número de compradores.

Poco a poco las propiedades atraen a los inversores de vuelta al mercado. Desde las zonas más calientes de Europa, como Croacia y Montenegro, a las menos exóticas inversiones en Florida y en el Sudeste estadounidense, este puede llegar a ser el momento apropiado para comprar. Los precios de dos dígitos caen desde 2007 y la nueva fuerza del dólar contra las monedas extranjeras hace que comprar en el exterior sea más asequible para los estadounidenses. Y los países emergentes, especialmente Brasil y la India, arrastran la posibilidad de que la economía siga creciendo pese a la caída, con propiedades ofertadas que cuestan casi un octavo del precio promedio de las casas en Estados Unidos.

Alzas en Montenegro
“Si la gente ve que puede cerrar un buen acuerdo, no dudan”, dice Charles Waston Baker, jefe internacional de inversiones residenciales de la inmobiliaria Savills en Londres, que registró un salto del 10 al 20 por ciento en las ventas en abril en relación al mes anterior. “La caída de los precios está poniendo a las propiedades nuevamente al alcance de los inversores”.

Sin necesidad de decirlo, comprar cuando el mercado de las propiedades es bajo puede pagar grandes dividendos en el largo plazo. Sin embargo, los inversores todavía enfrentan perspectivas inciertas. Los paquetes de estímulo que hay alrededor del mundo reimpulsaron los préstamos, pero los bancos continúan cargando niveles de intereses Premium y pagos menores que podrían dejar afuera a los cazadores de ofertas. Los analistas también alertan que el mercado inmobiliario podría depreciarse bien hacia 2010, enfrentando a los inversores a la caída de los valores de las propiedades hasta que la economía global vuelva a recuperarse.

Para limitar el riesgo de inconvenientes, los analistas de mercado sugieren buscar propiedades en países que tengan la mejor perspectiva de crecimiento en el largo plazo, como Turquía y la India. También recomiendan que si fuera posible los compradores obtengan financiamiento de bancos multinacionales con el fin de evitar que los problemas financieros globales afecten los préstamos. Para las inversiones en propiedades, conviene apostar por aquellas que tengan como arrendatarios a los turistas más que a locales, ya que resultan menos riesgosas.

¿Cuáles son los mercados más valorados en el mundo? Adam Challis, socio director de CB Richard Ellis (CBG) en Londres habla de Montenegro, justo al norte de Albania en el lado este del Mar Adriático. Con su prístina costa y sus cada vez mayores ataduras al negocio de la Unión Europea y Rusia, Montenegro estuvo divirtiéndose con un crecimiento anual en turismo de un 28 por ciento desde 2001 y un crecimiento anual en los precios inmobiliarios de un 20 por ciento desde 2005. Hasta que la crisis global comenzó a sentirse en 2008, los compradores vertían alrededor de US$600 millones por año en el mercado de propiedades doméstico. “Montenegro está estableciéndose rápidamente como un destino turístico de alta calidad”, dice Challis.

Los investigadores de la inmobiliaria Jones Lang LaSalle (JLL) también recomiendan Europa Oriental, pero dicen que algunos mercados de Europa Occidental también no deberían resentirse a los intereses de los inversores. Falk Schollenberger, el jefe de inversiones residenciales de la compañía en Alemania, considera que el mercado inmobiliario doméstico, particularmente en Berlín, Munich y Frankfurt, ofrece rendimientos de bajo riesgo en un mercado que no sufrió caídas como las registradas en países europeos como España e Irlanda.
Para cortar con su riesgo de balance general, muchos bancos alemanes empezaron a liquidar sus portfolios de propiedades, generalmente marcando bajos activos desde un 50 por ciento. “Las ventas forzosas son las más propensas a convertirse en las más comunes”, dice Schollenberger. “Habrá presiones negativas en los precios de las casas, que presentarán inversores con potenciales ofertas”.

Si Europa no suena atrayente, Medio Oriente y Asia podrían ser atractivas ofertas para aquellos inversores que quieran correr con más riesgo. Dubai aparece estropeado al frente de varias listas. Los analistas de UBS calculan que los precios de las propiedades en la ciudad más grande de los Emiratos Árabes Unidos han caído un 25 por ciento desde principios de 2008- y podrían caer un 70 por ciento más hacia finales de este año. Eso da una oportunidad a los inversores de conseguir acuerdos baratos en lujosos resorts, lo que los inmobiliarios buscan sin descargar en grandes deudas por servicios prestados.

Para estar seguros, cualquier inversión hecha antes de que haya una recuperación sostenida en la economía global, acarrea riesgos- más aún cuando eso involucra al mercado inmobiliario, que fue el catalizador principal para el actual desorden económico global. Pero para los compradores con estómagos resistentes y acceso al capital, este puede llegar a ser el mejor momento en décadas para cargar con propiedades.

(Traducción: Clara Gómez Carrillo)