Mucho ruido y pocas ventas: el estado del negocio inmobiliario argentino hoy
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Mucho ruido y pocas ventas: el estado del negocio inmobiliario argentino hoy

 Dependiendo del porcentaje de nuevo o usado en sus carteras, las inmobiliarias tienen entre un 30 y un 60% menos de actividad. Los alquileres y los proyectos a estrenar en pesos como alternativas para mantenerse a salvo.

25 de Octubre 2012




La postal del sector se parece al paisaje de Jericó que uno imagina si alguna vez leyó La Biblia, cuando cuenta que el pueblo de Israel siguió a Moisés por el desierto. Al igual que los miembros de la tribu judía, los empresarios inmobiliarios están enojados y con hambre. Pero no hay maná que llueva del cielo, solo algunas operaciones de alquileres y ventas de departamentos a estrenar que se ofrecen en cuotas en pesos desde el pozo. “Los alquileres pasaron a ser una parte importante de nuestro trabajo. Las propiedades nuevas son las que se han pesificado y son las que captan los flujos de fondos en pesos, disponibles en plaza, por que los desarrolladores utilizan esos pesos para aplicar a los materiales, insumos y mano de obra que se pagan en pesos”, comenta Roberto Tizado, titular de Tizado Propiedades. Sebastián Sosa, presidente de Re/Max Argentina y Uruguay, agrega que hubo un aumento en la participación de los alquileres en su negocio. “Sucede que muchos propietarios que no están seguros de querer vender, se vuelcan a alquileres”, cuenta.

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Querer más que poder

La caída de actividad en el sector es una realidad innegable. Pero lo que varía es el porcentaje que afecta a cada inmobiliaria, debido a la composición de su oferta. Cuanto más volcada está al mercado del usado, más complicada es su situación. “En nuestro caso, cayó un 37% en total y el usado en particular, un 47%”, sincera Alejandra Covello, directora de Covello Propiedades. Tizado muestra una baja del 30% en la actividad mientras que Mario Korn, presidente de Korn Propiedades, acusa una merma mucho más pronunciada. “La realidad es que estamos con un 60% menos de actividad. Y además, los precios de las propiedades en zonas premium se derrumbaron entre un 10 y un 15%, mientras que en otros barrios se fueron entre un 20 a un 23% abajo”, dice Korn. Para él, el problema del mercado no reside en la imposibilidad de hacer transacciones sino en la falta de decisiones. “La radiografía de la venta del usado nos muestra bastante dificultad debido a que cuesta poner de acuerdo a la oferta y la demanda. Las ofertas pretendidas por los compradores tenedores de dólares billetes no conforman a los propietarios de las unidades, cosa que con el tiempo se va distendiendo, pero todavía no se logra la fluidez suficiente en el mercado”, concuerda Tizado. Sosa agrega que “el principal factor es la volatilidad en los valores de oferta, ya que la incertidumbre del mercado sobre la respuesta de los precios con respecto a la disminución en el ingreso real del consumidor hace que los vendedores estén dispuestos “a escuchar” alentados además por una desaceleración general del mercado”.

Esto también envalentona a los especuladores que tiran el precio hasta un 50% por debajo del valor publicado. “Está quien busca la oportunidad aprovechando la baja de valores, pero basándose en una necesidad real de cambiar de barrio, agrandarse o achicarse. Y están los que buscan hacer un negocio. Llegamos a escuchar en marzo de este año la oferta de u$s 150.000 por una propiedad que en octubre habíamos publicado a u$s 300.000. Aunque sabemos que es ridículo, nuestra obligación es trasmitírselo al cliente”, ejemplifica Korn. “A fines del año pasado un 30 % del mercado estaba a un precio mayor del que los compradores estaban dispuestos a pagar, hoy ese % aumentó a casi el 50 % y esa es la razón principal por la que muchas propiedades no se venden, los compradores están esperando la baja que se espera en los precios al mediano plazo por la situación ya descripta mientras que los vendedores acostumbrados a una suba en el precio de las propiedades interanual de los últimos 10 años todavía no han modificado su paradigma para asumir la baja en el mercado real de inmuebles”, sigue Sosa. Su empresa, a diferencia del resto, no tiene saldo negativo. Aunque, si bien acusa un 28% de crecimiento anual a pesar de la situación, los años anteriores había crecido cerca del 70%. “Al margen de esto, entendemos que en general el mercado registra una baja que en los usados es cercana a un 30% y en las unidades a estrenar un 20%”, agrega.

Staying alive

Puertas adentro, las inmobiliarias desarrollan todo tipo de estrategias. “Estamos trabajando mucho más que antes, personalizamos cada búsqueda y tratamos de encontrar la medida para cada operación. Esto no significa que haya más resultados”, confiesa Korn. “Hoy, cada operación implica mayor cantidad de horas hombre. Además, ante los cambios permanentes tenemos que estar capacitando constantemente al personal”, suma Covello. Mientras que Tizado prefiere invertir los recursos disponibles en estrategias de marketing por internet. “Eso es lo que nos trae mejores resultados”, sostiene.

Respecto de las propiedades nuevas, Sosa explica que hubo una notoria disminución en la venta de las que valen más de u$s 90.000. “Básicamente porque los inversores de esa escala están apuntando a otros mercados para resguardar su inversión o buscan fuera del país rentabilidades mayores. En muchos casos, en el país no llegan al 6 % anual en dólares”, explica y menciona que, al mismo tiempo, todos los productos a estrenar o en construcción en pesos menores u$s 90.000 “crecieron mucho, potenciados por la posibilidad de resguardar el valor de los billetes de moneda nacional y ante el aumento del costo de adquisición de moneda extranjera (35 % en 5 meses) con respecto a sólo un 10 % del aumento en los costos de construcción. Si bien una cosa no compensa la otra, amortigua el impacto y muchos clientes están encontrando productos donde colocar montos menores teniendo en cuenta su ingreso futuro. Básicamente es el mismo fenómeno que está viviendo el rubro automotor con los vehículos de media y baja gama”, continúa.

A diferencia de lo que ocurría hace unos meses, donde los vendedores retiraban las propiedades del circuito, hoy las inmobiliarias – que siguen en el estupor – intentan jugar con la predisposición de las partes, tratando de pactar la moneda en la que cierran la operación e intentando que el que vende acepte pesos. “Recién ahora la gente se está acostumbrando”, concluye Korn.



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2 Comentarios

Editor80 CMS Reportar Responder

Es que es una locura comprar una propiedad ya sea en pesos o en dolares , los precios a la larga medidos en la moneda que uno quiera van a vajar y mucho.

Editor80 CMS Reportar

Totalmente de acuerdo, pero los que tenemos que comprar si o si estamos sufriendo la locura de los abusos de las inmobiliarias que cobran su comicion en dolares y el iva tambien

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