El crédito hipotecario, bajo la lupa
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El crédito hipotecario, bajo la lupa

13 de Mayo 2016

KPMG realizó un informe especial llamado “Crédito Hipotecario. El impacto de los créditos indexados por inflación” donde se hace un análisis de la evolución del sector en los últimos años y las nuevas líneas de préstamos que se ofrecen para reactivar el mercado.

“El crédito hipotecario venía aumentando gradualmente su tasa interanual durante el 2015, pasando de 7% al 15%. La necesidad de contar con un nuevo régimen monetario para combatir la inflación implicó una suba en las tasas de interés que se conjugó con una serie de medidas tendientes a sanear el estado de la macroeconomía y a reencontrar la tendencia de crecimiento, perdida cuatro años atrás. Un efecto colateral de esto fue cierta desaceleración del crédito en general, y del crédito hipotecario en particular, en los primeros cuatro meses del año”, se explica.

Luego se agrega que la línea hipotecaria sigue siendo “la de menor crecimiento por lo que habitualmente se sabe: son créditos de muy largo plazo que con un sistema de cuota fija (sistema francés) hace que las primeras cuotas sean demasiado caras y las últimas demasiado bajas. Con un sistema de cuota creciente (por ejemplo, indexando el crédito   un índice de precios) estas restricciones podrían relajarse sensiblemente.”

Para ilustrar esta situación, el trabajo pone como ejemplo comparativo para ambos líneas un préstamo para un departamento de 65 m2 a 2.200 dólares el m2 con un dólar a $15. El precio total del inmueble se valúa en $ 2.145.000 y el crédito a 20 años que se otorgaría alcanzaría los $ 1.500.000. Con el método francés la cuota inicial sería de $ 25.500 con una relación cuota ingreso del 35%. Y con el sistema de capitalización por inflación la cuota rondaría los $ 13.700 que iría acompañando un sendero creciente del salario en función de la inflación (ver gráfico). En síntesis, en este sistema se le facilita al tomador del crédito poder ingresar al sistema con una cuota más accesible a su poder adquisitivo (ver detalle en el informe).

Por último, el estudio señala que el desarrollo del sector de créditos hipotecarios depende en gran medida de que las principales variables económicas y financieras del país puedan estabilizarse en el mediano y largo plazo. “Una estabilidad macroeconómica persistente en el tiempo reduce los riesgos futuros (y la percepción de los mismos), materializándose tanto en una reducción de las tasas de largo plazo como en un incremento del porcentaje de financiamiento del valor del inmueble (loan to value).

Ese es el motivo por el cual la enorme brecha entre el precio de los inmuebles y los salarios resulta un factor perjudicial para el desarrollo del crédito hipotecario en Argentina, mientras que esa misma brecha (incluso más amplia) es un importante motivo dinamizador del crédito en otras regiones, al menos antes de la última crisis internacional. En esos casos, preservando un ambiente estable y con perspectivas favorables, la única manera de poder acceder a la vivienda, sería a través de un préstamo a 30 o 40 años”, concluye.



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