Claves para invertir en real estate
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Claves para invertir en real estate

Para proyectos nuevos, los desarrolladores aceptan convertir los pesos en metros cuadrados. Qué se mueve. Las cocheras, el próximo boom.

Por Carla Quiroga 04 de Enero 2013




La tierra es resguardo mientras que el dinero en la caja de ahorro se devalúa 25 por ciento al año. Es la principal razón por la que quien está líquido apuesta al hormigón. Además, la experiencia prueba que el ladrillo resiste las tormentas. A la larga, siempre, recupera el valor. La clave, no salir en medio del temporal. Los relevamientos anticipan una caída de la actividad: hasta septiembre, hubo una retracción del 36,6 por ciento en el número de permisos en la Ciudad de Buenos Aires para nuevas construcciones y ampliaciones.“Este año, la construcción caerá 5 por ciento. Pero lo comparamos con un 2011 record”, aclara Horacio Ortega, director del grupo Construya. Estos números, lejos de desalentar, mantienen la fama del ladrillo como refugio de inversión. “Los que apuestan, además de la protección, logran una capitalización que varía en 2,5/3 por ciento anual, en dólares”, puntualiza Domingo Speranza, presidente de Buenos Aires Corporate Real Estate.

En ese sentido, la renta es un issue que perdió protagonismo en el análisis del negocio. Las mejores oportunidades están en los proyectos a precio fijo y en pesos. En general, los avanzados, apalancados y con más del 90 por ciento de las unidades colocadas. Para quienes buscan financiación, los fideicomisos al costo son la mejor opción. “To-man el cambio oficial y es una forma de dolarizarte a futuro”, adelanta Ignacio Camps, director de Nuevos Negocios de Evoluer, compañía especializada en armar carteras a inversores. Asegura que pueden dejar hasta 40 por ciento anual de lo invertido pero, aclara, es clave averiguar si se cerraron los contratos llave en mano con la constructora, para evitar sorpresas en las actualizaciones de precios. Si la decisión es comprar un producto nuevo terminado o apostar por un usado, los desarrolladores y dueños son menos flexibles: quieren los dólares billete o el brick, en alrededor de $ 5,80/6.

Las unidades pequeñas, bien ubicadas, en pesos, flexibles (apto profesional) son las más demandadas. “Los emprendimientos relacionados con el crecimiento del parque naútico tienen un gran potencial”, anticipa Martín Lutteral, director de Metro 21, que desarrolla, junto a TGLT, Venice, en Tigre.

Otro punto clave es saber que se trata de un mercado sin presión inversora, con un comprador selectivo. Como consecuencia, hay zonas que, a mediano plazo, no defenderán su valor. Se genera un fly to quality, con inversores que apuestan a lo seguro. “En un mercado de ajuste, siempre, lo primero que cae es la periferia. En Europa, por ejemplo, la caída de los precios en las zonas top fue de 7 por ciento. En otras, alcanzó hasta el 50”, comenta Camps.

Ladrillos - IMG
El mismo fenómeno se genera con los productos. Por la incidencia de los metros comunes, los emprendimientos de torres con servicios y seguridad se venden un 6 por ciento más caros que los construidos en un frente de 8,66. Pero son los que mejor defienden su valor. “Tienen una renta más alta, entre 5 y 7 por ciento anual, y se alquilan más rápido”, dice.

Las rentas netas de los alquileres tradicionales caen desde los últimos seis años, por el impacto de los costos, servicios e impuestos, según un estudio de Reporte Inmobiliario. “Una unidad de 35 metros cuadrados, que demandó US$ 150.000, recibe, con suerte, $ 3500 al mes”, detalla Speranza. Afirma que las zonas que mejor resisten los precios son Palermo, Belgrano y Caballito.

Para quienes son menos tradicionales, el abanico de opciones relacionadas con el sector se multiplican. Los proyectos corporate exigen mayores montos que el residencial. “Son tickets grandes, desde US$ 1 millón”, aclara Speranza, quien estima la renta entre 6 y 8 por ciento anual, en dólares, y un recupero entre siete y 10 años, dependiendo del contexto. “Es un segmento en el que se generan oportunidades aisladas. El tema es que uno paga en dólares (o en pesos, a cotización blue) pero los alquileres se cobran al tipo de cambio oficial”, agrega. La inversión depende de la zona y del proyecto. Uno en pleno lanzamiento –que estará finalizado en dos años– en el área del Dot, cotiza a $ 15.000/m2. Mientras que, por un piso intermedio del Rulero (Libertador y Carlos Pellegrini), de 620 m2, se piden cerca de $ 15 millones. “Y por el Pirelli entero, ubicado en Maipú 1300, con 10.000 metros de renta, US$ 35 millones. No está en venta pero, si uno ofrece eso, lo compra”, confiesa un broker.

La misma fuente comenta que se pagaron US$ 38 millones por el edificio Mapfre, en Puerto Madero. Las zonas más verdes, en desarrollo, tienen precios más competitivos. Pero, también, mayor riesgo. Una que se consolida es el corredor Norte de la avenida Libertador, en Capital. También con potencial son los distritos promovidos por el Gobierno porteño, como el Tecnológico (Parque Patricios) y el Audiovisual (Palermo). Otro nicho está en ciudades del interior bonaerense: Tandil, Pergamino, Venado Tuerto y Bahía Blanca, ávidas de oficinas inteligentes.

La opción hotelera. En este segmento, hay pocas alternativas en pesos. Por caso, adquirir una de las 20 unidades que se ofrecen en el proyecto que el empresario Eduardo Novillo Astrada levanta, asociado al Grupo Posadas, en Pilar. Se venden a $ 485.000, con la opción de pagar 55 por ciento al momento de la suscripción y un saldo de 18 cuotas, ajustadas según la Cámara Argentina de la Construcción. Eidico, también, tiene oferta. En este caso, parte desde $ 60.000 por habitación, en proyectos del interior del país. El resto de lo disponible en el mercado son inversiones fijas y en dólares. Arrancan en los US$ 150.000 por una habitación de 28 m2, más 20 de áreas comunes. “Deja 9/10 por ciento anual de renta, un 30 por ciento más que el alquiler tradicional”, afirma Camps.

Las cocheras prometen ser el boom de los próximos años. Se ingresa al negocio desde los US$ 25.000, en zonas residenciales, hasta US$ 40.000, en el centro. La renta se calcula entre 7 y 10 por ciento anual y el recupero, en cinco años. “Es un negocio que cierra con volumen: si uno tiene 10 o 15 cocheras”, aclara Speranza. Aconseja analizar bien los gastos. “Lo que mejor rinde es por hora, en zonas de tránsito diurno: hasta 50 por ciento más de renta que las cocheras mensuales”, diferencia Camps. Los números seducen. De hecho, la demanda convalida la oferta.

La desarrolladora BrodyFriedman vendió, en un mes, el 50 por ciento del parking que levanta en Belgrano, un edificio de 12 pisos de cocheras que demandará $ 34 millones. Las unidades se comercializan en $ 150.000/170.000, con una forma de pago que permite abonar un 10 por ciento de anticipo y el saldo, en 12 cuotas. “Los compradores podrán delegar la explotación de la unidad para uso comercial bajo la modalidad de valet parking, lo que permitirá obtener una rentabilidad estimada del 13 por ciento anual”, detalla Sebastián Friedman, director de la desarrolladora. Las zonas céntricas, cercanas a hospitales o universidades, o los puntos donde terminan las líneas de subte, son las que mejor funcionarán.

El negocio de la forestación. La propuesta es animarse a un pool de inversión de un campo en Gobernador Villasoro, en el norte de Corrientes, una zona famosa por la cantidad de aserraderos extranjeros y apta para el crecimiento rápido de árboles como el eucalipto y el pino, muy demandados por los mercados estadounidense y japonés. “Es un negocio a 12 años, el tiempo que tarda en crecer la planta hasta la tala. Pero empieza a generar rindes antes. Deja 12 a 14 por ciento anual en dólares, a lo que se suma la revalorización de la tierra”, detalla Patricio Miguens, responsable comercial de Eidico Inversiones y Renta. Hoy, aclara, la compañía no tiene proyectos nuevos de este tipo.

Pero existe un mercado secundario, que permite entrar al negocio con $ 120.000. También, plantea la posibilidad de destinar los ahorros en campos “malos”. “En Salta, compramos uno sin agua dulce, construimos un acuaducto y la hectárea se revalorizó de US$ 500 a US$ 1700/2000”, relata y agrega que quedan zonas para hacer estas diferencias: Chaco, Santiago del Estero y Tucumán.

 

La edición original de este artículo se publicó por primera vez en la revista APERTURA (Noviembre de 2012).



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