Invertir en inmuebles en el exterior: 10 consejos simples pero muy importantes
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Invertir en inmuebles en el exterior: 10 consejos simples pero muy importantes

Por Mariano Capellino* 29 de Junio 2016

La oferta de inmuebles localizados en el exterior crece día a día en nuestro país. En cada exposición de Real Estate que se realiza en Argentina, es habitual encontrarnos con  desarrolladores e inmobiliarias que ofrecen invertir en inmuebles localizados en la Florida, New York, y muchos otros lugares que día a día se suman a la lista.

Ahora bien, ¿qué hay que considerar al momento de adquirir un inmueble en el exterior, para no cometer errores que luego resulten muy caros? Estas son algunas de nuestras sugerencias que le harán ahorrar tiempo y dinero:

  1. Tenga cuidado con las comisiones que paga por la operación. En los EEUU, por ejemplo, en las operaciones de compraventa de inmuebles el comprador no paga comisiones mientras que el vendedor paga el 6%.
     
  2. Considere la antigüedad de los activos que va a adquirir. Si el inmueble tiene cerca de 40 años o más, se debe confirmar que ha pasado las inspecciones correspondientes –en países como EEUU  son obligatorias- y considerar las expensas extraordinarias que pueden generarse como consecuencia de arreglos que surjan de dichas inspecciones.
     
  3. Verifique las expensas. Sepa que existe un mayor costo de expensas cuando la propiedad está ubicada en edificios y torres en altura en relación con las que están en comunidades de tipo townhouses, condominios bajos y casas. Por lo tanto, como su incidencia en el alquiler es menor, este último tipo de activo tiene un rendimiento muy superior. Esto se da especialmente en Estados Unidos.
     
  4. Averigüe la viabilidad crediticia del inmueble si piensa adquirirlo con un préstamo hipotecario. Antes de efectuar la compra, averigüe si el inmueble es un activo aceptado por las entidades de crédito para otorgarle una hipoteca y si Ud. está calificado para obtener un préstamo hipotecario. No todos los bienes ni todos los compradores son financiables.
     
  5. Tenga mucho cuidado con los ofrecimientos de adquirir activos que ofrecen rentabilidad garantizada.  Suele ser una modalidad de venta que parece atractiva, pero en general los inmuebles están sobrevaluados y el rendimiento real por alquiler suele ser muy inferior al rendimiento garantizado. Cuando vence la garantía el rendimiento se reduce significativamente y si se quiere vender el inmueble, en la mayoría de los casos  tendrá que hacerlo a un valor menor al de adquisición.
     
  6. Es muy importante solicitar una tasación e inspección técnica y legal del inmueble en forma previa a la adquisición. En países como EEUU las tasaciones son muy certeras y con eso se asegura que pagará el valor adecuado y que el inmueble esté libre de toda carga. A su vez las inspecciones permiten conocer en forma detallada  las condiciones físicas y legales y así evitar cualquier imprevisto.
     
  7. Cuando se alquila un activo residencial en los Estados Unidos, el propietario paga todos los gastos e incluye expensas, impuestos de la propiedad, comisiones inmobiliarias, fees de administración de la propiedad,  seguro civil del propietario, seguro de la propiedad y seguro de artefactos del hogar, entre otros. Para poder proyectar bien los ingresos, se sugiere estimar una vacancia mínima del 10 % del monto del alquiler anual y una reserva para mantenimiento de la propiedad equivalente a un mes de alquiler.
     
  8. Cuando se alquila, se debe considerar los gastos que demandará la exigente demanda de solicitudes de mantenimiento que requiere el inquilino. Asimismo deberá considerar cómo gestionarlos ya que Ud. estará muy lejos para poder coordinarlos.
     
  9. Tenga mucho cuidado con las burbujas que se generan en activos destinados a extranjeros principalmente en pre-construcción en zonas Premium de Miami como Brickell – Downtown.  En este momento, los inmuebles en pre-construcción (lo que los argentinos llamamos “en pozo”) tienen un precio más alto que uno similar ya terminado y a estrenar. Esto sucede por el desconocimiento de los inversores sobre las situaciones particulares de los activos terminados y los fuertes  incentivos monetarios que ofrecen los desarrolladores para que  los agentes inmobiliarios extranjeros. Las comisiones que se pagan pueden llegar a ser  hasta 10 veces más altas de las que obtendrían por ofrecer un activo terminado o usado.  Por eso les conviene ofrecer en pozo pero a Ud. seguro le conviene comprar ya terminado.
     
  10. Considere que se deberá pagar el impuesto sucesorio en caso de fallecimiento si el propietario del inmueble es una persona física o es miembro de una Compañía del tipo LLC.

Estos consejos le permitirán realizar una mejor operación inmobiliaria. Sea exigente al  momento de comprar y revise todos los detalles o haga que alguien muy capacitado y sin conflicto de interés, lo haga por Ud. Piense que si su objetivo es realizar una inversión inmobiliaria, no es suficiente con adquirir un inmueble. Deberá saber comprar y saber vender. Lo importante es desarrollar una estrategia para obtener una adecuada rentabilidad consistente a mediano plazo. De eso se trata invertir.



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