"Si uno mira los márgenes actuales de rentabilidad de este negocio, se asusta"

Martín Rodríguez Etcheto, el director de Creaurban explica por qué la estrategia de la desarrolladora está centrada en productos que superan los u$s 3.500/m2. 26 de Octubre 2010

Sus días transcurren en uno de los barrios más selectos de la ciudad: en Puerto Madero Este. Es que Martín Rodríguez Etcheto, el arquitecto que desde hace siete años trabaja en Creaurban lidera Art María, el proyecto "mimado" de la desarrolladora que da las pinceladas finales a otra de sus obras, Torres del Yacht -que desarrolla junto a Fernández Prieto y a Emepa, en dique IV. Creaurban, la empresa del grupo ODS, de Ángelo Calcaterra y la italiana Ghella, es uno de los pocos players del sector que en los últimos dos años se animó a algún nuevo proyecto. De hecho, en el 2008 se quedó con +5411, el emprendimiento del dique uno hasta ese momento en manos de G&D Developers y Eduardo Gutiérrez (Farallón), en donde hoy arman Art María, en el que destinarán u$s 180 millones y que estará totalmente terminado en cuatro años. Tiene tres etapas y la primera estará lista a mediados de 2012. Hoy el valor del metro cuadrado ronda los u$s 3.400 y cuando se afiance oscilará entre los u$s 4.500/m2 cash, afirma el desarrollador.

¿Por qué decidieron apostar a un proyecto de 100.000 metros en un contexto en el que pocos se animan a nuevas obras?
Puerto Madero es un barrio único e irrepetible en el que ya prácticamente no quedan tierras. Si bien la incidencia de la tierra promedia los u$s 1000/m2, creemos en el lugar. Además, al ser pocas las obras que se inician en ese barrio, hay una demanda importante. Art María permite comprar un producto desde el inicio y eso te genera la oportunidad de adquirirlo con una forma de pago atractiva que es durante la obra. Se paga 30 % cuando se cierra la operación, otro 30 % en cuotas y el restante 40 contra la posesión. Este sistema es atractivo porque la gente congela un precio fijo en dólares de una propiedad y tiene una inversión en cuotas en una especie de caja de ahorro. Por otra parte, mientras no aparezca el crédito para la clase media no da la ecuación para construir para ese segmento. El mercado que se mueve es el premium.

¿Pero, desde lo financiero les rinde ese esquema de pago?
Sí, porque nos acompaña durante la obra. De nada nos serviría que nos adelanten todo el dinero de la unidad.

¿Qué tipología funciona bien en Puerto Madero?
En ese mercado o en otro, la clave para tener demanda es diferenciarse. Si no lo hacés por precio, lo tenés que lograr por producto. Esto es, hacer unidades distintas a las que se ofertan. En Art María generamos un producto más cercano a la suite de un hotel. Por ejemplo, dos ambientes de 80 metros contra los 50 de una unidad tradicional; en los de tres, los dos dormitorios tienen baño privado. Algunos tienen frentes vidriados. El trabajo es ir buscándole a los metros cuadrados una configuración distinta a la que puede haber en stock. Armar un producto con carácter. Uno no puede diferenciarse por tipología porque lo que se vende hoy, deja de venderse mañana, es imposible predecir si hay un mayor mercado para un dos, un tres o cuatro ambientes. El tema es aplicarle creatividad a lo que busca el comprador de la zona porque no hay mejor cliente que el del mismo barrio. No hay peor sensación para una persona que sentir que para evolucionar se tiene que mudar de su zona.

¿Le preocupa la caída de rentabilidad del sector?
Primero vale aclarar que el sector nunca alcanzó rentas del 40% como se dijo. Además, si hoy mirás la rentabilidad de este negocio, te asustás y no hacés nada. Hace tres años que tenemos inflación en dólares, pero uno tiene que seguir adelante apostando, con la percepción de que esto se recompondrá. De hecho, hay algunas señales de que el crédito hipotecario aparecerá el año que viene y eso permitirá el surgimiento de nuevas zonas, porque los barrios tienen potencial en función de que tengan compradores.

¿Buscan o tienen tierras fuera de Puerto Madero?
Estar posicionado en un terreno de antemano previendo que va a salir crédito es una parte del negocio. La otra parte importante es encontrar dónde y cómo darle respuesta a la gente; lo intangible, qué hacer arriba. Es darle una respuesta creativa a una necesidad obvia. Cuando nos dicen que nosotros estamos posicionados en Puerto Madero, yo respondo que aún dentro de ese barrio hay diferentes targets. Quien compra en Torres del Yacht no tiene el mismo perfil que compra en Mulieris, ni en dique uno.

¿Los amenities son un commodity?
Depende del proyecto. Hoy en día el comprador no justifica cualquier amenity. Instalarlos en el último piso permite hacer partícipes a todos los propietarios de la mejor vista del edificio. Esto es aplicar creatividad, No se trata de sumar por sumar.

¿Continuará aumentando el precio de las propiedades?
Es lo natural en la medida que las economías crecen, los precios de los inmuebles se incrementan. De hecho, desde hace cuatro años, están subiendo. Al principio, a un ritmo del 10 % anual, luego un 15 ó 20 % y ahora estamos de nuevo en un ritmo del 10%.

¿Qué pasaría si el precio del dólar se dispara?
¿Qué puede hacer que el dólar se dispare? ¿Entrar en una crisis? En ese caso todo el sistema entraría en una crisis. Además, que el dólar recupere posiciones no es lo mismo que se dispare. Si se recupera ayudará a sanear al mercado, lo cual es bueno para todos, pero no va a frenar el aumento de precios.



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