Shoppings y locales crecen con el consumo

Shoppings y locales crecen con el consumo

Impulsado por un incremento de más de 20% en las ventas del retail, aumenta la demanda de los locales. Precios firmes y poca oferta disponible marcan el pulso del mercado. Las claves que hay que conocer para invertir en un negocio que deja una renta del 11 % anual. 16 de Junio 2011

Consumo versus reservas. Los incentivos financieros hacia las compras de productos en cuotas desalientan las escasas posibilidades de ahorro. Como contrapunto, estimulan el consumo acelerado. En este escenario, la demanda de locales comerciales volvió a niveles muy bajos de vacancia. Según el último informe de L. J. Ramos, el posicionamiento en locales se presenta como una buena opción frente a las colocaciones bancarias, superando en algunos puntos la renta de los inmuebles residenciales. Pero se ubican además por debajo de sus rendimientos históricos, por eso el interés en tomar posiciones hoy, previendo una futura recuperación.También sucede que algunas marcas deciden comprar sus propios locales, retirando fondos del sistema financiero para trasladarlos al inmobiliario, quitándose liquidez pero asegurándose capitales en inmuebles. Mientras tanto, en distintos puntos del país se construyen centros comerciales. Recoleta Mall es el estreno que viene en la Ciudad de Buenos Aires, con una inversión total de u$s 120 millones. En una superficie de 41.800 m2, el ex Village incorporará 90 locales, 10 salas de cines y 10 restaurantes a la oferta porteña. El costo del alquiler es de u$s 64 por m2 y se esperan ventas anuales por u$s 130 millones. Desarrollado por VC1, empresa compuesta en un 90% por el fondo de inversión CVI Global Value Fund y en un 10% por Southern Screens Entertainment, el emprendimiento es gerenciado por Village Cinemas y comercializado por Interurban. "Abriremos los cines y los locales de la planta baja en las vacaciones de julio. Los otros dos niveles dependen del grado de avance que tengan en ese momento.

Esperamos emitir 1.400.000 de tickets por año, manteniendo el promedio que teníamos antes con los cines. Demoramos en hacer este reciclaje pero acá esta. Y queremos que funcione como la extensión de la casa de los vecinos, que además de comprar pueden venir a desayunar o almorzar", dice Eduardo Novillo Astrada, miembro de VC1 y presidente de Villages Cinemas. Al momento, el nuevo shopping tiene colocado el 70% de los locales. "El resto es un tema de ejecución de contratos. Como también apuntamos al turismo, nos enfocamos en un target de marcas nacionales.El consumo está bien. Los shoppings que están operando recuperaron el nivel de las buenas épocas. Con respecto a nuevos proyectos, los hay de tamaño mediano, tanto acá como en el interior del país”, agrega.

Los centros de proximidad son una tendencia que avanza. Se ubican en lugares de buena densidad de población y accesos, con una cantidad reducida de locales. Novillo Astrada se reconoce pionero de esta tendencia. En 1996 participó en la creación de las Palmas del Pilar. Ahora trabaja en su reconversión hacia un town center, recreando la situación de un pueblo, con una plaza central rodeada de distintas actividades y situaciones. “En Luján estamos haciendo lo mismo, pero sin entretenimientos. Tenemos 20 hectáreas y empezamos desarrollando diez donde hay un Wall Mart. Vamos con un hotel, 60 locales, y ocho salas de cines. La inversión ronda los u$s 20 millones", adelanta.

También en Pilar, Vitrium Capital anunció la creación de Pueblo Caamaño. Con una inversión de u$s 40 millones y 45.000 m2 de obra, el proyecto incluye además de departamentos, oficinas y studios, locales comerciales en un entorno verde y abierto, con anfiteatro y áreas de entretenimiento. "Desde principio de abril, cuando lanzamos la venta de los locales, tenemos colocados más del 50% en el programa de adhesión al fideicomiso de rentas", cuenta Federico Gagliardo, fundador y CEO de Vitrium Capital. El sistema funciona de la siguiente manera: los locales se venden en u$s 2.400 el m2 promedio y si el comprador no lo quiere para uso propio, el fideicomiso se lo cede en comodato por 20 años y administra el alquiler, otorgándole un porcentaje proporcional de acuerdo a las rentas totales. "Eso significa que si su local está vacío ese mes, igual cobra porque participa de un pool de inversiones", agrega Gagliardo. Hasta el momento, el 90% de los compradores cedieron sus locales al fideicomiso que alquila en u$s 25 más IVA el m2. El 10% restante compraron para uso propio.

Espacio para todos
Desde los nuevos players hasta los que tienen proyectos consolidados, todos coinciden en que en el mundo del retail hay espacio para todos, a pesar de la sensación de saturación de algunas plazas, sobre todo en la Zona Norte del Gran Buenos Aires. "De diciembre a febrero estuvimos 15% arriba de las previsiones de venta. El retail es un sector con menos competencia, con barreras de entrada más altas, en el que hay mucho por crecer. Si se analiza la cantidad de centros comerciales por habitante, se muestra la falta de desarrollo del negocio", opina Diego González Casartelli, director de Rukán. A fines del año pasado la empresa abrió Tortugas Open Mall, un proyecto de u$s 120 millones, y pretende abrir otras bocas en el país. "Durante los fines de semana recibimos 150.000 visitas, quintuplicamos el movimiento de la semana", detalla Rubén Bacca, Gerente General del Tortugas Open Mall que espera para 2011, un incremento de 5 % de las ventas en términos reales. El ejecutivo que busca captar a una demanda en un radio de 10 minutos en auto -cerca de 1.200.000 personas -, anticipa la inauguración de una clínica y aclara que le quedan otras ocho hectáreas en el predio por desarrollar."En Pilar arrancó Cencosud con Palmas, después vino Paseo del Pilar, ahora Tortugas. Disco abrió una boca más grande y delante de ese Disco hay tierra para hacer algo del tipo a cielo abierto. Es mucho, pero por otro lado ves el crecimiento demográfico y te sorprendés. También está Paseo Champagnat y Pueblo Caamaño. Por ahora vienen conviviendo todos y siempre te sorprende que haya espacio para alguien más", dice una voz en off. Paseo Champagnat en Pilar, es un emprendimiento de Musmark en el que se destinaron u$s 20 millones. Como diferencial el 70 % de la superficie es abierta, y se integrará con un espacio para oficinas y un centro médico. En la zona conviven 82 clubes de campo y countries y 108 barrios cerrados y la proyección es generar 600.000 visitas al mes. La cantidad de proyectos en danza es una fiel prueba del potencial del sector. De hecho, en Buenos Aires, el ratio es de 70 metros cuadrados de centro comercial cada 1000 habitantes mientras que en San Pablo esa relación es de 140 metros y en Santiago de Chile 120 metros cuadrados. Otro dato, los shoppings apenas representan el 15% de las ventas mientras que en Chile y en Brasil acarician el 50 %. La "interna" local versus shopping es una realidad de la que los empresarios no reniegan, pero lo cierto es que las marcas siempre pelean un lugar en el tenant mix de los shoppings.

Issel Kiperszmid, presidente de Dypsa, apuntó a los segmentos más bajos de la pirámide como el C. Convencido de que hay lugar para nuevos players abrió San Justo Shopping, ubicado en la intersección de las rutas 3 y 4, en La Matanza.El shopping con 120 espacios comerciales, a cuya ampliación destinó u$s 6 millones el año pasado. “Recibe 650.000 visitas al mes y el ticket promedio en mayo fue de $ 163,25”, agrega el empresario, que además compró una propiedad al lado del Walmart de esa localidad para continuar la expansión.

En Puerto Madero, sobre Juana Manso en el Dique Uno, se inaugura a fin de mes el supermercado de Madero Harbour, el proyecto de GNV Group que incluye un shopping. "Será el primer Jumbo boutique, un concepto nuevo. También abriremos algunos locales de servicios, como óptica, perfumería, banco, restaurant. El gimnasio no está comercializado, pero sí está terminada la obra. Luego siguen los 110 locales del centro comercial y otros 50 locales más, que estarán listos en 2013. La inversión total es de u$s 300 millones, pero hasta ahora llevamos invertidos u$s 80 millones", dice Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group, refiriéndose a todo el emprendimiento que incluye además oficinas, residencias, hotel internacional, estacionamiento y helipuerto. Para el primer shopping de Puerto Madero la inversión será de u$s 75 millones. Con una superficie total de 100.000 m2 incluidas las 3.000 cocheras, el área locativa rondará los 20.000 m2.

A otro escala, los edificios corporativos de Juana Manso 969, también tendrán un shopping boutique diseñado por Diego Gronda (ver nota En primera persona) y Zéncity, el emprendimiento de Vizora y Fernández Prieto & Asociados, incluirá un paseo comercial que demandó u$s 8 millones y abrirá sus puertas a comienzos de 2012. En sus 5.000 m2 desplegará 31 locales, también en Dique Uno.

Un capítulo aparte merece lo que está pasando en el interior. El proyecto más emblemático, tierra adentro, se levanta en Tucumán. Vizora arma Central Tucumano, un paseo comercial de 22.000 m2 cubiertos y 10.000 m2 semicubiertos en el antiguo Mercado de Abasto que proyectó Alberto Prebisch (autor del Obelisco y del teatro Gran Rex, entre otras obras). Restaurado y puesto en valor, con una inversión total de u$s 40 millones, el proyecto se inaugurará en 2012. También se encuentran en etapa de desarrollo el shopping Al Río en Vicente López, el Paseo del Fuego en Ushuaia con una inversión de u$s 30 millones,Plaza Sur en Rafaela, La Paz Shopping en Paraná.

El mercado de los locales
Con una vacancia mínima de locales en la Ciudad de Buenos Aires y GBA, la ocupación promedio supera el 94% en las principales arterias. Al igual que el año pasado, los propietarios no están dispuestos a vender. Un local es siempre un bien codiciado que genera renta segura. Según un informe de L. J. Ramos, los núcleos urbanos gozan de buena salud. La presión sobre los precios es intensa y las propiedades se muestran con valores muy firmes, sobre todo en las ubicaciones más buscadas. Los alquileres, por su lado, están estables tras la suba registrada en el primer semestre de 2010. Es por eso que el histórico rendimiento del 10 ó 12% disminuyó, sobre todo en las zonas premium. "Hay demanda en la Ciudad, y también en GBA, pero no es apresurada, es tranquila y sostenida.
Eso genera que los valores queden estancados. Algo para destacar es que la facturación en los locales aumentó pero la rentabilidad está cada vez más apretada. Incluso bajó en algunos casos. Por eso las aperturas de locales son muy cuidadosas, porque no hay margen para absorber una mala jugada", cuenta Pablo Vivot, director de la División Locales de L. J. Ramos.

Esta vez no hay zonas castigadas. Todas mantienen un nivel de ocupación alto. "En algunas, la vacancia es cero y en otras 1 o 2%. Como las avenidas principales están muy bien, eso hace que las secundarias también mantengan buen ritmo", agrega Vivot. En los focos de segunda línea, como San Telmo, la zona de Almagro en Rivadavia al 3500 en Almagro o Corrientes al 2.000 el movimiento de ventas es más intenso comparado con localizaciones de primer orden. Pero se mueven en el rango de u$s 500.000 a u$s 1 millón, mientras que en las principales van de u$s 1 a u$s 3 millones para la venta. Esta tendencia se repite en las principales ciudades y capitales del país. Según un informe de El Inmobiliario, Rosario y Córdoba son las dos plazas que registran la mayor demanda de locales comerciales. Si bien la oferta acompaña este proceso, encontrar un local en una buena ubicación implica estar atento a las disponibilidades que no permanecen durante mucho tiempo en oferta ."Hay menos oferta de locales comerciales puesto que no se pueden construir en altura, excepto en shoppings o galerías, entonces se ocupan rápidamente, sobre todo en esquinas o en las mejores ubicaciones de cada plaza" explica las razones, Cristian Alsedá, titular de Alsedá Inmubles de Rosario.

La plaza cordobesa
En Córdoba, se registra un aumento de ventas de fondos de comercio. "Comprar un buen local comercial en las mejores zonas de la ciudad, puede llevar muchos meses de trabajo inmobiliario" comenta Pablo Cardozo, gerente de Sergio Villella Inmobiliaria en Córdoba. Los barrios Nueva Córdoba y Centro se llevan el gran caudal de solicitudes de alquiler o compra. Pero también hay buena demanda en otras zonas, como la Av. Fuerza Aérea, Rafael Núñez o en el Barrio General Paz. En Rosario no hay delimitaciones tan precisas, pero las arterias principales y las peatonales funcionan siempre.

En cuanto a precios, en Córdoba los extremos de valor del m2 de alquiler de locales en buenas ubicaciones puede variar entre $50 y $ 150 y los de venta entre u$s 1.500 y u$s 5.000. En el caso de Rosario, un promedio de u$s 1.800 el m2 en venta y u$s 12 por m2 en alquiler, dependiendo de las calidades y prestaciones.

El boom del consumo ligado al comercio minorista motorizó la economía doméstica en 2010, también en el primer trimestre de 2011. Pero el crecimiento no fue sólo numérico. La estructura del retail se fue modificando. Si bien el modelo outlet avanzó (ver recuadro), los canales tradicionales y los shoppings siguen siendo la espina dorsal donde las marcas construyen su posicionamiento.



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