Raúl González Neira:

Raúl González Neira: "Invertiremos u$s 190 millones en hoteles"

Con más de u$s 300 millones en juego, entre los proyectos finalizados y los anunciados, el ejecutivo analiza los rindes de cada negocio, anticipa el 2010, y explica por qué vendió el St. Regis. 25 de Marzo 2010
Raúl González Neira está recuperando energías. Tuvo semanas ajetreadas. Hace pocos días, el ejecutivo, Ceo de First South American Investments (FSA)  terminó de cerrar  por alrededor de u$s 21 millones la venta del proyecto St. Regis. El hotel de seis estrellas ubicado en Puerto Madero, ahora está en manos del empresario local, Moisés Khafif, el dueño de la marca Le Parc,  con más de u$s 200 millones invertidos en los últimos años en ladrillos.  "Era un proyecto de u$s 100 millones pensado para un contexto de crédito disponible en el mercado internacional.  Planeábamos apalancar poco menos de la mitad en capitales de préstamo de largo plazo. Cuando cambió el escenario nos encontramos ante la disyuntiva de desarrollarlo con recursos propios, resignando la posibilidad de expandirnos o vender. Preferimos está última opción,  diversificar el riesgo y tener mayor libertad para encarar otras obras…", sintetiza las razones de la venta.

¿Cuáles serán los próximos pasos del grupo?
Lo más concreto son dos hoteles corporativos de cuatro estrellas en los que invertiremos en total u$s 30 millones. Uno de ellos en el microcentro, el otro, más avanzado -se comenzará a escavar en un mes y medio-, al lado de Optima, el proyecto de oficinas en zona norte en el que destinaremos  un total de u$s 50 millones en donde funciona la nueva sede de Unilever.

¿Van a ingresar en el negocio de los hoteles, también gerenciando?
No, en el caso de los cuatro estrellas, estamos negociando con una cadena  instalada en el país. El contrato sería por cinco hoteles, con opción de tres más. Es decir ocho en los que destinaremos u$s 120 millones, seis en la Argentina, uno en Uruguay y posiblemente otro en Bolivia. Por otro lado, planeamos desembarcar con nuestra marca de hoteles boutique, Grace y en este caso si  los gerenciaremos. Tenemos un plan de inversión de u$s 70 millones en la construcción de 10 establecimientos. Siete en la Argentina, dos en Uruguay y analizamos Chile. 

¿En la Argentina, qué zonas miran?
El norte del país, Cafayate, Bariloche, Mendoza y la zona norte de la provincia de Buenos Aires como por ejemplo Pilar.  La estrategia es apostar al turismo multidestino.

¿Por qué el foco en hotelería, cuál es el rinde del negocio?
Es un negocio complicado sobre todo el de los boutiques. Hay que aprender las mañas del oficio. Nosotros apostamos a tener un rinde anual de por lo menos  15 %.

¿Y cómo resulta esa rentabilidad si se la compara con el sector residencial u oficinas?
La inversión en oficinas es un negocio de largo plazo, con una renta que se calcula entre el 10 y el 12% anual. Nosotros estamos  analizando quedarnos con un par de pisos del complejo Optima, alquilarlos por un tiempo y salir en el momento adecuado como hicieron algunos desarrolladores en la zona de Catalinas:  alquilaron a u$s 25/m2 y salieron en el momento adecuado: vendieron a  u$s 3200/m2 por lo que habían pagado u$s  1800/m2. Hoy, el precio de venta en la zona de la Panamericana en el Norte es de u$s 2200/m2, si logramos alquilar a un 10 por ciento anual y en un tiempo vendemos en u$s  2500/m2, es un negocio excelente. El  negocio residencial es más complejo pero si lo hacés en un buen momento podés hacer un 30, 40 %  anual  de punta a punta de la obra. 

Específicamente en el segmento residencial, ¿cuál será el próximo buen momento?
Parecería que agosto y septiembre  serán meses muy buenos para tener un producto listo. Todo indicaría que la economía estará estable, habrá dinero circulando y los bancos se esforzarán por bajar las tasas y tal vez aparezca tímidamente el crédito. 

¿Abandonaron el mercado residencial y el de oficinas?
No, vamos a seguir participando pero con proyectos más pequeños, de entre u$s 5 y u$s 10 millones. En el caso de las oficinas  estamos trabajando con un cliente base que nos compre o  alquile por años, el 50 % del proyecto y nos garantizamos la mitad de la obra. El restante 50 % lo hacemos a riesgo. 

En el contexto  actual, ¿hay demanda corporate?
Las grandes empresas en el mundo tienen problemas y están transitando una crisis importante. Es verdad que no se ocupan de temas que no son estratégicos pero hay muchas que necesitan espacio y están tratando de hacerles entender a sus casas matrices que lo que está pasando aquíno tiene nada que ver con lo que está pasando en Estados Unidos o en Europa. 

¿A esta dilatación en las decisiones se suma, una sobreoferta en Zona Norte?
No hay exceso de oferta en el sentido tradicional de la palabra. Hay una importante desocupación  pero la demanda está. Sólo espera la luz verde de las casas matrices. Además lo curioso es que esta situación no afectó  los precios porque la mayoría de los desarrolladores de la zona tienen la misma percepción. Los problemas de tránsito de Buenos Aires no  van  a mejorar y  son cosas que juegan a nuestro favor. Tal vez no con el timming que queremos, pero no estamos preocupados, ni asustados por el stock que nos queda. 

¿Cuál es la perspectiva para 2010?
Lo curioso de este mercado es que arrancó muy bien. En enero y febrero, tuvimos un 50 % de aumento en las ventas en Forum y en Beccar Plaza, los dos proyectos en los que manejamos ventas y reventas.



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