Proyectos 2010

Proyectos 2010

Pasado el boom, los desarrolladores apuestan a emprendimientos de menos metraje y diversifican el riesgo con unidades flexibles. Las iniciativas. 16 de Febrero 2010
El crédito no apareció. Sin embargo, la oferta continuó avanzando. Los desarrolladores afilan su puntería con un blanco certero: los inversores. 

“En los últimos 63 años, se hicieron seis millones de viviendas y sólo tuvimos crédito hipotecario real entre1992 y 2001. Por lo tanto, o inventamos una forma de financiar sin bancos o nos quedamos en el reclamo estéril”, opina  Miguel Pato, Managing director de Ernst &Young Real Estate Group América latina.

Pero los osados players avanzan ladrillo por ladrillo. Claro está, a un menor ritmo que hace dos años, con proyectos menos espectaculares. En la mayoría de los casos, los emprendimientos no superan los US$ 10 millones. De menor envergadura, son adaptables a una demanda que se mantiene activa y, a la vez, expectante. “El 25 por ciento de las consultas es por unidades de dos ambientes; el 15, por las de un ambiente y, en tercer lugar, por las de tres”, describe Leandro Malandrini, gerente de Negocios de Zona Prop, un sitio de clasificados online. “Los desarrolladores locales no buscan las oportunidades a partir de la demanda potencial del producto final, sino en la posibilidad de conseguir inversores”, agrega Pato. 

Hudson Park es uno de los pocos proyectos que superan los US$ 20 millones. En su primera etapa, demandará US$ 25 millones. Es un emprendimiento urbano, en 68 hectáreas del sur del GBA, en tierras linderas a Abril, que, una vez vendido, equivaldrá a un desembolso de US$ 270 millones. “Tendrá un centro comercial y oficinas, condominios, un condo-hotel y hasta centro de convenciones”, enumera Carlos Molinari, presidente de Real Estate Investment Fiduciaria, desarrolladora que comercializa el m2 entre US$ 100 y US$ 140. Para este año, promete lanzar un barrio cerrado frente al Parque Industrial de Pilar. Dirigido al mismo target, Eduardo Costantini continúa consolidando a Nordelta.“En 2009 duplicamos nuestro pronóstico más optimista: lanzamos condominios, productos más masivos, de US$ 1200 a US$ 2000/m2”, declara Matías Terrizzano, gerente de Ventas de Nordelta, que, durante el año pasado, cuando lanzó más de 10 proyectos, vendió casi 1000 unidades. “En 2010, presentaremos, por lo menos, media docena de emprendimientos”, agrega Terrizzano. Nordelta colocó sus últimos tres lanzamientos en tiempo record. Vendió, en una semana, el 95 por ciento de Infinity Residences y de Lago Escondido. Y suscribió, en cuatro meses, el cuarto de los seis edificios que formarán Miradores de la Bahía, complejo que requerirá US$ 25 millones.

El fenómeno de la ciudad satélite de Costantini incentivó otras inversiones en Tigre. Vitrium Capital arma un centro de servicios profesionales de 11.000 m2, en el que se destinará US$ 10 millones. Es un fideicomiso al costo, de US$ 1070 el metro. “El mercado hoy es para productos amplios, dirigidos a diferentes targets. Jugarse por rubros específicos es un riesgo”, explica Federico Gagliardo, presidente del fondo. 

También en Tigre, Milagros Brito, presidente de Vizora, anunciaría el lanzamiento de un proyecto residencial mixto, con condominios. Estará emplazado en las nueve hectáreas que Vizora posee en las inmediaciones del Puerto de Frutos, donde ya inauguró Mercados del Delta, en el que invirtió $ 15 millones. En 2009, la hija del banquero cerró la primera etapa de construcción de los condominios Árboris Las Lomas, en San Isidro.

Brito también puso foco en Capital Federal: en Parque Patricios. Hasta ahora, ese barrio generó mucho ruido y pocas nueces. Los players insisten en su potencial pero pocos se juegan. El apoyo del Gobierno de la Ciudad, que planeó el Distrito Tecnológico, generó más interesados. Pero, por ahora, son pocos los proyectos. Vizora es propietaria del predio en donde funcionaba la papelera Massuh, cuyo potencial es de hasta 15.000 m2 de construcción en oficinas o depósitos. “Estamos negociando con posibles locatarios para armar algo customizado”, explica Gustavo Maquirriain, director de Vizora Desarrollos Inmobiliarios, sobre el proyecto, de US$ 6 millones. Más avanzado está el complejo que construye Debaires. Se llama La Imprenta y tiene 6000 m2: un tercio de oficinas y el resto, viviendas. “Son unidades de 40 a 60 metros, que se venden a US$ 1300/m2. Hay monoambientes desde US$ 42.000 y la estimación es que, cuando esté terminado, se revalorice entre 20 y 30 por ciento”, explica Daniel Vega, director General de Debaires, desarrolladora con US$ 8 millones en emprendimientos en Patricios.

Vega fue uno de los primeros en animarse a la zona. Compró el terreno de La Imprenta hace cinco años y posee una segunda tierra, donde armará un complejo similar, que lanzará a la venta en marzo. Si bien son apuestas arriesgadas, incidencias que promedian US$ 200/m2 a US$ 400/m2 –este último valor, en zonas comerciales, como la avenida Caseros– tientan a los inversores. A eso, se suman bondades del barrio: es la segunda área más verde de la ciudad, después de Palermo; dispone de buena infraestructura en transporte público; y su cercanía al Centro. Santiago Gómez Carrillo, gerente Comercial de Forcadell J. Badino, evalúa un proyecto de US$ 10 millones.

Entre los obstáculos, Vega reconoce la existencia de grandes superficies, que implican fuertes inversiones sólo en tierra, una apuesta demasiado fuerte. “Parque Patricios será un proceso largo, en la medida que no haya crédito”, dice Roberto Tizado, presidente de la inmobiliaria homónima. 

Además de la explotación de zonas vírgenes, también avanza  la descentralización de oficinas sobre barrios consolidados. En Palermo, la desarrolladora Brody Friedman destinará US$ 8 millones en dos proyectos: un fideicomiso suscripto en su totalidad para un edificio; y diez pisos de viviendas, de uno y dos ambientes, que se venden entre US$ 2000 y US$ 2500/m2.

Las unidades apto profesional, chicas y flexibles, sacan ventaja. “Son commodities y fáciles de colocar. Los inversores ya no compran desde el pozo para revender. Hoy, se las quedan para renta”, explica Andrés Brody, socio de Brody Friedman. Tecnourbana, desarrolladora que, este año, destinará US$ 7 millones, también diseña proyectos con unidades chicas. “En nuestras obras actuales, los departamentos no superan los 45 metros”, explica Gastón Fernández Madero, gerente de Proyecto.

El estudio de arquitectos ATV también puso foco en Palermo. Invirtió más de US$ 8 millones en ese barrio. Construye un edificio de nueve pisos de oficinas. “Es un barrio donde el m2 de alquiler de una oficina ronda los US$ 48”, explica Ignacio Trabucchi, socio de la firma. ATV tiene en preventa otro edificio de oficinas y, en febrero, lanzará un proyecto residencial, en el que el m2 promedia los US$ 1600. “Palermo y Belgrano tienen demanda propia por gente que necesita estar cerca de su casa”, explica Gastón Matera, gerente de Bullrich Palermo, que comercializa Ciudad de la Paz Office Center, una torre de oficinas de 16 pisos, ubicada en Belgrano. El m2 se comercializa desde los US$ 2200. Puerto Madero también promete movimiento. En abril, se entregará Torres del Yacht, de Fernández Prieto y Creaurban (US$ 100 millones). En el segundo semestre, Raghsa inaugurará Madero Office en dique IV, un proyecto corporate de US$ 100 millones. “El 50 por ciento está colocado. El valor promedio del m2 de alquiler es de US$ 32”, comenta Susana Giovinazzo, gerente Comercial de Raghsa. Raúl Fagalde, director de Desarrollo Comercial de Dalkia, reconoce que, en el último año, comenzaron a acelerarse los procesos de terminación de edificios: “El mercado vuelve a privilegiar la calidad, lo que asegura precios competitivos a mediano y largo plazo”.

First South American Investments (FSA) lanzará la comercialización del basamento comercial ubicado en el edificio Forum Puerto Madero. Con inversiones por US$ 145 millones, además, terminará el segundo edificio de oficinas Optima Business Park (Vicente López), desarrollará un hotel corporativo en el complejo e iniciará la segunda etapa de Beccar Plaza, proyecto residencial de US$ 35 millones, en el partido de San Isidro. En el dique I también habrá avances. Gnvgroup entregó, cuatro meses antes de lo previsto, la primera torre corporate.

“Ya es un requerimiento concreto desde las matrices instalarse en green buildings”, agrega Any Rubinat, de la firma homónima. Fernández Prieto destinará US$ 500.000 en un driving range. En el mismo dique que su socia en Zencity, Milagros Brito, levanta Madero Walk, un salón de eventos sobre el espejo de agua, que demandará US$ 3 millones. En 2010, Fernández Prieto comenzará Palacio Raggio, un mix use con hotel, locales, oficinas y lofts, que demandará una inversión US$ 30 millones.

Así, y con proyectos diferentes a los tiempos del boom del negocio, los dueños del ladrillo muestran su espíritu darwiniano. Sobrevivirán los más aptos.



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