Oficinas: las claves para invertir en ladrillos

Oficinas: las claves para invertir en ladrillos

Con más de US$ 400 millones destinados a proyectos y una demanda selectiva, el mercado absorbe los metros construidos. Cuáles son las zonas en las que conviene apostar. Los últimos lanzamientos. 22 de Abril 2010

Abocados al segmento residencial entre 2003 y 2007, los desarrolladores descuidaron en ese tiempo el mercado corporativo. La falta de oficinas se hizo tan evidente que pronto se convirtió en un negocio atractivo. Entonces, sobrevino la producción, más que nada en la zona norte del Gran Buenos Aires, cerca de Panamericana. “En estos últimos dos años se invirtieron más de u$s 300 millones", comenta Germán Gómez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario. Los 200.000 m2, aproximados, que llovieron como maná del cielo y la crisis de 2009, que dejó impávida a la retraída demanda, hicieron que la vacancia aumentara entre el 7 y el 16 por ciento, según las fuentes consultadas. "Dentro de la región, Argentina es uno de los mercados que más cayó. Brasil se recuperó y hoy lleva la punta. Aquí la Clase A en promedio se alquila entre u$s 25-30/m2, mientras que los mejores edificios pueden llegar a u$s 35. En San Pablo, rondan los u$s 55 y en Río, suben más por la falta de espacio", cuenta Manuel Gómez Bellocq, consultor de Jones Lang Lasalle.

Los nuevos proyectos
Urbana, Panamericana Bureau, Óptima Business Park, Edison Officia y Workcenter, aún en proyecto, son las estrellas de la zona de Panamericana en el norte del Gran Buenos Aires con la mayor cantidad de superficie a estrenar o recién estrenada (ver fichas). "La colocación de Workcenter, al lado de Norcenter, viene lento porque nunca logramos conseguir la totalidad de los fiduciantes. Está aprobado y licitado, incluso listo para empezar la obra. Estamos en conversaciones ahora con algunos grupos interesados", cuenta con sinceridad Ezequiel Camps, director de Intecons. Del otro lado de la Pa-namericana, frente a Unicenter está Edison Officia."Es un complejo de una manzana con detalles y terminaciones AAA. Tiene 500 cocheras subterráneas y 6.000 m2 de áreas parquizadas”,detalla Rodolfo Melazza, director de Pedro Podestá, el grupo que desarrolla el emprendimiento. En la zona de General Paz y Panamericana, además del edificio Intecons y del que IRSA construyó contiguo al DOT, los Camps acaban de comprar (aún no escrituraron) un terreno lindero a Philips, por el que pagaron u$s 4.025.000 y en el cual proyectarán un nuevo edificio de oficinas, que llamarán Torre Intecons. "Serán otros 14 pisos, con 14.000 m2 de superficie. Será un fideicomiso al costo de empresas e inversores. Calculamos que el m2 costará alrededor de u$s 2.000 más IVA. El proyecto es del estudio de Solsona. En un piso alto, los valores de renta pueden ser de u$s 26/m2 más gastos", reveló Camps. Su primer proyecto corporate en Saavedra fue el edificio Intecons que se entrega en julio de este año. “Lo que se compró a u$s 2.100 /m2 se pudo revender a u$s 2.700/m2. Un 30 por ciento de revalorización en sólo un año y medio ", aclara.

También hay que rescatar el fenómeno que está ocurriendo sobre Av. Libertador, desde La Pampa hasta el Tren de la Costa. “Este sector ha tenido una preferencia especial, aunque la legislación no acompaña porque no es fácil hacer proyectos ahí. Son dos partidos: Vicente López y San Isidro", argumenta Herman Faigenbaum, managing director de Cushman & Wakefield Argentina."No está planificado el sector para hacer grandes oficinas pero es elegido, sobre todo, por los que buscan entre 1000 y 2000 metros. En esa zona ya están Nestlé, Peñaflor, Ericsson y Natura", agrega. Juan Pablo Gutiérrez, director de Negocios Corporativos de Colliers International, agrega sobre este segmento: "En Vicente López, en Libertador 350, están ingresando ahora unos cuantos metros. También del lado de Capital. En Libertador y Monroe recientemente se alquiló todo un edificio para una empresa de energía".

En Puerto Madero, además del proyecto de Raghsa, Madero Office (ver nota del desarrollador del mes Pag.7), varias empresas incluyeron en sus productos mixtos una o varias torres de oficinas. Madero Center es un conjunto de cuatro edificios de nueve pisos de altura, uno de los cuales será corporativo. Otros proyectos pero en dique uno son: Madero Harbour, desarrollado por GNV Group y Art María, el emprendimiento de Creaurban, que además incluye residencias, hoteles y locales.

"En microcentro hay proyectos más chicos. Uno es donde funcionaba el Banco de Italia y otro, en Corrientes al 700, donde estaba el Teatro Astros", aporta Faigenbaum. "Es un lindo clase B", agrega Gutiérrez, quien también cuenta que hay un proyecto incipiente en Esmeralda y Paraguay. "Sé que están buscando el fondeo", desliza. El mercado de oficinas sufrió más que el residencial con respecto a los precios. "Estas caídas de valores pudieron variar entre un 10 y 25% interanual, dependiendo siempre del segmento o clasificación de las oficinas y de la ubicación", explica Gómez Picasso. Igual, la sensación térmica del sector es que la baja en los valores se detuvo. ¿La razón? El ladrillo siempre queda y los desarrolladores resignan poco los precios porque saben que es una cuestión de tiempo. Rodrigo Cavanillas, gerente de la División Comercial de PIX, reconoce “una demanda mucho más puntual. No hay una fila de empresas buscando oficinas. A diferencia del 2007, que cualquier cosa que se desocupaba, se alquilaba inmediatamente".

En cuanto a la tendencia, Gervasio Ruiz de Gopegui, director de la desarrolladora New Fidu, que tiene cuatro edificios en la zona de Belgrano, opina que hay un movimiento migratorio de las oficinas abandonando el centro. Sus proyectos se lanzaron (o se lanzarán) a u$s 1.800/m2 con una revalorización que alcanza los u$s 2.500/m2 cuando la obra está terminada.

Sin embargo, para Gutiérrez y Gómez Picasso, la zona depende mucho de cada empresa, aunque la más requerida sigue siendo el centro. "Algunas compañías piden Puerto Madero, pero en Clase A+, la zona más pedida sigue siendo Catalinas. Uno defiende mucho mejor el precio con ubicación", asegura el director de Colliers.

El imán del Norte
Los especialistas concuerdan en que la sobreoferta hoy es inevitable."A la larga, los metros se van a absorber", dice Faigenbaum. Claro que todo depende del producto. Un proyecto en una zona de riesgo, con mal transporte, sin especificaciones técnicas adecuadas, con plantas chicas o no flexibles estará en problemas."Seguro que ahí se dará una vacancia del 16%", estima Gómez Bellocq. "Si en Catalinas se alquila a u$s 30-35/m2, en Zona Norte piden u$s 20/25/m2. En la zona empresas como DirecTV, Siemens, Philips Morris, Unilever y Arcos Dorados ocuparon los nuevos metros”, agrega Cavanillas. "Norcenter tracciona, da servicios. Y se generó un pequeño polo de oficinas", cierra Gutiérrez.

La promesa Parque Patricios
A pesar de los beneficios impositivos, queda mucho camino por recorrer en Parque Patricios. “Hay desafíos muy importantes: materializar el transporte y reconvertir edificios, generar masa crítica que cambie el carácter a la zona”, dice Faigenbaum. “Es un proyecto de renovación urbana. En general, con quienes hablo, no están convencidos. Pero la realidad es que ya hay entre 30 y 40 empresas instaladas. Pero son chicas y medianas. No creo que en diez años sea un Puerto Madero, pero sí que lentamente mejore", opina Cavanillas.

Así las cosas, de a poco, las empresas abandonan el compás de “espera” y absorben lento pero firme la oferta disponible. Una señal, que anticipa un horizonte soleado.



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