Miami, tiempo de ladrillos on sale

Miami, tiempo de ladrillos on sale

En promedio, los precios cayeron un 50 por ciento desde el inicio de la crisis, equiparándose a los valores de 2003. Las zonas calientes. Un departamento de los años ’80, al 6800 de Miami Beach, de 75 metros cuadrados (m2), a pasos de la playa, con amplia vista a la bahía, un dormitorio y cochera, se ofrece en US$ 100.000. 23 de Julio 2010

Miami está de liquidación. No sólo en el shopping, donde se congregan los argentinos para comprar ropa de marca a precios accesibles. Ahora, casas y condominios, tras la crisis subprime, están un 50 por ciento off.

Un departamento de los años ’80, al 6800 de Miami Beach, de 75 metros cuadrados (m2), a pasos de la playa, con amplia vista a la bahía, un dormitorio y cochera, se ofrece en US$ 100.000. Tres años atrás, se vendió en US$ 230.000. Los precios se desplomaron. Y, cuanto más caro es el inmueble, más difícil se hace su venta. El efectivo se volvió escaso. Según RE/MAX, las propiedades vendidas en los últimos 60 días estuvieron, en promedio, casi cinco meses a la venta. Pero el mercado empezó a moverse de nuevo. “Las propiedades subieron poco, pero ya dos meses seguidos. Es un buen indicador. Ya no bajarán más. Comparado con mediados de 2009, las ventas se duplicaron”, cuenta Juan Baixeras, broker de Florida Realty of Miami.

Antonio Aguirre, Broker owner y especialista en Miami de la filial argentina de RE/MAX, también cree que el valor está consolidando su piso. “Sigue habiendo índices que indican una disminución, pero ya no es lo de antes. El mercado mundial se volcó a aprovechar esta oportunidad y está comprando propiedades en Miami. Las tasas de interés continuarán bajas hasta entrado 2011, por lo que, si alguien está interesado en comprar y financiar, este es el momento”, señala. 

Los brokers comentan que los bancos otorgan créditos a extranjeros de hasta el 70 por ciento del valor de la propiedad, a tasa fija de 5 a 6 puntos, a 30 años, una situación histórica para un no residente. Coinciden en que la propiedad recuperará valor, en un plazo de aproximadamente cinco años.

Según Sergio Soldati, empresario local que hizo una alianza con Fortune International, de los Estados Unidos, los indicios para una suba de valor son diversos. Por los próximos años, indica, no se verán nuevas construcciones, lo que implica que, una vez que se absorba el stock disponible, la misma demanda presionará sobre los precios, al igual que hará la vuelta del crédito. Señala otro factor: la inflación que experimentarán los Estados Unidos en los próximos años, a causa de las medidas para salir de la crisis. 

“La oportunidad es única e histórica y, difícilmente, se repita en los próximos 30 años. Haciendo un paralelismo, comprar hoy en Miami es como haberlo hecho en Buenos Aires en 2003, con valores por debajo del costo de reposición, abonando el 30 por ciento del precio y financiando el saldo a 30 años, a tasa fija del 5 por ciento y sin costo de precancelación”, enfatiza Soldati.

En la misma dirección, lo analiza Aguirre: “La Florida vive el 2002 de la Argentina. Sobre todo, el Sudeste, que es buscado por gente de todo el mundo por sus recursos naturales imponentes, el turismo y los shoppings”.

Marlis Smith, realtor de Miami con cartera de clientes argentinos, confirma el interés albiceleste. “En el último tiempo, muchos empezaron a hacer consultas. Aquí, no hay riesgos de toma de propiedad, juicios de inquilinos, ni posibilidades de que el Estado congele los alquileres. Eso, sumado a los precios tentadores, hace que sea conveniente”, comenta.

Sin embargo, no todo lo que brilla es oro. Es fundamental conocer las particularidades del mercado, riesgos y costos anexos. Si la propiedad se compra para percibir una renta mensual, hay que tener en cuenta que el propietario paga las expensas, que arrancan en US$ 300 (para un departamento de un dormitorio) y pueden ser muy altas en condominios de lujo y con muchos amenities. También hay que calcular los impuestos, a cargo del dueño, cuyo piso anual es de US$ 3000 para la misma unidad tomada de ejemplo.
En tanto, si la idea es tenerlo para alquiler temporario, antes de comprar, es imprescindible averiguar si el condominio lo permite. Muchos edificios admiten la renta con un tiempo mínimo de seis meses o un año, con el fin de evitar el flujo continuo de gente.  Al comprar una propiedad, el condominio debe darle el visto bueno al comprador, que tendrá que llenar una solicitud donde exprese su sueldo, empresa donde trabaja, vivienda actual y anterior (si es posible, con el teléfono del consorcio) y, si es para rentar, si como vivienda permanente o esporádica. La finalidad es que el condominio se asegure que está ingresando al edificio una persona capaz de afrontar el pago de expensas, más allá de no tener antecedentes penales.

También se debe evaluar el estado financiero del edificio. Uno con muchos departamentos en foreclosure (donde el propietario se declaró en bancarrota y el banco le quitó la propiedad) puede tener un alto grado de morosidad en el pago de expensas, lo que repercute en el resto de las unidades, o en la falta de mantenimiento. También conviene averiguar si, por algún motivo, está contemplado incrementar las expensas o cobrar extraordinarias. Las oportunidades se presentan en muchas áreas. Pero es necesario saber el uso que se dará a la propiedad para elegir el lugar adecuado. “La zona de Brickell es una excelente locación, por estar consolidada y en franca expansión. Si la preferencia está en la playa, hay que invertir en Sunny Isles”, según Soldati. Señala los edificios nuevos y a estrenar (premium) que, a partir de la crisis, pasaron de manos de los desarrolladores a la de los bancos, formadores de los nuevos precios.

Baixeras asegura que, si la idea es comprar súper barato, Homestead (al sur de Miami) es para contemplar. Pero habrá que esperar cinco años para recuperar su valor. “Allí, los precios actuales no son reales. Una casa de 150 m2 se vende en no más de US$ 80.000, cuando sólo construirla costaría US$ 120.000. También en la playa se pueden conseguir unidades buenas, baratas. Departamentos de  US$ 500.000 están en US$ 200.000”.

Para Aguirre, si la inversión es por la renta mensual, las mejores zonas se encuentran en las segunda líneas o ya bien al Oeste, donde hay comunidades con propiedades nuevas, de fácil mantenimiento. “Si la idea es el crecimiento de capital, la inversión es sobre la playa en propiedades premium y algunos edificios de Brickell y Key Biscayne”, apunta. Otro broker inmobiliario suma un enfoque adicional: “Las oportunidades se pueden encontrar en diversas zonas, incluyendo Broward y Palm Beach County. Pero lo más importante es cómo se accede a ellas. Durante los cinco años que duró el boom del real estate en Miami, el mercado era muy transparente. Hoy, las mejores oportunidades no están disponibles al público y son clave las relaciones con bancos, síndicos, desarrolladores, abogados y brokers”. 

Los foreclosures son propiedades que se encuentran, generalmente, en poder de los bancos, quienes sólo necesitan cubrir la deuda de la hipoteca. Suelen ser los mejores precios. Sin embargo, a veces, están casi destrozadas y desvalijadas y el valor de recomposición puede no justificar la compra. En el caso de las short sales, las casas están en condiciones normales. Son propiedades que el banco, todavía, no le quitó al inquilino, que requiere la aprobación de la entidad para la venta, lo que lleva cuatro o cinco meses de gestión. El comprador no paga comisión. Sólo lo hace el vendedor: 6 por ciento sobre el valor de venta. Los gastos de escrituración o closing no suelen ser muy altos: un promedio del 1 por ciento, si paga cash. Cuando el departamento se compra con financiación, los gastos son más elevados.

No hace falta viajar para escriturar. Si el pago es cash, muchas veces, la tran-sacción es 100 por ciento electrónica.  También se puede recibir la documentación por correo postal y firmar la escritura en la Embajada de los Estados Unidos, ya que ofrece servicios notariales para legalización de firmas. El trámite tiene un costo por cada firma autenticada y es necesario concurrir con dos testigos. Luego, se devuelve la documentación, también por correo postal.

¿Será que los precios están ahora excesivamente bajos o que, antes, estaban exageradamente inflados? El tiempo dirá. Por ahora, es momento de colocar las apuestas. Lo cierto es que La Florida sigue y seguirá siendo el destino número uno para vacacionar y retirarse del país. Quien quiera vender, sea banco o particular, tendrá que ajustarse al nuevo valor y reglas del mercado. Ninguno regalará nada. Nadie quiere perder. Sin embargo, la realidad es que, hoy, el mercado del sudeste de la Florida entró en liquidación.

En qué invierten los pesos pesados 
Francisco González, CEO de Riverstone Consulting y Riverston Capital, describe cuáles son las oportunidades que hoy ofrece la ciudad. 
Mientras los particulares se aventuran en comprar departamentos en las zonas más conocidas, hay otras oportunidades para los family offices, medianos y grandes inversores, fondos de inversión, desarrolladores inmobiliarios y asesores financieros extranjeros. Estas operaciones suelen no estar disponibles para el público general, por los montos requeridos y por su grado de sofisticación. Francisco González, CEO de Riverstone Consulting y Riverstone Capital, empresa que representa a clientes extranjeros y gerencia inversiones por más de US$ 150 millones, cuenta en qué invierten los pesos pesados:
 • Compra de paquetes de unidades en edificios emblemáticos. A desarrolladores con necesidades de cash, bancos o síndicos. Desde 30 a 100 unidades. La compra por volumen permite negociar directamente con bancos, tenedores de deuda y desarrolladores la adquisición de paquetes de unidades a valores muy inferiores a los que se ofrecen en el mercado. Estas operaciones se realizan 100 por ciento en efectivo.
• Compra de deuda. Adquisición de portfolio de hipotecas localizadas en diversas zonas de Miami y alrededores. Como ejemplo, se puede mencionar que las hipotecas se adquieren a un 27 por ciento (US$ 60.000) del capital adeudado (US$ 220.000) y se tiene como colateral las casas que tienen un valor actual de mercado de US$ 120.000, por lo que la inversión sería de un 50 por ciento del colateral de la casa. Para inversores de más de US$ 5 millones, se crean vehículos especiales.
• Compra de propiedades en subasta pública. El foreclosure auction es un proceso lento y no para cualquier inversor. Consume mucho tiempo y, por esa razón, Riverstone trazó alianzas con servicers que ayudan a identificar las propiedades y a concretar las transacciones. Recomienda evitar short sales, ya que se pierde mucho tiempo y muchas operaciones no se concretan.
• Land Banking. Las tierras son el primer activo que los bancos tratan de remover de sus libros porque son propiedades que no tienen flujos de ingresos y bajan la rentabilidad de sus operaciones. Esta alternativa es utilizada por varios developers, que buscan comprar tierras a precios muy bajos y esperar el momento oportuno para su desarrollo. Aquí es donde los inversores capaces de comprar en el fondo, con potencial para “aguantar” la propiedad, obtienen grandes rentabilidades.
• Hoteles. Si bien son productos comerciales, tienen gran cantidad de interesados, ya que sufrieron grandes pérdidas, producto del impacto de la economía en el turismo. Al caer la ocupación, su operación se hace casi inviable, como también el pago de la deuda. Los bancos no quieren quedarse con hoteles que requieren un management intensivo y ofrecen excelentes oportunidades para inversores que buscan ingresar en ese segmento.



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