Los proyectos del interior

Los proyectos del interior

Rosario, Córdoba, Mendoza y San Martín de los Andes son las zonas que más crecen. Por qué cada vez más inversores apuestan a las provincias, cuánto se revalorizan las propiedades y qué ciudades se perfilan con potencial. Radiografía de un mercado con más de u$s 800 millones en juego. 19 de Mayo 2011

El negocio inmobiliario es un negocio de margen sobre la tierra. Esa es la razón por la que los desarrolladores miran las provincias. "En cuanto escasean las oportunidades se empiezan a buscar nuevas ubicaciones en el interior del país", dice Gustavo Ortolá, CEO de Go Real Estate. "Las expropiaciones que vivimos: el corralito, el tema de las AFJP, la inseguridad. Todo eso hace que la gente quiera preservar su dinero invirtiendo en propiedades. Si el inversor no es especialista, quiere invertir cerca", agrega.

Sin dudas, un fenómeno que movilizó toda la zona norte de Buenos Aires y a la provincia de Santa Fe, sobre todo Rosario y sus alrededores, fue el boom sojero. "Todo emprendimiento nuevo o que se inicia está enfocado en los agro-dólares y en captar los excedentes que el campo genera. Más en este año, que hubo una buena cosecha", comenta José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario. Por eso, muchos desarrolladores analizan el proyecto y arman el negocio pensando en esa demanda y tratando de captar el derrame de esta economía. Incluso, suman inversores que no vienen del mundo de los ladrillos, sino del sector agropecuario. "Desde hace tres años hay una explosión de las economías regionales. Se respira actividad, básicamente inspirada en el negocio del campo, que activa a otras industrias. Por eso, lo primero que se desarrollan son ciudades importantes, como Rosario o Córdoba. Pero si vas a Tucumán, también hay una cantidad interesante de proyectos, afirma Ortolá, quien asesora al Grupo lngeconser que arma Ciudad Rivera en Rosario. La compañía hizo su land banking en el interior. En 2006 se compraron tierras en Rosario y en la Costa Atlántica, donde la compañía tiene el proyecto de Altamar. Y el tercer terreno está también en Santa Fe. La estrategia fue poder elegir las mejores tierras, en buenas ubicaciones, con menores incidencias que las que se manejan en Capital Federal. "Es que estas varían entre u$s 500/m2 y u$s 1000/m2, e incluso lo superan. En Rosario, en cambio, los terrenos de primera línea tienen como techo u$s 450/m2. Como contrapartida cuando se venden, no se colocan a u$s 3.500/m2 como en Puerto Madero, sino a u$s 2.000/m2. Aún así, la relación es mejor y el capital expuesto es menor, al igual que los riesgos", completa Ortolá, quien ejemplifica con los precios de Ciudad Ribera: "Cuando salimos, el metro cuadrado cotizaba a u$s 1.300. Y hoy se vende a u$s 2.500".

Sin embargo, Rozados apunta que si bien la tierra tiene un valor inferior, un tema conflictivo que repercute en el valor final de los emprendimientos nuevos es el costo de la construcción. "Es muy difícil bajarlos. De por sí, ya se arranca con una base muy alta”, explica. Y aclara que de todas formas, pueden generarse oportunidades con la futura revalorización de la tierra. Esto es, se compra tierra por hectárea y se vende por metro cuadrado. La fórmula que se aplica cuando se lotea en el negocio de los emprendimientos cerrados para los cuales la infraestructura de la zona es clave. Rozados también destaca un diferencial del interior respecto a Buenos Aires. “En los barrios privados del interior estás a diez minutos reales del centro y con posibilidad de estacionar", agrega.

A tener en cuenta
En la Patagonia, los grandes proyectos tienen otra tipología. La mayoría de los emprendimientos en danza son barrios cerrados. En Bariloche, por ejemplo, se levanta Dos Valles. Un proyecto de u$s 12 millones en donde el metro cuadrado se vende entre u$s 1.300 y u$s 1.500. En Arelauquen Golf & Country Club, la propuesta en la que Burco América invirtió u$s 30 millones, los terrenos se venden entre u$s 150.000 y u$s 600.000 según vistas, superficie y topografía. Mientras que las suites de polo se comercializan en u$s 400.000. Y hasta ofrecen la posibilidad de alquilar las casas particulares entre u$s 300 y u$s 1.000 por día con todos los servicios del club. En el caso del negocio hotelero, las tarifas del establecimiento boutique oscila entre u$s 200 y u$s 575 por noche según tipo de habitación y época del año.

También en esa localidad está Villa Huapi Luxury Resort, el proyecto de Patagonia Resort Service. Está ubicado en la recientemente creada localidad de Dina Huapi, entre Bariloche y el río Limay. El proyecto tiene un componente residencial de 14.000 metros cuadrados, con áreas de servicios y un hotel cinco estrellas. “Además contará con un centro de convenciones, cine, teatro y restaurantes temáticos", cuenta Angel Rovira Bosch, CEO de la desarrolladora.

En San Martín de los Andes, el Desafío Mountain Resort de Hicks Trans American Partners y Terra Patagonia atrae público de Europa, Estados Unidos y Latinoamérica. Con una inversión de u$s 60 millones, el masterplan prevé alrededor de 600 lotes con una superficie promedio de 4.000 metros cuadrados, que se comercializan a u$s 35/m2 promedio. "No es un proyecto inmobiliario sino turístico. Más que dueños de casas, tenemos turistas fieles que si no vienen, alquilan sus lugares", comenta Roberto Huste, presidente de El Desafio Mountain Resort. Con amenities de lujo, un hotel internacional, dos canchas de polo y una de golf diseñada por Greg Norman. El Desafío ofrece casas llave en mano que se venden, con terreno incluido, en el orden de los u$s 420.000. Además, en el faldeo del Cerro Chapelco, Eidico construye Vallescondido, un club de campo de 450 hectáreas y una inversión de u$s 12 millones, en donde los lotes se venden a u$s 30/m2. El emprendimiento también tendrá un hotel cinco estrellas en el que se destinarán u$s 6 millones. Más allá de esta apuesta, Eidico tiene otros emprendimientos en marcha en otras provincias: San Juan de los Olivos en San Juan, Palos Verdes en Rosario, Miralago de Potrerillos, Belgrano Country Club y Nuestra Señora del Rosario, los tres en Mendoza, Chacras de Santa María en Salta y La Reserva, también en San Martín de los Andes.

Encanto de viñedos
En Mendoza, Invest Property Group (IPG) invierte u$s 40 millones en Algodon Wine Estates, un proyecto mixto que incluye hotel, barrio cerrado, oficinas, residencias y zona comercial a 17 km. de San Rafael. El predio de 830 hectáreas tendrá 260 lotes con un precio de referencia de u$s 120.000 la hectárea. Fiducia Capital Group desarrolla Santa María de los Andes, un proyecto de 819 hectáreas en Luján de Cuyo en el que invirtió más de u$s 10 millones. Las parcelas productivas de 0,5 hectareas se comercializan desde u$s 49.000 y los lotes residenciales se venden a u$s 45.000 por hectárea. Burco América invirtió u$s 40 millones en Tupungato Winelands, un wine country club con viñedos privados, polo y golf en el Valle de Uco. Sobre 800 hectáreas ofrece 150 fincas de 2.5 a 4.5 hectáreas con viñedos privados y espacio para construir una casa y 140 lotes de 5.000 metros cuadrados promedio con acceso a los viñedos y espacio para construir una casa. El precio promedio de venta de los lotes es de u$s 130.000 y el de las fincas, u$s 400.000.

Obras para todos los gustos
En Tucumán, Vizora levanta el proyecto Central Tucumano. Lanzado a mediados de 2010, el antiguo mercado de abasto recuperará el viejo espíritu en el polo gastronómico y los locales comerciales que se alojarán en la recova histórica. El área patrimonial ya está restaurada. Hoy trabajan en la obra del hotel cinco estrellas, el centro de convenciones, la sala de entretenimientos, el teatro y el paseo cultural. detallan en la empresa. El proyecto se terminará en junio de 2012 y requerirá una inversión de u$s 40 millones. "Tiene una superficie total de 22.000 metros cuadrados cubiertos, 10.000 semicubiertos y muchos espacios exteriores", concluye Milagros Brito, CEO de Vizora.

En Tucumán, en la localidad de Yerbabuena se ubica Altercity, un complejo de oficinas triple A. "Invertimos $ 23 millones pero el proyecto fue autosustentable. Si bien los valores de venta rondan los u$s 1.400/m2, tenemos idea de arrancar con valores más altos en esta segunda parte, dado que se trata de un proyecto consolidado", dice Ricardo Neme, apoderado y vocero de del emprendimiento que estrenó dos edificios de los seis planificados. "Ya colocamos el 90 % de la primera etapa y comenzamos la comercialización de la segunda”, agrega.

En Rosario, TGLT compró recientemente un predio en la zona de puerto Norte a u$s 28 millones. "Tiene un master plan predefinido por el municipio que permite desarrollar una gran cantidad de torres. Pensamos construir más de 120.000 metros cuadrados que se tendrán que armarán en dos o tres etapas", comenta Alejandro Belio, director de operaciones de la compañía. El primer proyecto de TGLT en Santa Fe se vende hoy a u$s 2.200/m2 en promedio. Ciudad Ribera, por su parte, arrancó con un precio inicial de venta de u$s 1.700/m2 y hoy promedia los u$s 2.300. Maui Towers, Resort and Beach Club, desarrollado por Fernández Prieto junto a Servicios Portuarios se venden a u$s 2.500/m2. "Puerto Norte es la zona que más crecerá en materia de real estate en la Argentina. Maui mantuvo su ritmo de ventas, a pesar de todo y ya tenemos colocado el 70% del proyecto", asegura Rodrigo Fernández Prieto, director de Intelligent.

Córdoba, San Juan y más
En Córdoba empiezan a despuntar algunos emprendimientos para captar a la clase media, con los préstamos del Banco de Córdoba. “Un dato a tener en cuenta es que el año pasado en esa ciudad se permisaron más metros de construcción que en la Ciudad de Buenos Aires", señala Rozados. Para él, Mendoza podría tener más desarrollos de los que tiene. "Si bien tuvo un importante crecimiento en esta tipología de chacras con viñedos, fue algo novedoso pero no hay mercado para que crezcan muchas propuestas de ese tipo”, analiza y amplía el límite de las zonas con potencial sumando a la ciudad Luján de Cuyo y las zonas aledañas.

San Juan tiene su atractivo ligado al negocio de la minería. Y, sin duda alguna, desde los factores naturales, la Argentina siempre tiene el potencial del turismo para explotar. "Tucumán es una ciudad que creció mucho pero sigue teniendo posibilidades. Sobre todo hacia el lado de Yerbabuena", dice Rozados, quien también analiza Neuquén. "Hace tiempo hubo una movida interesante, aunque la gran escala es difícil. En el interior, el desafío es no irse de escala. Una ciudad para tener en cuenta es Cipoletti. Tiene potencial para armar barrios cerrados", cierra.

"Neuquén multiplicó el PBI por tres en los últimos 36 meses. Mientras que la plaza residencial no creció ni un 20%. En la ciudad, hay gran necesidad de vivienda y no hay jugadores locales", analiza Carlos Gnazzo, Ceo de Home Suites, quien radicó una filial de su empresa uruguaya en Bariloche. "Hicimos un estudio de mercado en el sur. La Patagonia vincula el capital extranjero con el turismo internacional y la necesidad propia de residencia en la zona. Con un nivel de valorización muy importante. Una casa en un terreno de 1.000 metros cuadrados quizás cueste u$s 600.000, mientras que en Inglaterra eso mismo puede pagarse u$s 6 millones. Esta es una de las fortalezas para invitar a los inversores", afirma y pone sobre el tapete a San Luis. Afirma que es una provincia con una explosión económica, mucho incentivo del gobierno y buena infraestructura. Respecto a Mendoza, aclara que la ruta del vino es un fenómeno consolidado. "Quizás agotado. Ya están los grandes ahí”, afirma.

A la hora de mirar la costa bonaerense, sostiene que Mar del Plata, por ejemplo, crece pero de forma desordenada. Ortolá, or su parte, ve con buenos ojos el fenómeno del NOA. Pero también rescata Neuquén y Tierra de Fuego, además de Córdoba. "San Luis, como modelo de gestión se ve prolijo. Pero es una incógnita, tiene muchos empleados públicos. En Tucumán hay limón, caña y arándano. En Santa Fe, está el agro, la soja. El despegue en las provincias siempre está ligado al derrame de las economías regionales. Pero también hay otros factores, como el componente turístico". Sin duda alguna, para los desarrolladores, el interior del país es hoy la oportunidad.



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