Locales: Las nuevas zonas que prometen

Locales: Las nuevas zonas que prometen

Los inmuebles comerciales permiten una renta anual del 9 por ciento. Sin embargo, la combinación de poca oferta de metros y una demanda sostenida impide encontrar oportunidades en las arterias consolidadas. Cuáles son los polos que permiten hacer diferencias. 20 de Mayo 2010

Caminar por las principales avenidas y ver una sucesión de locales que esperan volver a levantar sus persianas parece un panorama desolador o una gran oportunidad, según del lado que se lo mire. "Los locales a la calle tienen un grado de rotación alto y las marcas o locatarios tienden a cambiar de ubicación en cuanto los precios locativos no pueden sostenerse", asegura Herman Faigenbaum, managing director de Cushman & Wakefield Argentina. En Zonaprop.com se publican 994 locales a la venta, de los cuales 479 se ubican en la Capital Federal y 433 en el Gran Buenos Aires. El resto se distribuyen entre las provincias, incluida Buenos Aires. La ubicación es, como siempre, la reina de las cuestiones. Por eso se explica que por un local de 150 m2 en Carlos Pellegrini al 1000 se pida u$s 2.600.000 mientras que por otro de 140 m2 en San Juan al 1300 se contenten con u$s 84.000. El rango de precios para venta en locales de 2.300 a 3.000 m2 en Capital varía entre u$s 840.000 y u$s 1.800.000, según el barrio.

En alquiler hay un stock disponible de 1925 locales, de los cuales 407 se concentran en la capital. Los barrios que llevan la punta en cuanto a la vacancia son el centro y el microcentro con 177 ofertas, seguido de cerca por Palermo con 160 y apenas atrás, Barrio Norte con 111. Un dato para tener el termómetro de los valores de alquiler: por un local de 3.000 m2 en Caballito, sobre Rivadavia, se pide u$s 33.000 mensuales.

Los expertos coinciden en que es difícil encontrar "buenos productos", es decir bien ubicados y, en lo posible, en arterias comerciales. "Los mejores están ocupados al 95%. Por estos días están surgiendo los efectos de las decisiones políticas o fuera de contexto que provocan grandes pérdidas a los comerciantes. Me refiero al cambio de recorrido y desvío de las 10 líneas de colectivos por las calles Charcas-Güemes donde los quioscos, loterías y demás rubros no hacen caja por la merma de circulación peatonal. Esto hará que los valores de locación bajen considerablemente, como ocurrió con los locales ubicados sobre calles Larrea y Paso, afectadas por la doble mano de la Avenida Pueyrredón", dispara Juan Agustín Marianeschi, gerente de la sucursal Barrio Norte de Tizado.

Bienes codiciados
Los inversores que pensaban conseguir unidades con rebajas del 40 ó 50%, como ocurrió en la crisis de 2002, se dieron cuenta de que esa bicoca esta vez no es posible. De todas formas, en el mercado aseguran que un local siempre es una excelente inversión. “Tiene más ventajas que un departamento, porque el retorno es más alto y no hay que remodelarlo porque de eso se ocupa el inquilino. A un valor razonable, deja un 9% de renta anual mientras que un departamento da el 6%. Pero también es cierto que en las crisis los locales son lo primero en desocuparse", sostiene Ariel Champanier, broker de Re/Max Bestseller.“El año pasado los inversores encontraban como máximo descuentos de un 10 %. Ahora no hay metros disponibles para la venta. Es que esta crisis fue distinta; más un susto que real", asegura Marcelo Zuliani director comercial de Colliers. "Los locales siempre han dado una renta histórica y es difícil encontrar uno para comprar", coincide Pablo Vivot, director de la división retail de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios. "En 2009, el mercado se paralizó un poco pero nunca dejó de estar activo. En las avenidas comerciales la vacancia puede estar entre el 0% y el 10%", opina Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria Migliorisi. "Los buenos locales en zonas "garantizadas" como Florida, Callao y Santa Fe, Alvear, Quintana, Posadas conservan el valor de venta, aunque los alquileres bajen, porque son un activo seguro. Pero locales en ubicaciones no premium pueden perder valor y convertirse en oportunidades", opina Iuri Izrastzoff, director de Izrastzoff Bienes Raíces.

Sin embargo, para que la compra de un local se convierta en un buen negocio, hay que tomar recaudos (ver recuadro). "De 100 propiedades a la venta, apenas dos o tres son locales. Es un producto que falta", opina Enzo Liprino, gerente de la sucursal San Cristóbal de Tizado. "El mercado repuntará y comprar un local sigue siendo negocio", agrega Zuliani ."Las zonas recomendadas son: Barrio Norte, Recoleta, Belgrano, Once y en arterias comerciales de los principales barrios de buen poder adquisitivo de la Capital Federal como Puerto Madero, Caballito, Flores y Palermo", agrega Marianeschi de Tizado.

La poca flexibilidad de los propietarios para renegociar precios desmedidos en los alquileres es la razón que justifica tanto las propiedades vacías en las zonas "garantizadas" como el tiempo que demoran algunos locales en ocuparse. "En las arterias comerciales donde compra la clase media hay vacancia por falta de demanda, pero en las premium es porque los propietarios no se adecuan a los precios", completa Champanier de Re/Max Bestseller. "En el último cuatrimestre se alquiló un alto porcentaje de lo que estaba disponible a valores lógicos. Si no se ocupa en más de cuatro o seis meses, es porque la zona es poco atractiva o los precios están fuera de mercado", comenta Vivot de L. J. Ramos. Antes de la crisis, los locales se alquilaban entre los 30 y 60 días, según los distintos consultados. "Hoy demoran. El promedio es 60 días. Los plazos son similares para la venta, siempre que estén en muy buenas ubicaciones", asegura Marianeschi. "En 2006 estábamos en la curva ascendente del turismo y eso hacía que los locales en avenidas y calles estratégicas duraran poco en oferta, un mes como máximo", cuenta Izrastzoff. Hoy, un local intermedio,con una renta de u$s 3.000 por mes, debería alquilarse en no más de 90 días. "Si tarda más es un error del propietario que no quiere rebajar el precio. Siempre, la propiedad que se pone a valor de mercado, tiene más chance", suma Champanier. "Además, es importante que los dueños tengan en cuenta que un local vacío se desprestigia, devalúa la zona y encima genera gastos", agrega el broker.

De precios y zonas
Barrio Norte, Recoleta, Belgrano, Microcentro, Plaza San Martín y Once son zonas indiscutidas, cada una en su target. Así como lo son Florida, Corrientes, Santa Fe, Coronel Díaz, Acoyte y Rivadavia, Cabildo y Juramento, Alvear o Quintana. "Once es uno de los primeros centros comerciales más importantes, tanto mayorista como minorista y allí los valores están muy firmes.", opina Marianeschi de Tizado.

Los precios de venta oscilan dentro de un amplísimo espectro de acuerdo a muchos factores, entre los que la ubicación lleva las de ganar. "En Corrientes el metro varía entre u$s 3.000 y 5.000”, según el lugar", comenta Migliorisi. "Mientras que en una ubicación premium ronda los u$s 7.000/m2", agrega Champanier. A diferencia del resto, Tizado dice no tasar por metro cuadrado. "Creemos que se debe hacer teniendo en cuenta el frente lineal (vidriera) y el valor comercial de la cuadra, en función de la cantidad de gente que circula, los horarios, el poder adquisitivo de los que habitan y la frecuentan", dice Marianeschi, quien agrega que los valores por metro cuadrado de planta pueden varíar entre u$s 5.000 e incluso más de u$s 25.000 en alguna ubicación de la calle Florida. En cuanto a la renta, también depende de la zona pero las avenidas siempre se defienden mejor. “Los locales grandes están un poco castigados", alerta Zuliani refiriéndose a las vacantes que dejaron las compañías internacionales que pagaban grandes cifras, como es el caso de C&A . "Por Santa Fe y Callao hasta 9 de Julio hay grandes locales disponibles. Se fueron, por ejemplo, Reebok y Okko. Ademáas, muchas empresas, como estrategia, toman dos o tres locales chicos en la misma avenida en lugar de uno enorme", agrega el directivo de Colliers."Un buen local de 80 m2 sobre Corrientes, en Villa Crespo, puede alquilarse en $ 7.000 . Pero sobre Santa Fe ese número puede triplicarse", asegura Migliorisi. "Los valores son muy oscilantes, pueden ir desde u$s 40 hasta u$s 150 por metro cuadrado de planta por mes más gastos", dice Marianeschi.

Cushman y Wakefield relevó cuatro arterias o zonas: Cabildo entre Pampa y Congreso, Santa Fe de Callao a Florida, las avenidas Callao, Alvear, la calle Quintana en Recoleta y Florida en toda su extensión.

Estas cuatro zonas abarcan un total de 1.058 locales que suman más de 196.000 metros cuadrados. "Son zonas consolidadas y muy buscadas por las corporaciones internacionales. Además, trascienden el consumo del barrio porque son visitadas por personas que vienen de otros lugares, así como del interior e incluso el exterior", detalla Faigenbaum. Los valores locativos en estas arterias rondan los u$s 65/m2 en promedio. Pero en Florida, algunas ofertas superan los u$s 100/m2. En cuanto a la vacancia, en las zonas relevadas se sitúa en el 6%. "En Recoleta las marcas de lujo se quedan por mucho tiempo, pero cuando se van, cuesta conseguir rápidamente otro inquilino. Contrario a Florida, que tiene mucha más rotación, pero que se alquila fácilmente", explica Alejandro Reyzer, director de Brokerage de Cushman & Wakefield Argentina.

Las nuevas zonas
Para Izrastzoff, Reconquista se posicionó mejor tras su transformación en peatonal. También señala a Villa Crespo como un lugar con potencial. Además de Jorge Newbery, Dorrego y Córdoba, en Chacarita como continuidad de Palermo. Liprino agrega otra zona: "el corredor de Crisólogo Larralde de Cabildo a Libertador. Hay movida gastronómica y locales comerciales". Otras novedades son la calle Herrera en Barracas y Elcano o Los Incas en Villa Urquiza, donde se instalaron Lacoste y Cacharel, marcas que fueron punta de lanza en la zona de las calles Gurruchaga y Aguirre (ver recuadro de outlets). Pero, las nuevas zonas no serán la panacea. Los especialistas alertan: hay que cuidarse de las modas y los precios desmesurados. "Los propietarios se quieren salvar con un solo contrato", opina Vivot y ejemplifica con lo que sucede en Cabildo y Congreso. "Quieren llevar los valores de de Cabildo y Juramento", agrega. Esa es, para él la razón por la que se frena el crecimiento de las arterias alternativas o secundarias. "Hay que ser precavido, sobre todo en Palermo. Es más difícil que caiga Córdoba y S. Ortiz, dos avenidas, que otras calles interiores que se pusieron de moda y que si se retiran tres jugadores grandes, pueden estar en riesgo", coincide Zuliani.

En cuanto a nuevos proyectos, la mayoría de la futura oferta se concentra en las plantas bajas de emprendimientos residenciales. Entre los anunciados están los inmuebles comerciales de Palacio Bellini en Palermo. Además, “Harrods promete revolucionar la zona de Florida y transformarla en un poderoso imán que revitalizará la histórica peatonal", agrega Izrastzoff. Se refiere al proyecto del estudio de Bodas Miani Anger ( BMA) para refuncionalizar la tradicional tienda que reabrirá sus puertas en 2012. Una apuesta que modificará el escenario de la arteria más cara de Buenos Aires, la calle Florida.

El poder de las marquesinas
El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires las permite de hasta dos metros de alto y uno de saliente en las zonas catalogadas como comerciales e industriales, con un 50% de su superficie destinada a la publicidad. En otras, autorizan marquesinas de hasta un metro de alto y uno de saliente, con la totalidad de su superficie destinada a publicidad.

Una buena marquesina ubicada en una esquina estratégica funciona como publicidad masiva. Y aunque el alquiler mensual resulte más caro, los locadores pueden evaluar el impacto de difusión que van a lograr para su marca, afirma Miguel Ludmer, director de de Interwin Marketing.

El poder de los outlets
Primero fue Munro hace ya más de una década, después las cercanías de las avenidas Córdoba y Scalabrini Ortiz, zona que en los noventa se consolidó como la madre de los outlets. Pero hoy, nuevas calles en distintos barrios atomizaron el mercado. Aguirre, le hace sombra de cerca pero no garantizada estabilidad ni buenos alquileres. "Es cierto que es una revolución, pero piden valores que asustan. De todos modos, no hay mucha vacancia y sigue teniendo potencial", dice Champanier. "No es una zona consolidada, es moda y pasará. Lo mismo sucede en Palermo Soho, que está sobredimensionado y tiene mucha rotación de locales. Las marcas necesitan mostrarse y lo hacen más por publicidad que por rentabilidad", agrega el broker de Re/Max Bestseller. Migliorisi, referente de esta zona, cuenta que un alquiler ahí puede costar lo mismo que en una buena ubicación sobre una avenida. "En relación a lo que valían en 2003 ó 2004, los valores de venta y de renta se han triplicado. El negocio fue para quienes ya tenían propiedades", dice Diego Migliorisi. "Sin duda que a medida que la tendencia crece, los valores suben. Pero enseguida se va a acomodar. Las que se benefician son Santa Fe, Cabildo y Florida, porque los alquileres de los outlets ya se equipararon con estas arterias", dice Antonio Ginevra, director comercial de Aranalfe. "Gurruchaga y Aguirre está completo pero hacia J. B. Justo y S. Ortiz tiene potencial. En este momento hay locales para alquilar y alguna propiedad para la venta", agrega Migliorisi. En cuanto a zonas nuevas, "en el barrio de Núñez, a la altura de Av. Cabildo al 4000 hacia el río, ya empezamos a recibir las primeras consultas de inversores para outlets", agrega Marianeschi de Tizado, quien también señala la calle California en Barracas. Vivot de L. J. Ramos agrega otra calle: Montes de Oca.

10 cosas a tener en cuenta
- Ubicación.
-
La densidad de la zona.
- El tráfico en la cuadra.
- La superficie del local y el ancho de la vidriera.
- Es recomendable pegarse a una marca del rubro ya instalada.
- La vereda derecha siempre es más demandada.
- Las paradas de colectivo atraen gente.
- Las escuelas son un blanco en la línea comercial.
- Tener al lado o enfrente a un competidor genera sinergia.
- Elegir el barrio de acuerdo al rubro.
Fuente: en base a entrevistas realizadas.



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