Lo que viene en 2011

Lo que viene en 2011

Qué espera el mercado para el año electoral. Qué pasará con los precios y cuáles serán los productos con mayor potencial. Los próximos lanzamientos. Relevamiento exclusivo con la opinión de más de 35 empresarios del sector. 23 de Diciembre 2010

Con una esperada suba de precios que estiman en 10 %, los desarrolladores trabajan en cómo ganar dinero en un escenario macro que plantea un dólar planchado, costos por las nubes, la inflación en alza y la ausencia del crédito hipotecario.También se enfrentan a la odisea de encontrar buenas tierras a incidencias “lógicas” que permitan, al menos, un margen del 15% de punta a punta de la obra. De cara al futuro, aseguran que las elecciones no opacarán la performance del sector que en 2010 retomó el ritmo del 2008, tras un 2009 afectado por la crisis financiera internacional. Confían en que las divisas provenientes del derrame de la actividad agropecuaria se vuelque a los ladrillos. En cuanto a la demanda, los players coinciden en que los compradores son cada vez más selectivos, pero continúan prefiriendo las unidades pequeñas de uno o dos ambientes, más fáciles de colocar en el mercado tanto de reventa como alquiler. Por otra parte, crecen los adeptos a invertir su capital en condo-hotel, un sector que se perfila como el negocio del futuro. Al igual que las cocheras. La deuda pendiente seguirá siendo la aparición del crédito bancario, clave para que la demanda no quede concentrada en el vértice de la pirámide.

Eduardo Elsztain, Presidente de IRSA
Soy optimista respecto del año que viene en la Argentina, en general, y para el real estate en particular. Las perspectivas son muy buenas, teniendo en cuenta el fuerte interés del mercado por seguir invirtiendo en el sector.

En cuanto a los precios, creo que se mantendrán firmes. Con respecto a la demanda, crecerá especialmente la de las viviendas de clase media y unidades chicas, sobre todo si recuperamos la confianza de invertir localmente y en nuestra moneda, lo cual incentivará el acceso al crédito.

Por otro lado, también se incrementará la demanda de inmuebles de renta, como oficinas, locales y cocheras. Muchas personas buscan, hoy en día, este tipo de inversión porque, además de un resguardo de valor, se obtiene una renta mensual.

Los proyectos: Quisiera poder comenzar con el desarrollo de los proyectos de la ex-Ciudad Deportiva de la Boca y el centro comercial ubicado en el barrio de Caballito una vez que se hayan otorgado las autorizaciones administrativas correspondientes. Estamos muy comprometidos con estas inversiones cuyos proyectos tienen más de una década.

Por otro lado, continuarán las obras que comenzamos en 2010 para el desarrollo de un nuevo shopping en Neuquén. Además definiremos el proyecto en el terreno que adquirió IRSA en Catalinas.

Gianfranco Macri, Presidente del Directorio del Grupo SOCMA
Se mantendrá la tendencia positiva del mercado. Visualizo tres tipos de productos muy distintos que se destacan del resto. Por un lado, los premium, sustentados por los ahorristas de alto poder adquisitivo que ven en ellos un refugio de su capital, ya que históricamente han "defendido" mejor su valor. Además de la tendencia a apreciarse si uno los puede esperar. Otro producto que se destaca es el estándar con una buena financiación: sustentados por los ahorristas que disponen de un excedente moderado mensual. Es el efecto "caja de ahorro". En este caso, la financiación les simplifica la decisión y los ordena, permitiéndoles acceder a estos activos, versus la alternativa de contado que les generaría el problema de "qué hacer" con el capital, hasta "juntar" el precio de contado. Por último, los productos con una visible certeza de generación de renta razonable: para aquellos que vivían de sus rentas financieras (plazos fijos, cupones de títulos, etc.) la baja en la rentabilidad real de estas opciones los obliga a buscar nuevos activos que les generen lo necesario para "vivir" (garantizándoles, al mismo tiempo, una razonable seguridad). En este rubro, sobresalen las oficinas y los locales comerciales de mayor demanda, y las inversiones en hotelería.

Los proyectos: Tenemos dos emprendimientos mixtos de hotel más residencias: el Pestana Buenos Aires Golf Hotel & Residences en Bella Vista y el Pestana Arelauquen, en Bariloche. Además, un complejo de oficinas premium en la ciudad de Buenos Aires y, al margen de estos lanzamientos, estamos analizando nuevos proyectos del mismo tipo en distintas ubicaciones del país y del exterior como, por ejemplo, Montevideo.

Milagros Brito, CEO de Vizora
En 2010, el mercado no sólo emparejó los valores de años como 2007 y 2008 en cantidad de operaciones, sino que también incrementó el valor del metro cuadrado hasta un 20%. En 2011 el desafío será seguir enfrentando la inflación y su incidencia sobre los costos de construcción. De todos modos, teniendo en cuenta los valores que ofrecen los plazos fijos y otras alternativas similares de inversión, los ladrillos siguen siendo el mejor refugio para el capital.

Los productos que más se moverán serán los más compactos, con buena financiación. Y dentro de los que están destinados a un público ABC1, aquellos que ofrezcan servicios y amenities con diferenciales interesantes. Pienso que hoy el lujo se encuentra estandarizado. Ahora el cliente valora más los servicios sofisticados y completos.

Los proyectos: Se inaugurará la primera etapa de Zéncity Puerto Madero, lanzaremos Madero Walk Eventos, el mayor salón de eventos flotante de Latinoamérica en el Dique 1 de Puerto Madero; y Central Tucumano, el nuevo paseo gastronómico y cultural de San Miguel de Tucumán. Además, comenzamos un proyecto de usos mixtos en las últimas parcelas libres del Dique 1, con más de 130.000 metros cuadrados de construcción y una inversión de u$s 200 millones.

Alan Faena, CEO de Faena Group
El mercado del real estate está en crecimiento. Y los precios van a seguir aumentando porque el costo de la construcción también sube. Además, los pocos terrenos disponibles tienen valores caros. Entonces, la incidencia es cada vez más alta.

El que tuvo la suerte de haber comprado este año, hizo negocio. Quedó claro que la mejor inversión en todo momento han sido los ladrillos, pero los "buenos". Es decir: el producto que escasea, el diferenciado. Tal como viene pasando en los últimos años, la demanda busca productos únicos, que tienen mayor potencial de revalorización. Son productos que no solo mantienen su valor, sino que aumentan en el momento de la reventa.

Los proyectos: Junto a Norman Foster estamos en obras con el Aleph, proyecto que ya vendió más del 60 % a un precio promedio de u$s 7.000 por metro cuadrado, que incluso alcanzará los u$s 8.000 ó 9.000 por metro cuadrado. Son productos de “alta costura” de apenas 50 unidades. Además, en 2011 finalizaremos el centro cultural de Los Molinos.

Héctor Salvo, Gerente General de Raghsa
El mercado se mantendrá activo. Los productos que se comercialicen estarán dirigidos a compradores que no requieran de crédito hipotecario

Respecto de los precios, se mantendrán estables y los inmuebles continuarán constituyendo un refugio del capital. Los productos que más se moverán serán los de gamas alta y medio/alta. En este último segmento existe una importante demanda insatisfecha. Además, si persiste la situación internacional de monedas débiles, la protección natural seguirá siendo el real estate.

Los proyectos: se lanzará 55 Belgrano Office, las oficinas ubicadas en la Av. Belgrano. Comenzaremos el St. Regis y trabajaremos en el proyecto residencial en Núñez.

Raúl Sáenz Valiente, Director Comercial de Creaurban
Los precios en 2011 se mantendrán estables con tendencia a la suba, atada al crecimiento macroeconómico. Este incremento se dará por la mayor demanda y también por aumentos de precios impulsados por los convenios colectivos. Los productos ABC1 seguirán teniendo demanda como refugio de valor para los excedentes de capital nacional e inversores extranjeros que vuelven a mirar a los desarrollos como antes de la crisis de las hipotecas subprime en los Estados Unidos y en Europa.

Los barrios con más demanda seguirán siendo Puerto Madero, Barrio Norte chico, la isla y Palermo y sus satélites (Hollywood, Soho, etc.), sin olvidar el alto y el bajo Belgrano. Es de esperar que los acuerdos que se lograron en 2010 con los países asiáticos comiencen a dar sus frutos durante el 2011 e incrementen nuestras exportaciones agroindustriales, con lo que esperamos que buena parte de ese capital se vuelque al sector.

Los proyectos: Continuaremos con el desarrollo del mega emprendimiento Art Maria, ubicado en el dique 1 de Puerto Madero.

Issel Kiperszmid, Presidente de Dypsa
En el mediano plazo, de tres o cuatro años, continuará el crecimiento de las exportaciones y, probablemente, el superávit comercial. La tasa promedio de interés del dólar, quizá uno de los principales bench marks de la inversión inmobiliaria, seguirá en niveles inferiores, por debajo de la inflación en esta moneda. Se empezará a sentir la escasez de productos orientados a los segmentos de mayores recursos. Hoy ya se nota la falta de iniciación de grandes proyectos y solo se están terminando los que fueron iniciados hace tiempo atrás. La explicación es que esos emprendimientos requieren volúmenes de financiamiento difíciles de obtener hoy. Todo indicaría que, a futuro, estas serán las unidades que mas crecerán en precios. Por otra parte, las incidencias de los terrenos siguen aumentando de la mano de los costos de construcción, lo que nos lleva a repensar el negocio. Siguiendo una visión estratégica: los terrenos caros deben ser sustituidos por nuevas localizaciones.

El interior es el destino. De todas formas, hoy la actividad tradicional no resulta rentable. Por eso se requieren cambios muy de fondo. Por otro lado, al ser los bancos en la Argentina básicamente transaccionales, salvo casos muy contados, no estan sirviendo al sector. No financian a los compradores en condiciones accesibles, por lo cual la demanda masiva de los sectores de ingresos medios no puede tener acceso a la vivienda.

Los costos han subido cerca de un 30% y los precios alrededor del 10%. El diferencial es pérdida de rentabilidad. No es entendible una actividad de largo plazo como la de los desarrolladores sin un sistema de créditos adecuado y eficiente.

Alejandro Belio, Director de Operaciones de TGLT
Soy optimista. El mercado residencial seguirá el curso actual. No veo un estancamiento pero tampoco un fenómeno de boom. En aquellos sectores en donde hay poca demanda, los precios se mantendrán estables, con algunas subas leves. Y los productos de alta demanda o en nichos de mercado particulares, el costo de la construcción se trasladará al valor de venta. Los precios subirán dependiendo del aumento de la inflación en dólares.

Con respecto a la demanda, el mercado se mantendrá activo en todas sus categorías,con oportunidades de negocio en todos los productos. No prevemos un cambio para 2011; los actores que compran inmuebles seguirán siendo únicamente aquellos que lo pueden hacer con 100% de capital propio, excepto que aparezcan nuevas líneas crediticias y un cambio de paradigma que permita dinamizar la oferta y la demanda y también activar el mercado medio.

Los proyectos: Trabajamos en un proyecto residencial en Palermo, otro en el partido de Tigre y un tercero en Montevideo, sobre el Puerto de Buceo. También prevemos lanzar otros dos en el interior del país.

Santiago Tarasido, Gte. Comercial de CRIBA
Creemos que la inversión en el mercado inmobiliario seguirá siendo una alternativa atractiva. En cuanto a clientes institucionales vemos una tendencia positiva, lo mismo que la tracción que produce la industria del campo con precios de las commodities muy firmes. Por otra parte, el fenómeno de la inflación genera inestabilidad en todos los niveles y relaciones de la industria afectando a proveedores, gremios, empleados y clientes, entre otros players. Esta situación deriva en un fuerte incremento en el costo de la construcción (con un dólar estable) y creo que será una tendencia que se mantendrá constante durante el año que viene. Y que, sin duda, seguirá influyendo para que los inversores opten por el real estate como reserva de valor.

Rodrigo Fernández Prieto, Director de Fernández Prieto y Asociados
El 2011 tendrá un primer semestre que continuará con el impulso actual. Durante 2010, las ventas crecieron a un ritmo sostenido, alcanzando y en algunos casos superando los niveles previos a la crisis. En cuanto a los precios, el alza en los valores rondarán entre un 5 y un 10 % dependiendo del tipo de producto, ubicación y etapa del mismo.

En cuanto a los proyectos que concentrarán la demanda, sin duda serán aquellos que apuntan al público ABC1, el que apuesta al real estate como alternativa de inversión y resguardo de valor de su capital. Una buena noticia es que confiamos que de a poco comenzarán a establecerse nuevas alternativas hipotecarias por lo que dentro de la empresa hemos comenzado a estudiar y analizar proyectos para la clase media, el verdadero motor del mercado de sector.

Los proyectos: Más allá de continuar con MAUI el emprendimiento ubicado en Rosario, finalizaremos la primera etapa de Zencity, y comenzaremos a a proyectar los nuevos proyectos del grupo en Puerto Madero. Igual todas nuestras expectativas están focalizadas en marzo cuando se presente en sociedad Palacio Raggio, en pleno casco histórico de la ciudad. Tendrá lofts, locales comerciales, un hotel boutique y studios.

Alejandro Ginevra, Presidente de GNV
Teniendo en cuenta que será un excelente año para el campo, el 2011 será muy bueno para el sector. Los precios se acomodarán de acuerdo a la inflación y a los costos de la construcción. Con respecto a la demanda, seguirá teniendo mucho atractivo el mercado premium, sobre todo en unidades grandes.

z Los proyectos: Realizaremos la apertura de la primera etapa del shopping de Madero Harbour. Entregaremos el edificio de residencias y studios y la segunda torre de oficinas y presentaremos la cadena internacional que operará el hotel.

Ignacio Camps, Socio de Boutique QuartierEl mercado va a seguir activo mientras las alternativas de inversión, con riesgo comparable al inmobiliario, no sean atractivas. Los valores de venta de los nuevos desarrollos aumentarán, dado que el valor de la tierra y el costo de construcción también lo harán. El mercado convalidará estos precios mientras no haya alternativas de inversión. El usado aumentará por las mismas razones.

Los productos que más defenderán su valor serán los de alta gama en ubicaciones top.

Un dato a tener en cuenta es que el mercado se concentró en unidades chicas para renta y hoy faltan departamentos de cuatro ambientes. El problema siempre es la financiación a costos razonables.

Jorge O"Reilly, Socio Director de Eidico
El mercado inmobiliario se seguirá expandiendo y el aumento general de precios hará que los valores de los inmuebles suban durante el 2011. Los productos con mayor demanda serán aquellos donde el inversor pueda resguardarse de la inflación o aquellos que cuenten con una muy buena financiación. Los compradores también se orientarán a inmuebles chicos, con valores que puedan ser financiados en cuotas que sean viables con sus sueldos y, en muchos casos, con un alquiler. Con Eidicasa logramos casas que se ofrecen con cuotas-promedio de $3000.

Los proyectos: Lanzaremos nuevos emprendimientos de barrios en el interior y en la provincia de Buenos Aires como también nuevas propuestas de Eidicasa en la zona de Tigre. Diego Gonzalez Casartelli,

Director de Rukán
En el mercado de oficinas los valores se mantendrán estables con tendencia a la suba, siempre que la demanda absorba el stock. Los incrementos se registrarán especialmente en los edificios de categoría, con plantas de más de 1.000 metros cuadrados. Respecto del mercado residencial, el precio tendrá tendencia al alza, acompañando los incrementos de los costos en dólares en la construcción. La demanda en este segmento seguirá siendo alimentada por pequeños y medianos inversores en busca de resguardo de capital. Habría mayor absorción si el gobierno, en el trascurso del año 2011, terminase de implementar políticas proactivas para la expansión del crédito hipotecario. A la hora de analizar los segmentos que más se moverán, serán los vinculados a vivienda y a lo comercial.

Los proyectos: Tenemos previsto el lanzamiento de la segunda torre de 260 unidades del emprendimiento Dosplaza, ubicado en el barrio de Caballito. Y en cartera, el lanzamiento de un proyecto de uso mixto, comercial y vivienda, de 24.000 metros cuadrados en la provincia de Buenos Aires.

Jaime Garbarsky, Presidente Grupo Ecipsa
La pérdida de rentabilidad generada por precios referenciales de los inmuebles con un valor del dolar planchado y el alza de los costos -acorde a la inflación, entre un 25% a un 30%- no podrá mantenerse un año más, por lo que los precios subirán. Esto, de todas maneras, no hará que baje el nivel de actividad del sector. El mercado está sobre ofertado de productos para el nivel ABC1, por lo menos en el interior. Por ende, los más requeridos serán los dirigidos a la clase media y con financiación. Esperemos que en un año electoral, la política no empañe las buenas condiciones que se visualizan para el próximo año.

Fernando Caminal, Gerente General de Baresa
Los precios de las unidades nuevas acompañarán la inflación. Este incremento será menor en las operaciones que se efectúen en dólares y mayor en las que se efectúen en pesos. Y se hará a estimaciones mensuales. Los productos con mayor demanda serán aquellos con destino de vivienda y, en especial, en zonas donde la incidencia de la tierra sea menor que en las zonas de alta incidencia, o productos destinados a renta hotelera en zonas del interior del país con influencia de actividad agropecuaria.

z Los proyectos: Estamos desarrollando varios emprendimientos. Condo-hoteles en el interior con fuerte actividad agrícola, minera y petrolera. Residencias para alquiler temporario en el exterior, bajo un sistema de fondo común al costo que se encuentra también garantizado por la unidad adquirida y viviendas en Capital y en el cordón norte del Gran Buenos Aires.

Raúl González Neira, CEO de First South American Investments (FSA)
El 2011 será un año positivo para el sector. La tendencia parecería ser a tener precios firmes con ligero aumento en el sector residencial y precios sostenidos en el de oficinas y locales comerciales. Preocupa la posibilidad de inflación, motivada por una combinación de la estabilidad del peso, dólar débil a nivel internacional y el exceso de demanda local de materiales y servicios de la construcción. Pero, con un adecuado manejo financiero y una correcta planificación, se puede hacer frente a estas amenazas y construir con una rentabilidad razonable.

Con respecto a la demanda, se seguirán moviendo las unidades chicas y medianas, incluso aquellas que no se destacan mucho por su calidad, pero que se encuentran en buenas locaciones. En oficinas, cada vez son más las compañías que buscan oficinas lejos del centro, con buenos accesos, siendo el corredor norte y la avenida Libertador los más buscados.

z Los proyectos: Introduciremos la cadena hotelera del grupo en la región: Grace Hotels. El primero estará en Cafayate, Salta. Además, continuaremos el desarrollo del tercer edificio de oficinas en Óptima Business Park, que cuenta con siete pisos de 820 metros cuadrados cada uno.

Roberto Suez, Presidente de EdiliciaSuez
Los precios de los inmuebles en dólares crecerán al menos un 15% en 2011. Vemos una demanda activa, pero más selectiva. Tanto en inmuebles de un dormitorio como en residencias de alta gama, el público busca calidad y ubicación. El clima preelectoral puede llegar a incidir en las decisiones de compra y de inversión, pero no de manera determinante. Habrá demanda de comodities y de productos como hoteles o proyectos mixtos.

Gustavo Ortolá, Director de GO Real Estate
Tras la crisis del 2008, se inició un nuevo ciclo, anclado en el "consumo expansivo", el "preservar, no perder" y el "derrame de las economías regionales". Los desarrollistas locales de mayor escala se han posicionado durante el 2010 adquiriendo grandes fracciones con pesadas incidencias para desarrollos de gran escala en la Ciudad de Buenos Aires. Esto refleja una perspectiva de un buen nivel de actividad para los próximos años.

Esta actividad es un negocio de nicho, segmento y categoría. La masividad es enemiga. Hoy se fabrica lo que se vende".

Mike Ostberg, Director de Ingeconser para Latinoamérica
En 2011 continuará la demanda de viviendas y principalmente de oficinas, especialmente en Rosario donde hay una carencia notable de edificios administrativos en ubicaciones céntricas y con buenos accesos, así como infraestructura, estacionamiento y apoyo comercial. La demanda de los proyectos corporativos será múltiple, desde pymes que requieren 30 metros cuadrados hasta corporaciones de 600 metros cuadrados.

z Los proyectos: Lanzaremos los dos últimos edificios de los ocho que alberga Ciudad Ribera. En marzo lanzaremos casi simultáneamente Mirador Parque -un edificio de 128 y las oficinas Ribera. También Altamar, una mega urbanización en Villa Gesell. Allí hemos adquirido un terreno de 5.700.000 metros cuadrados con un frente sobre la playa de 1.700 metros. tendrá un complejo de viviendas colectivas o lotes para casas, zona comercial, hotelería, balnearios, club de polo y de golf, etc.

Herman Faigenbaum, Managing Director de Cushman & Wakefield Argentina
El escenario 2011 será de incertidumbre por las elecciones. En el mercado de oficinas, muy ligado al contexto económico-político, los inversores serán prudentes: no se lanzarán numerosos emprendimientos pero finalizarán las obras en marcha. En cuanto a la demanda para la compra de propiedades terminadas, permanecerá elevada. Por otra parte, el de alquiler de espacio de oficinas continuará recuperándose. Este panorama mantendrá una vacancia media y precios estables. Las propiedades de renta se ubicarán en el centro de la escena. Los inversores esperan una apreciación a largo plazo de su propiedad, mientras obtienen una renta regular. Darío López,

Socio de Arquitektónica
Al no haber créditos, la venta de unidades residenciales terminadas es más lenta pero constante. Los precios están convalidados y en la construcción los costos están bastantes controlados, lo que permite proyectar a mediano plazo. Los PH siguen siendo la estrella de este momento, con inversiones pequeñas. Los tiempos de obras cortos permiten un retorno rápido y seguro para el inversor, además de controlar el mayor costo por inflación. Las unidades más demandadas dentro de estos complejos son las de dos y tres ambientes amplios, con grandes balcones, de muy buena calidad de diseño y de materiales, con tecnología de vanguardia y de bajo costo de mantenimiento.

Los proyectos: Lanzaremos algunos PH en Palermo viejo, un PH Urbano en Barracas. Además, tenemos un desarrollo de más de 15.000 metros cuadrados en San Nicolás.

Luis Martínez, Director de CB Richard Ellis
El mercado inmobiliario ha sido una opción a lo largo de todo el 2010: hubo cantidad de operaciones de lo que se llaman venta de inmuebles con renta calzada, es decir: compraventa de oficinas o locales comerciales con un contrato de alquiler vigente, que han entregado a los inversores rentabilidades antes de impuestos entre el 8% y el 12%. Esta presión de la demanda, conjuntamente a la limitada oferta de inmuebles de calidad, ha hecho que en 2010 los precios de estos inmuebles suban hasta valores impensados a comienzo del año. En 2011 habrá dos problemas: falta de inmuebles prime a la venta y un posible techo para los valores. Esto, sumado a que será un año de elecciones, hará que se espere cierta tranquilidad en las inversiones.

Ignacio Trabucchi, Director del Estudio ATV
El mercado inmobiliario continuará creciendo a buen ritmo debido a la demanda de inversores en obras en pozo. Es probable que los valores de la tierra continúen aumentando, aunque a menor ritmo que en 2010. Lo mismo ocurrirá con los departamentos nuevos. Si bien existe una importante oferta de inmuebles a estrenar, no todos los nichos de mercado están explotados, por lo cual será importante la creatividad en la concepción de productos y negocios inmobiliarios.

El mercado inmobiliario continuará creciendo a buen ritmo debido a la demanda de inversores en obras en pozo. Es probable que los valores de la tierra continúen aumentando, aunque a menor ritmo que en 2010. Lo mismo ocurrirá con los departamentos nuevos. Si bien existe una importante oferta de inmuebles a estrenar, no todos los nichos de mercado están explotados, por lo cual será importante la creatividad en la concepción de productos y negocios inmobiliarios.

Alejandro Badino (h), Gerente General de Colliers
La expectativa es buena, ya que a pesar de la incertidumbre por la situación a nivel mundial y por las elecciones a nivel local, no se prevé que bajen los precios. El mercado se mantendrá activo por el crecimiento de Brasil que empuja fuertemente a la economía argentina, los altos precios de las commodities que contribuyen a sostener las exportaciones, el anclaje del tipo de cambio que hace que la gente se desprenda de los dólares y el incentivo al consumo que sigue manteniendo activa la economía. Bajo este escenario, este mercado sigue absorbiendo inversiones pese a que las rentabilidades son cada vez menores. En oficinas, la razonable actividad por parte de las empresas corporativas llevará al desarrollo de nuevos edificios. A la vez, sigue existiendo el interés, principalmente de inversores locales, por este tipo de producto con un escenario de largo plazo.

Guido Tizado, Director de Tizado Propiedades
En 2011 el mercado inmobiliario va a seguir activo debido a la falta de opciones de inversión que hay en la actualidad y la falta de credibilidad de las principales monedas mundiales. El ladrillo seguirá siendo un buen refugio.

Los productos que más se moverán seguirán siendo los departamentos de dos y tres ambientes, ya que son las unidades más buscadas, a la hora de revender o de alquilar.

Sebastián Sosa, Director de RE/MAX
El hecho de que no haya opciones de inversiones seguras, ayudará a mantener el mercado activo en términos de crecimiento. En cuanto a la demanda, no debería haber cambios con respecto a lo que se vendió en 2010. Esto es desarrollos nuevos de unidades chicas de 1,2 y 3 ambientes, en la ciudad de Buenos Aires. Obviamente, deberían ingresar al mercado desarrollos nuevos de zonas más relegadas ya que, debido a la escasez de terrenos, hay que buscar zonas con baja incidencia.

Es importante aclarar que, por precio y calidad, también el usado mantiene su valor y la demanda es estable. Si bien no hay que desconocer que políticamente el 2011 será un año clave, no creo que en esta oportunidad afecte al mercado como en otros años. Lo que sí podría generar un impacto positivo en nuestra actividad es la salida de préstamos hipotecarios. Hoy estamos en los niveles más bajos de las últimas décadas. Sin embargo, no veo un cambio en el corto plazo en esta área.

Miguel Ludmer, Director de Interwin
Desde la óptica de los costos de construcción, se estima que los precios serán estables, aunque con tendencia a continuar creciendo. En cuanto a los precios de venta de las propiedades, serán más altos porque hay inflación en dólares y el desarrollista la traslada. Las zonas que seguirán en alza son las ya consolidadas, como el corredor Norte de la ciudad. Por otra parte, las unidades chicas (hasta u$s 150.000) seguirán siendo las más demandadas porque la gente elige refugiar su ahorro en ladrillos.

Haydeé Burgueño, CEO Haydeé Burgueño
Hay un Incremento de operaciones, sobre fracciones con futuro, en ubicaciones óptimas y con zonificaciones adecuadas. Cada vez más se tiende a ahorrar en buena tierra, sin sobresaltos. Esto significa: no en tierra barata, sino en zonas del polo o en las que están alrededor de los accesos.

En 2011 se incrementará la demanda de condominios.

Esteban Edelstein Pernice, Socio de Castex
En el caso de los terrenos, se van a valorizar aquellos proyectos que se consoliden y donde se muden familias y se formen comunidades. El 2011 será un buen año para la venta de terrenos y casas en barrios cerrados.

Por el aumento de las propiedades en la Capital Federal, la ecuación económica del metro cuadrado es hoy muy ventajosa para el suburbano. En cuanto a condominios, notamos que se van a vender aquellos con características diferenciales y ubicaciones excepcionales.

Domingo Speranza, de Binswanger-Giménez Zapiola
Este mercado llega al 2011 como uno de los sectores con más inversión y crecimiento. El incremento sostenido de la economía se refleja en los sectores industriales en mayor espacio de oficinas alquiladas, búsqueda de mejores condiciones especiales para sus áreas de trabajo, más espacio para tareas de logística manteniendo los valores de alquileres en alza. En el mercado residencial, las grandes ciudades seguirán teniendo nuevos desarrollos con compradores desde el pozo. La ciudad de Buenos Aires ya ha convalidado los u$s 2.000/m2 en unidades nuevas. El sector logístico reflejará este crecimiento del consumo.

Mariano Oppel, Titular de Inmobiliaria Oppel
El mercado se mantendrá activo, dinámico y con precios sostenidos. No habrá aumento de precios salvo en productos puntuales y exclusivamente determinados por la escasez y falta de oferta. Habrá actividad en los inmuebles chicos, pero el mayor movimiento durante el 2011 estará dado en el estrato medio - la familia que cambia y pasa a uno de mayor tamaño y precio, ya que éste contará con líneas de crédito para dar ese salto.

Daniel Obetko, Director Comercial Soldati Propiedades
El mercado tiene perspectivas positivas, en consonancia con la situación macro del país, es decir altas exportaciones con buenos precios de los comodities. Los precios de las propiedades tenderán a subir, por la inflación local, la internacional y la debilidad del dólar. En ventas estarán muy activos, por un lado las unidades de 1 y 2 ambientes en localizaciones buenas, el producto típico para inversores medianos y chicos. También las premium de mayor tamaño con amenities de última generación en zonas top de la ciudad. Y los productos con financiación directa.

Juan Ignacio Mel, Broker de Raúl Mel Propiedades
La actividad de construcción sigue en franco crecimiento y la demanda de las unidades nuevas o usadas ha continuado fortaleciéndose, por lo que esperamos recuperar e incluso superar los niveles de ventas del 2008. Es probable que acercándonos a las elecciones presidenciales, la demanda se ralentice. Sin embargo, este período será breve y no afectará al mercado en ningún sentido. En relación a los precios, se plantea un escenario de posible aumento. Con respecto a la demanda, se concentrará en las unidades chicas. Son las más buscadas por aquellas personas que tiene la intención de adquirir su primera vivienda a través de recursos propios o de préstamos (muchas veces, de un familiar).

Alejandra Covello, CEO Covello Propiedades
Los precios se mantendrán estables, salvando la incidencia que pueda tener la inflación proyectada para 2011. Es decir, no habrá aumentos significativos provocados por la fluctuación del equilibrio entre la oferta y la demanda sino únicamente por las variables que inciden directamente en el costo de la construcción, mano de obra, materiales, costos financieros. El mercado se vuelca mayormente a unidades pequeñas, con tickets chicos y que minimicen el riesgo de inversión. A su vez, estas unidades son las que ofrecen mayor rentabilidad por renta.

Leandro Korn, Director de Korn Prop.
Los precios van a subir un 10% aproximadamente por dos factores claves: el aumento del valor de los terrenos que fueron adquiridos durante el 2010 y el aumento en el costo de construcción a causa de la inflación. En cuanto a los valores, muchos departamentos de 5 a 7 años de uso, hoy día adquieren un valor casi similar al de un departamento a estrenar. La razón se basa en que no tienen gastos extraordinarios al momento de la compra (de la primera escritura, el costo del fondo de equipamiento y de reserva entre otros).

Roberto Ledo, Director de Inmobiliaria Bullrich
El mercado será un refugio de valor para los inversores. El ingreso de divisas, producto de la cosecha que tendremos el año que viene, avizora un mercado que receptara, los ahorros de los argentinos. En cuanto a los precios se mantendrán o subirán al compás del debilitamiento, del dólar como moneda, transaccional. El sector más dinámico será el de viviendas a estrenar, en nuevas áreas de la Ciudad y el Conurbano, ya que al carecer de financiación, en los emprendimientos nuevos, se encontrará financiación en el transcurso de la obra.



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