Lo nuevo en Hoteles

Lo nuevo en Hoteles

Con más de u$s 500 millones en inversiones, el sector promete más proyectos. La apuesta de los Sutton en los dos Alvear, el desembarco del St. Regis y el boom de los boutique. Además, el avance de los condo y la irrupción del modelo fractional. Qué es el concepto de selective services. Las tendencias que vienen. 17 de Junio 2010

El año pasado, la fórmula crisis internacional más gripe A dejó al mercado hotelero en uno de los peores escenarios. Pero ahora, el sol invernal pareciera entibiar un poco los ánimos y el negocio, de a poco, comienza a reactivarse. En Buenos Aires, hay grandes proyectos en marcha, como los dos Alvear, el que se construye en Plaza San Martín y el de Puerto Madero -que además tendrá residencias-; el que se levantará en Madero Harbour y el St. Regis, en el predio que Raghsa compró a FSA por u$s 21 millones.

El interior del país también promete nuevos proyectos, sobre todo en la zona de Iguazú. En el Gran Buenos Aires está en marcha el Intercontinental Nordelta. Otros proyectos, en cambio, aún parecen tibios. La estimación del consultor Arturo García Rosa, director de HVS, es que hay u$s 500 millones en inversiones, incluyendo los nuevos cuatro estrellas y los establecimientos más pequeños.

El Alvear de Puerto Madero fue el primer hotel con residencias que salió al mercado. "Fue una combinación de éxito porque los departamentos se vendieron a u$s 7.000/m2,aproximadamente. Eso empujó al St. Regis, que estaba parado", analiza García Rosa. También en Puerto Madero, pero en el dique uno, Madero Harbour, el proyecto en el que Alejandro Ginevra desembolsará más de u$s 150 millones, tendrá un hotel de lujo y otro boutique, con el que el desarrollador debutará en el mercado hotelero desarrollando su marca propia. Queda la incógnita de lo que sucederá con el segundo Faena, diseñado por Foster con socios locales. Hoy el proyecto está frenado y en el sector murmuran que el terreno está a la venta.

El Alvear Art Hotel, ubicado en Suipacha y Santa Fe, tendrá alrededor de 150 habitaciones. "Son todas suites, para el mismo público del Alvear Recoleta. Además de business center, salas de reuniones, sala de convenciones y salón para fiestas con capacidad para 300 personas, tendrá un health club", cuenta Andrés Kalwill, responsable de Nuevos Proyectos del Grupo Alvear. Con una inversión estimada en u$s 30 millones, el hotel proyectado por el estudio MSGSSS y construido por Pellegrinet tendrá una tarifa un poco más baja que el de Recoleta. "Tiene dimensiones un poco más reducidas, aunque el servicio es el mismo", aclara Kalwill.

Alvear Puerto Madero será un edificio mixto, que tendrá hotel y residencias. "En los pisos superiores habrá 49 residencias, que van desde 60 a 140 m2. No serán condo hotel sino unidades funcionales independientes con propietarios. Claro que daremos el servicio de alquiler para los que lo compran como inversión", aclara Kalwill, quien cuenta que, sin promocionarlas, vendieron más del 70% de las residencias a precios internacionales, por encima de los u$s 6.000/m2. El hotel, proyecto de Pfeifer Zurdo y Pasinatto, tendrá 150 suites, varios salones de fiestas, dos restaurantes, business center, salas de reuniones, un parque con pileta, bar y solárium, y dos pisos de health club con piscina climatizada interior. "Además, un restaurante en el piso 31 y un bar en el 30, de nivel internacional. Por eso estoy ahora acá, haciendo reuniones con los chefs más importantes", cuenta desde Nueva York. Este Alvear se terminará a fines de 2013 y requerirá una inversión cercana a los u$s 75 millones.

Además del Llao Llao, en sociedad con IRSA, y de los Alvear, el grupo tiene Veramansa en Punta del Este. "A partir de las residencias, estamos pensado en nuevos proyectos para este mercado", completa Kalwill.

Madero Harbour es un emprendimiento mixto de 300.000 m2. A fin de 2009 se terminó el primer edificio de oficinas. Ahora trabajan en la finalización del segundo, además del centro comercial y las viviendas. Siguiendo la tendencia, el desarrollo tendrá dos hoteles, uno cinco estrellas y otro boutique, ambos con residencias. El de lujo, sobre Julieta Lanteri, contará con 200 habitaciones. "El management lo hará una cadena de lujo internacional de primera línea. El edificio será acompañado por dos torres de residencias con vistas al río y a la reserva ecológica", cuenta Alejandro Ginevra. Sobre Juana Manso, el boutique de 30 habitaciones, sumará "unidades tipo condo hotel en un edificio de nueve pisos con restaurantes, piscina, gimnasio y spa", agrega el desarrollador, que comenzará la construcción del boutique -en el que destinará u$s 20 millones- a fin de año. La estimación de Ginevra es que el m2 saldrá a la venta a un precio promedio de u$s 5.000.

Por otra parte, a principio de año, Raghsa compró el terreno ubicado en el dique cuatro de Puerto Madero, donde levantará el St. Regis. El costo de las acciones fue de u$s 21 millones y la inversión total prevista superará los u$s 100 millones.

En el Gran Buenos, el próximo gran estreno será el Intercontinental de Nordelta.

En el mercado también se rumorea el desembarco de un hotel en Pilar Golf, el desarrollo de Piero Varas. Sin embargo, fuentes del emprendimiento dijeron que "ese proyecto está muy verde".

"En el sur del país quedó todo parado. Había varios proyectos en Bariloche, pero la crisis del 2008 y la gripe A detuvieron el impulso. Este año, si nieva, será una buena temporada. Sobre todo, porque Chile está muy golpeado después del terremoto. Esto quizás renueve la intención de retomar los proyectos", opina García Rosa.

El imán de Cataratas
Iguazú crece a toda máquina. En esa zona se está terminando un Hilton y se inauguró el Loi Suites. "Pronto se anunciará otro hotel de lujo que se levantará con capitales indios", anticipa García Rosa. Mientras, Mendoza aprovecha el circuito del vino, ya consolidado internacionalmente. "Tanto las bodegas instaladas como los nuevos bodegueros están con la idea de tener sus 8 ó 12 habitaciones", agrega el especialista.

"Estamos negociando un hotel en Bariloche, pero aún no puedo decir más", anticipa Nagi Naoufal, director de Operaciones de Sofitel para América del Sur. Además, fuera del país, la cadena está en tratativas por construir un hotel en Cuba y otro en Panamá, además del proyecto en Carrasco, Uruguay, que finalizará en el 2012. "Cardales fue la última apertura, a fines de 2008. El inicio siempre toma tiempo y a eso se le sumó la caída del mercado argentino e internacional", realiza un balance Naoufal. “Trabajamos con dos tipos de clientes muy marcados: el que viene por placer, los fines de semana y el segmento corporativo, que llega en grupos de 15 a 150 personas los días de semana", cuenta Emilio Bissoni, gerente General de Sofitel La Reserva Cardales. Las habitaciones, que superan los 50 metros y llegan a los 80 -sin contar las suites-, tienen una tarifa de u$s 340 a u$s 440 (más IVA) los fines de semana. "En el caso de las empresas, compran en grupo y los precios van desde los u$s 200 a los u$s 250 (más IVA) durante la semana", agrega. El resort cinco estrellas, en el que se destinaron $s 90 millones, tiene 159 habitaciones, incluidos una suite presidencial y tres bungalows sobre la laguna de 20 hectáreas.

Selective services
Este es el concepto que viene para las capitales y grandes ciudades. Con tarifas más económicas porque no cuentan con gran infraestructura, ofrecen servicios similares en toda la cadena. "Productos tipo Ibis, Hollyday Inn Expressfuncionarán muy bien, como ya ocurre en Rosario. Están muy bien implementados, tienen buenas habitaciones y buen baño, pero no le pidas mucho más. Eso es un éxito en todo el mundo, pero acá, no está desarrollado. Un ejemplo es el Hyatt Place", cuenta García Rosa.

En esta línea se enmarca el recientemente inaugurado Carlos de la cadena Room Mate. "El cliente viene a ducharse y a dormir. Tenemos una cama fantástica, un desayuno excelente y una buena ducha. Pero no hay accesorios, como gimnasios o restaurant. Por eso podemos vender las habitaciones a precios razonables y ganar dinero", dice Kike Sarasola, presidente de la cadena que el lunes 14 de junio comenzó a operar su primer hotel en el país, en Alsina y Avenida 9 de Julio. Asociado a un grupo local que había comprado la propiedad, Sarasola invirtió más de u$s 12 millones para lograr 57 suites en doble altura. Cada habitación costará alrededor de u$s 150. “Lo que me molesta que me pase como pasajero, es lo que evité en mis hoteles. Por ejemplo que a las 9.30 cierren el desayuno, por eso lo damos hasta las 12 ó 12.30. Me gusta que no me cobren el wifi, que haya muchas almohadas y toallas y late check out. De ahínuestro nombre: Room Mate es un compañero de cuarto, es ese amigo que cuando vas a una ciudad se ocupa de tí. Por eso tiene nombre de persona. Este hotel sería un cuatro estrellas. Pero no nos regimos por eso. Aunque sean de tres o cuatro, en todos damos lo mismo", concluye.

Para García Rosa es justamente este formato el más atractivo a la hora de invertir "por la alta rotación y retorno. Son los cuatro estrellas o los tres estrellas plus, con cuartos de no más de 30 m2 bien diseñados, sin grandes ofertas de restaurantes ni gran infraestructura. Son emprendimientos donde la inversión está muy cuidada y cada habitación no supera los u$s 70.000. La sensación del producto es muy buena porque se percibe que se recibe más de lo que pagó. En cambio, los hoteles de lujo presentan mayor riesgo. La inversión, en estos casos, es de u$s 300 a u$s 400 mil por habitación".

También en esta línea se pueden ubicar a los hoteles Dazzler y Esplendor, que gerencia el grupo Fën. "Son cuatro estrellas y cuatro estrellas superior. El precio varía por hotel y depende de la época del año, pero para establecer un promedio podría decir que las tarifas van de u$s 120 a los 160 por noche", explica Iván Kozicki, director de Fën Hoteles. Entre las últimas aperturas, en 2009, están Dazzler Maipu, Esplendor Savoy Rosario y Dazzler San Telmo. "Estamos gerenciando inversiones por u$s 200 millones, de las cuales 40 millones corresponden al año pasado", agrega.

El mes que viene abrirá Awwa en los bosques de Palermo,el primer hotel de una cadena que se acaba de formar. Gerenciado por Hotel Management es un fideicomiso que no revela inversión. "Tendrá 61 habitaciones y la tarifa promedio será de u$s 150 (más IVA)", cuenta María Laura Romero Mirci, gerente General. Por ahora, la información es bastante reservada, pero la ejecutiva cuenta que en 2011 pretenden abrir tres hoteles más en el país.

También como cuatro estrellas superior y cinco estrellas collection están los NH inaugurados el año pasado: el NH 9 de Julio con 176 habitaciones y el NH Tango, proyectado por el estudio Urgell Penedo Urgell, con 108 habitaciones. En los dos casos, el precio ronda los u$s 120 la noche. NH tiene 13 hoteles propios en el país, nueve de los cuales se ubican en Buenos Aires. "La inversión total en estos 10 años fue de u$s 200 millones con una tasa anual de crecimiento promedio de la facturación del 25%", dice Walter Paulovich director Comercial y de Marketing para NH Hoteles Latinoamérica.

El boom de los boutique
Este formato resulta atractivo para medianos y pequeños inversores, para quienes los grandes hoteles son inaccesibles. "Esta variante hace furor en todo el mundo. Y requiere inversiones que van de u$s 2 a u$s 5 millones. Es un proceso nuevo que aún está buscando forma. El costo por comercializar ocho habitaciones es igual que si se comercializan 100. Por eso, en la medida que se agrupan, se amortiza el gasto", asegura García Rosa.

Pero la palabra boutique está un tanto bastardeada y los especialistas en la materia se quejan de que "cualquiera que tiene una casa con seis habitaciones hace uno".

Sin embargo, para Cees Houweling, CEO de NA Concepts, es clave la profesionalización: "Algunos lo ven como un hobby, tienen una casa vieja o una estancia y se dedican a explotar ese emprendimiento. Pero, al no ser de rubro, necesitan que los ayuden a pensar el tipo de hotel, cómo captar el mercado, cómo posicionarse. Nosotros los acompañamos hasta que marchen por sí mismos, proceso que puede demorar dos o tres años". Estos hoteles requieren un esfuerzo gigantesco por parte de sus dueños, que compensan inexperiencia con dedicación.

NA Concepts abrió el año pasado un hotel en Córdoba, Azur, y dos en Uruguay. "Tratamos de hacer, en promedio, seis hoteles por año. Ahora estamos mirando dos propiedades, una en Argentina y otra en Uruguay. La inversión promedio está entre u$s 2 y u$s 3 millones. Si el hotel está bien manejado, se recupera entre 5 y 7 años", analiza Houweling. "En San Telmo y Palermo hubo sobreoferta de pequeños hoteles. Eso perjudicó bastante, pero ahora la gente analiza un poco más en detalle la factibilidad de estos proyectos", agrega.

Si bien no le gusta encasillarse en esta categoría, Nick Douglas creó un hotel de 20 habitaciones con estilo bien definido, Ultra. "Nunca digo boutique, porque se desvirtuó ese término. Ultra significa fuera de la norma, por eso no puedo decirte qué es. Pero sí somos pioneros en el neolujo, que es una nueva categoría. Tampoco puedo decir si es tres o cinco estrellas, porque las estrellas no corren más. El viajero sofisticado no te pregunta cuántas estrellas. Tampoco el lujo hoy pasa por si tenés pileta o no". Con una inversión cercana a los u$s 1,5 millones, el hotel ubicado en Gorriti al 4900 no escatima en gestos que emulan lo trend. Es que Douglas se define a sí mismo como un coolhunter. Asociado con experiencia única y con la necesidad de ser uno mismo, este espíritu de Ultra será replicado en otros hoteles en distintas capitales del mundo. "Estamos desarrollando la franquicia y tenemos varios proyectos en cartera", agrega .

En Recoleta, en Montevideo entre Guido y Quintana, se abrirá Algodon Mansion. El edificio de 1912, que está siendo recuperado y restaurado, albergará diez suites.

En Palermo Hollywood, Own abrió en junio de 2009 con una inversión de u$s 1,4 millones. Si bien se define como boutique, el marco legal lo encaja en otra categoría. "Cada inversor compró unidades funcionales a alrededor de u$s 85.000", cuenta Nicolás Bonta, gerente General y propietario. El hotel tiene 16 habitaciones e igual cantidad de socios. "Compramos una propiedad en Azopardo y Belgrano para construir uno más y tenemos otro terreno en Guatemala y Gurruchaga para empezar un tercero", agrega. Para estar en punto de equilibrio, Own requiere el 55% de ocupación. "Es un hotel chico y además hay apenas nueve empleados", finaliza. El precio de las habitaciones ronda los u$s 150 más impuestos.

Condo y fractional, para inversores
Si bien en monto el mayor porcentaje de inversiones está en hoteles de lujo, en cantidad son mucho más los que proyectos que están por debajo de cuatro estrellas. Además, hay muchas variantes para incorporar, como los condo hoteles o los fractional. "El condo es un hotel concebido como tal, pero que se vende por habitación o por participación sobre el negocio. La estructura financiera se hace a través de cuotapartes de la sociedad o de habitaciones. El fractional forma parte de un proyecto mixto, donde hay residencias y hotel. Parte de esas residencias se venden en fracciones, es decir que hay más de un dueño en la misma propiedad", explica García Rosa. "Este es un mix que ayuda a la colocación, sobre todo en mercados donde la estacionalidad es muy alta. En lugar de comprar un piso en Buenos Aires como segunda residencia, se compra un mes. Se paga un poco más que la doceava parte pero siempre es menos que anual. El negocio es que una misma residencia se vende 12 veces, tiene 12 propietarios", aporta. En ambos casos, condo y fractional, el operador con experiencia es indispensable.

El modelo condo es el que eligieron La Defensa, Hollywood Suites & Lofts y Mülen en Tandil, por citar algunos ejemplos.

La Defensa, un proyecto mixto que se inaugura en noviembre en San Telmo, combina suites, oficinas y gastronomía. Gerenciado por GO Real Estate, el desarrollo demandará u$s 4 millones. "El emprendimiento alberga 18 suites en el edificio original reciclado, un edificio nuevo de 14 oficinas en su parte posterior, un restaurante operado por chef Pablo Massey y estacionamiento con capacidad para 20 cocheras", cuenta Gustavo Ortolá Martínez, director de GO.

Con una inversión de u$s 7 millones, Baresa desarrolla Mülen Hotel & Business Center en Tandil. "Estamos abriendo una nueva unidad de negocios, la de hoteles, y pensamos en destinos como Rafaela o Neuquén para próximas aperturas. Son destinos que equilibran la relación entre la ocupación por turismo los fines de semana y por eventos corporativos durante la semana. Esto da una alta ocupación y permite obtener buenas rentabilidades ", analiza Jorge González, presidente de Baresa. El emprendimiento además tendrá oficinas. En cuanto al formato jurídico el desarrollo y la construcción se armaron como fideicomiso y la operación, como condo hotel. "Cada persona compra su unidad y la escritura a su nombre. Compra también las áreas rentables, como salas de reunión, cafetería y centro de convenciones. Eso genera rentas globales que se distribuyen entre todos los dueños del módulo hotelero. Calculamos que tendrá una renta anual del 14 al 18% en dólares", desgrana González quien calcula la apertura para mediados de 2012. Cada unidad se vende entre u$s 85.000 y u$s 90.000, y se puede entrar al negocio con un 15%, un refuerzo posterior y cuotas. "Abriremos cinco Mülen en el país y quizás alguno en el exterior. Pensamos en Miami o New York, pero también en Costa Rica, Panamá o Perú ", cierra.

Hollywood Suites & Loft está coformado por dos torres administradas por Trendy Homes. Cada una demandó u$s 7,5 millones. "Hollywood 1 ofrece 45 lofts de 60 m2 aproximadamente mientras que Hollywood 2 cuenta con 30 departamentos con una variedad de studios y suites de uno y dos dormitorios", comenta Dolores Sylvester, gerente General del hotel. Las tarifas van de u$s 160 a 315 con impuestos. La ocupación promedio del 2009 fue del 80% anual. "Para septiembre tenemos prevista la apertura de un condo hotel del que seremos los administradores y comercializadores. Tendrá más de 30 departamentos, todos los servicios de un cinco estrellas y estará ubicado a metros del Rosedal y del Hipódromo", adelanta Sylvester.



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