"Las propiedades no aumentan sus precios, sólo se actualizan"

Con proyectos desde zona norte hasta el sur, Carlos Molinari, presidente de Real Estate Investment, analiza el negocio. Habla de rentabilidad y de los productos con mayor potencial. 17 de Marzo 2011

El empresario Carlos Molinari lleva más de cuarenta años en el sector. Sus primeros pasos fueron en la década del setenta en el negocio inmobiliario hasta que sobre fines de la década de los noventa definió compartir su estadía en Argentina con los Estados Unidos, país en el que también apostó a los ladrillos. En tierras norteamericanas, más específicamente en Miami trabaja en el desarrollo de Trailers Park -barrios con viviendas desarrolladas a partir de contenedores-. El mismo modelo al que apostará en Colombia donde planea realizar 30 mil casas, y en Haití. Además, desde el año pasado volvió a apostar a la Argentina. País en el que ya cuenta con cinco proyectos. Levanta Hudson Park un emprendimiento que en su primera etapa demandará u$s 25 millones de inversión. Es un emprendimiento urbano en 68 hectáreas del sur de la provincia de Buenos Aires, en tierras linderas a Abril - el proyecto de Irsa-, que una vez construido y vendido representará un desembolsó cercano a los u$s 300 millones. "Tendrá un centro comercial y oficinas, condominios, un condo-hotel y hasta centro de convenciones", enumera el desarrollador, presidente de Real Estate Investment Fiduciaria. La empresa que está comercializando el metro cuadrado entre u$s 120 y u$s170 en loteo y u$s 300 el metro cuadrado de incidencia en los condominios. Además de Hudson, Molinari también apuesta a una zona consolidada como Pilar. Allí proyecta un emprendimiento de u$s 40 millones con centro de convenciones y un hotel. En la misma localidad, arma un barrio integral con 780 casas individuales, una obra de u$s 72 millones que estará destinada a los sectores medios. Por otra parte, en Mar del Plata, en tierras que pertenecían a la familia Peralta Ramos, levanta un barrio cerrado de 40 hectáreas con el que busca captar al público marplatense. " Es un proyecto verde más a escala urbana que country. Lo nuevo, es la transición entre lo ultraurbano y los emprendimientos tradicionales", analiza el desarrollador. Se refiere a un modelo de proyecto que no genere altas expensas.

Por otra parte, y el último de sus proyectos en el país son dos torres en Bernal que innova con un club house, famoso por haber sido el lugar en el que se filmó la película Boquitas Pintadas. "Es un emprendimiento de u$s 6 millones en el que el valor del metro cuadrado cotizará u$s 2000", agrega Molinari, también presidente de la firma Global en los Estados Unidos.

Con tantas apuestas, ¿qué espera para este año?
Es un año electoral en el que no espero cambios significativos. Lo único que se puede llegar a dar, es que la gente tome prudencia por las elecciones. De todas formas, los desarrolladores continuarán apostando al ahorro en el ladrillo. Creo que en la medida en que el mercado argentino mantenga la razonabilidad de los valores va a continuar creciendo porque hay una demanda real insatisfecha. El gran tema es que aún no se satisface la necesidad del crédito que tienen los sectores medios y los medios-bajos. Una necesidad que en realidad tienen todos los países. Es cierto, que ningún Estado puede resolver el problema de la vivienda para toda la sociedad, un tema directamente relacionado con el cre-cimiento de la humanidad. Es una demanda que se reproduce más rápidamente que la capacidad del Gobierno para invertir en vivienda social.

Pero ¿Hay formas de implementar el crédito en el país?
Para que una propuesta funcione, la ecuación de plazo, monto, tasa y salario no puede superar entre el 25 y 30 % del ingreso familiar. Hay formas, pero son decisiones políticas que tienen relación con el uso de los recursos. No creo que se trate de falta de voluntad sino que a veces los problemas que afrontan los políticos son tan diversos que van priorizando uno sobre otro. Tal vez es un tema prioritario para la gente pero no lo es para la política.

¿No van de la mano?
Si, pero si usted mira las encuestas se da cuenta que los políticos antes tienen otros temas por resolver que le preocupan a la gente como la seguridad, la educación, la salud y la justicia. La vivienda recién se ubica en la prioridad ocho o nueve. No obstante se acaba de anunciar un crédito del Banco Nación que puede ser un principio de solución.

¿Cómo lo afectó la caída de la rentabilidad del sector?
Es difícil que vuelvan los márgenes del pasado que en algunos casos alcanzaron el 40 % de punta a punta de la obra. Hoy ronda el 15 por ciento. Lo que sucedió en esta actividad es lo mismo que pasó en otros sectores cuando se pusieron de moda. Hay un montón de gente que no es del palo que construyó pero también hay otra que sí lo es. Que tiene stock de lotes, estructuras armadas que no desmontará porque se gane menos.

Y respecto a las zonas, ¿ cuáles son las mejores para invertir?
En un mercado de oferta y no de demanda, el bastión es la Capital Federal . Por cada unidad que se levanta no hay una familia esperando para adquirirla e irse a vivir. Hay que tener cuidado porque no es demanda real y puede ser peligroso, por eso hoy más que nunca es clave mirar el nicho, lo que falta en el mercado. No basta con desarrollar proyectos coquetos. Acaso qué paso en Miami, se plagó de edificios lindos para los cuales no había compradores. En los últimos años la construcción se convirtió en una especie de proceso industrial, en el que cuando un desarrollador está finalizando un proyecto, prepara el siguiente.

Pero ¿En qué barrios se generan buenos negocios?
Por el valor de incidencia de la tierra, la Capital Federal es el que genera menos atracción. Hay contradicciones. Por ejemplo en Nordelta, un producto ABC1, tiene incidencias de u$s 300/m2 , mientras que en ba-rrios medios de la Capital ronda los u$s 450/m2. Para que el negocio rinda la tierra no debe superar entre el 18 y 22 % del precio que se puede vender, aunque hay casos en zonas premium que puede superar ese porcentaje.

¿Pero usted se animó al sur?
Es un corredor en el que viven tres millones de habitantes y además está a veinte minutos de Puerto Madero.

Tiene proyectos en Pilar, ¿esa plaza no está sobreofertada?
Es un lugar con potencial en la medida que no se repitan los mismos productos. Es una zona que creció tanto que obligó a la instalación de nuevas propuestas y complementarias que acompañen el desarrollo.

¿Qué pasará durante el año con el valor de las propiedades?
Los precios aumentan porque se necesitan más dólares para construir lo mismo. Es decir no es un incremento sino una actualización. El tema es que al aumentar los insumos y la mano de obra en pesos, el dólar quieto no acompaña esa evolución.



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