Las oportunidades fuera de la Argentina

Las oportunidades fuera de la Argentina

Miami y Punta del Este generan buenos nichos de negocios. Dos mercados que actúan como imán para quienes buscan, en el ladrillo, un refugio para su capital. Las rentas, los proyectos y las claves a tener en cuenta antes de apostar a cada destino. 25 de Noviembre 2010

Son dos destinos bien diferentes. Uno en el norte del continente americano, el otro en el sur. Ambos de cara al agua. Uno, casi el disparador de la crisis financiera internacional de 2008. El otro, con más de u$s 500 millones en proyectos es imán de inversiones por su poder de atracción al target europeo.Y Ambos, nichos de inversión para quienes desean destinar sus ahorros fuera de la frontera nacional.

Es que como sucede en las liquidaciones de fines de temporada, después de la crisis subprime de octubre de 2008, las propiedades en los Estados Unidos se convirtieron en una ganga. Hoy, con las aguas más calmadas,el panorama es otro. "Hay cantidad de propiedades en foreclosure, short sales y unidades reposeidas por los bancos, cuyos valores están impactando en el precio medio.

En Miami Beach y alrededores alcanzaron su pico en 2006 cuando el metro cuadrado cotizó a u$s 4500. Hoy ese valor cayó a u$s 2400", comenta Francisco González, CEO de Riverstone Consulting de Miami. Respecto a la demanda y a la oferta, "la venta de casas, incluyendo las unifamiliares y condominios, aumentó un 21 % en el tercer trimestre de 2010 con respecto al mismo período de 2009 y el 73 % si se compara con 2008. Las usadas subieron un 43 % desde hace dos años. Sin embargo, el inventario de viviendas a la venta se redujo un 7% desde hace un año y un 4% respecto al trimestre anterior", aporta Antonio Aguirre, broker-owner de Re/Max Total. "Al principio, la demanda se concentró en el producto residencial. Cuando se agote se focalizará en oficinas, hoteles y retail", aporta Daniel Mintzer, CEO de G&D. "La inversión, en estos momentos, es claramente oportunista. Se buscan propiedades muy por debajo del costo de reposición, aprovechando la falta de liquidez de los bancos y su desinterés por mantener un stock cuando este no es su negocio", agrega González, para quien el desarrollo está prácticamente parado, a excepción de obras comerciales.

Si bien los desarrolladores coinciden en que el cuarto de hora pasó para Miami, aún se consiguen buenos negocios debido a los foreclosure -ver recuadro jerga subprime-.

Por otra parte, la compra en bloque permite acceder a negocios que no están disponibles para los inversores individuales, por los elevados montos de inversión. "Se agrupan varios inversores con un objetivo común: adquirir propiedades a valores muy inferiores a los que se ofrecen en el mercado", opina González, y agrega: "invertir en el pozo no es una posibilidad en este momento, porque los costos de construcción y desarrollo, sumado a la tierra, duplican el valor que poseen las propiedades en este momento". En otras palabras, pasarán años para que se absorba la oferta, y esa psibilidad vuelva al ruedo.

En cuanto a oportunidades, en Riverstone Consulting afirman que en el mercado residencial, el acceso al crédito es posible si se invierte un 50-60% del monto de la transacción. Mientras que en hoteles, uno de los negocios más afectado por la crisis, afirman que las deudas sumado a la baja de las tarifas y ocupación llevó a muchos de ellos al foreclosures.

Con el ojo puesto el segmento residencial, Herve Barbera, vicepresidente de Bar Invest Management Services, opina que "invirtiendo en la compra de un departamento, la mejor opción es en un edificio a estrenar, preferentemente unidades ubicadas en pisos altos y vista abierta. También dice que es clave que el edificio tenga amenities. En cuanto a zonas, conviene diferenciar el uso y el tipo de inversor. Quien quiere la propiedad para uso vacacional busca Miami Beach, South Beach, Sunny Isles Beach, Hallandale Beach y zonas aledañas a Lincoln Road. Todas zonas que además prometen una buena renta de alquiler tanto mensual como semanal. Para quienes buscan el negocio de alquiler anual que les permita cubrir los gastos de mantenimiento del inmueble, los brokers agregan zonas como Aventura, Brickel, Downtown Miami, Coral Gables, Ft. Lauderdale, y West Palm Beach.

Por último, se encuentran los grupos que conocen el nicho y se animan a invertir en lugares más jugados: Homestead, Bonita Springs, Miramar, Pinecrest o Pompano. "Quieren productos que les den mayores rentabilidades, en zonas de alta demanda para un público de clase media. Suelen comprar propiedades que tienen entre 20 y 100 unidades y rentabilidades de entre el 8% al 12% anual", concluye González. Barbera, por su parte, enumera al Downtown, a la avenida Brickell y al Boulevard Biscayne como los lugares de mayor vacancia con precios relativamente bajos. En estos casos, la estimación es que la inversión dará sus rindes recién en cinco años. A diferencia de Miami Beach con mayores valores pero con un retorno más corto: entre dos y tres años. Por eso, todo parece indicar que si se busca un rendimiento inmediato, la clave es orientarse al mercado residencial del usado, que apunta al alquiler de aquellas personas que por la crisis tuvieron que dejar sus departamentos y volver al alquiler. En general este tipo de propiedades son más baratas y generan un mayor rendimiento, en torno al 8 y 9% anual, descontados los gastos de expensas e impuestos. "También hay que aclarar que una vez reactivado el mercado, estas propiedades serán las últimas en subir de precio o lo harán en una proporción menor que las más modernas y mejor ubicadas", sostiene Mariano Bellagamba, director de BGB Bellagamba Marketing Inmobiliario.

Inversores por doquier
Además del inversor qe busca una renta anual, existe otro con un perfil diferente: " quienes quieren comprar a un 50% del costo de reposición. Esto es, propiedades que cuesten la mitad de lo que saldría comprar la tierra, invertir en la construcción y en los costos de desarrollo del proyecto. Su estrategia es buscar precios inferiores a los del mercado argentino, esperar entre tres y cinco años a que se incremente el valor de la propiedad y posteriormente venderla", asegura Gonzalez. El especialista recomienda comprar unidades chicas de uno o dos dormitorios en zonas consolidadas que tengan gran demanda de alquiler. "Las oportunidades que dejan rentas anuales existen, pero no abundan y duran poco tiempo en el mercado. Los inversores más exigentes se animan a zonas "menos famosas" y logran cap rates de un 10 a 12%. "Suelen conseguir financiación de hasta un 60% dependiendo de su trayectoria y su capacidad financiera", agrega Gonzalez.

Los precios, también reflejaron la debacle. Con algunas oscilaciones, el valor del metro cuadrado en Miami pre-crisis, promediaba los uSs 4000/4500 y hoy ronda los uSs 2000/2500. "El Estado de Florida tiene una necesidad real de 15.000 viviendas por año. Del 2004 al 2007 se construyeron, por encima de la absorción real, 23.000 unidades. Este sobre stock se debió a las tasas bajas de interés y a la revalorización constante, que generó la llamada burbuja inmobiliaria", explica Mintzer. Luego, la incorporación de unidades disminuyó hasta llegar al piso de cero unidades en el 2009 y hoy esa sobreoferta se absorbió porque los extranjeros aprovecharon la liquidación, pagando en efectivo. "Pero disminuirá cuando vuelva a activarse el crédito para residentes", anticipa el socio de G&D. Por eso, una vez más el que llega primero, gana.

Con otros precios pero también con otro panorama a futuro, Punta del Este se consolida como la reina de Sudamérica por su poder de atracción de capitales europeos, con opciones para todos los gustos, y precios que oscilan entre u$s 1.800 y los u$s 8000 por metro cuadrado en las propuestas más sofiesticadas. Los departamentos que mejor cotizan son los que se ubican en la primera línea frente al mar, que llegan hoy a un promedio de casi u$s 4.000/m2. De La Barra hacia José Ignacio, las inversiones están en los terrenos sobre el mar y las chacras marítimas o casas. Los edificios y las torres con cada vez más amenities e, incluso, servicios de hotel, abundan en La Brava, la Mansa y el puerto. Pasada la crisis de 2008, que resintió el mercado tanto como los veranos esteños, la temporada pasada mostró indicios de mejoría. Hubo lanzamientos, grúas y hormigón conviviendo con la arena.

“La demanda está por encima del 100 por ciento en comparación a la temporada de fines de 2008", cuantifica Juan Carlos Sorhobigarat, director de Terramar. Superada la etapa de desencuentros entre oferta y demanda en la que los inversores esperaron en vano una baja de precios; ahora ambas partes están poniendo toda la carne al asador. Lo que sella la venta es que no hay otras opciones de inversión, además las propiedades son una reserva de valor en un país que brinda seguridad jurídica, . "En cinco años las utilidades de algunos proyectos puede alcanzar al 50 por ciento", analiza Igor Martínez, gerente de Tizado Propiedades Punta del Este. A eso se le suma la posibilidad de obtener rentabilidades del 30 por ciento durante el proceso de obra para quienes compran desde el pozo. Otro cambio es la llegada de compradores brasileños. Sin embargo, la incidencia de compra es aún pequeña. La mayor parte de los compradores siguen siendo los argentinos.

Por otra parte, comenzaron a emerger los emprendimientos que para ampliar el segmento de compradores reemplazaron suntuosidad por espacio. Además surgieron nuevas obras. Unique es uno de los estrenos que sonarán esta temporada. En Altos de San Rafael y desarollado por los dueños del Kempinsky, con una inversión de u$s 1,5 millón, el emprendimiento fue proyectado por el estudio Aisenson. Los departamentos de 1 a 3 dormitorios y las casas de 3 ambientes con servicios de hotel se enclavan en un bosque-jardín de 4000 m2. "Las unidades salieron a u$s 1800/m2 y están todas prevendidas. Estimo que subirán rápido a u$s 2400", calcula Alejandra Covello, CEO de la inmobiliaria homónima.

También se lanzará en Manantiales un proyecto del estudio Gómez Platero en el que participa Valeria Mazza e incluye, además de los edificios sobre el mar, un hotel de la cadena Selenza. One en la parada 8 de La Brava que vendió casi por completa la primera de sus torres lanzará la segunda con un valor promedio de u$s 2.100 /m2. Otro proyecto que hizo ruido en 2010 fue Le Bleu, ubicado en la zona del puerto. El edificio boutique de apenas cinco departamentos, uno por piso, lleva el sello de Carlos Ott y está desarrollado por Vedopark S.A. "Las unidades tienen 500 metros cuadrados y se venden entre u$s 1.800.000 a u$s 2.700.000. Nos quedan tres, pero uno se lo queda el desarrollador, que invirtió u$s 6 millones", dice Covello. En la parada 32 de La Brava sobre la línea marítima, Farallón construye Silente. Cuatro edificios de cinco pisos y 22 casas sobre un terreno de 35.000 metros cuadrados. El emprendimiento proyectado por Estudio Cinco requerirá una inversión total de u$s 45 millones. Los departamentos, que cotizan por encima de los u$s 2800 el m2 promedio, tienen 160 y 230 metros cuadrados.

José Ignacio merece un análisis aparte. En esa zona, que capto el interés de los europeos y brasileros, los Camps, dueños de la marca Quartier lanzaron un fideicomiso al costo para la construcción de 76 casas en Quartier Anastacio, cerca de la laguna Garzón sobre 270 hectáreas. Este es el tercer proyecto de los Camps en la ciudad: hicieron Punta Ballena y en agosto entregaron Quartier del Mar. Por otra parte en 2011, se inaugurará The Setai, el emprendimiento de los inversores Michael y Johnathan Breene en el que se destinarán más de US$ 50 millones y en donde las villas sobre el mar se venden desde los US$ 5 millones. Otro de los proyectos millonarios de Punta del Este, es Las Piedras Villas & Hotel Fasano en La Barra donde el grupo brasileño JHSF destinará más de US$ 75 millones para quienes buscan una experiencia de lujo.

En cuanto a las oportunidades, las inicidencias en los terrenos de la primer fila de cara al mar ronda los u$s 800/m2. Mientras que en las segundas y terceras líneas prometen buenas posibilidades de negocios con incidencias de US$ 250/m2. Claro un diferencial que se traduce en los precios de venta. "Entre la primera y la segunda fila, puede alcanzar al 30 %" cuantifica Martinez. Otra área con potencial es la antigua zona de La Pastora, en la parada dos de La Mansa. También Aidy Grill en los alrededores del Conrad y el backstage de la ciudad: la tierra adentro, zona de las campiñas sobre la ruta 60 que une el Pan de Azucar con Minas. Una prueba de que aún quedan negocios en la ciudad esteña.

Por qué comprar en bloque
Mayor poder de negociación y línea directa con bancos, acreedores, síndicos y desarrolladores inmobiliarios.
Al comprar en un mismo edificio se reducen los gastos legales de adquisición y management, ya que se comparten entre quienes integran el grupo.
Se consiguen unidades a un 40-50% por debajo del precio pico del 2006.
Se accede a departamentos de entre u$s 120.000 y u$s 300.000, en excelentes localizaciones con gran potencial en el mercado de alquiler.

Fuente: Riverstone

Consulting - Miami
Jerga subprime
Short sale: Acuerdo en el que el prestamista (banco) acepta vender una casa por un valor inferior a la deuda hipotecaria.
Foreclosure: Es la ejecución de la hipoteca por falta de pago, similar al remate judicial. Se trata de las famosas "subprime", aunque también las reposesiones se deben al incumplimiento en los créditos inmobiliarios normales. Los costos suelen ser altos.
REO (Real Estate Owned): Se trata de las unidades que surgen del proceso de foreclosure. El propietario ya no tiene poder sobre la propiedad, como ocurre en el short sale, y el dominio está en manos del banco.



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