Las claves para comprar al costo

Las claves para comprar al costo

El fideicomiso inmobiliario gana terreno. Sus ventajas y qué hay que tener en cuenta para no llevarse sorpresas. Cuáles son los proyectos que prometen mayores revalorizaciones y por qué. 26 de Octubre 2010

Las pocas alternativas de inversión colocaron a los ladrillos en el tapete entre las preferencias de quienes tienen cash. Lejos del colchón, los inversores buscan evitar que la inflación termine carcomiendo sus ahorros. Y por efecto transitivo, los fideicomisos inmobiliarios ganan terreno. Resguardo de capital, pago al costo y en cuotas, y una inminente revalorización del metro cuadrado una vez concluído el emprendimiento explican la proliferación de esa figura financiera que promete márgenes de hasta 35 % en dólares durante el tiempo que se construye un proyecto, en general 24 meses. Aunque hay casos que, incluso, lo superan. "A fines del 2007 cuando el costo de construcción era menor al actual y los valores de venta similares, se lograron diferencias del 100 %", confiesa Andrés Brody, director de la desarrolladora Brody Friedman.

La ley que reglamenta la figura surgió en la década del noventa, pero tomó relevancia hace cinco años cuando terminaron de pulirse algunos ajustes técnicos. “Había ciertas limitaciones impositivas que lo hacían menos atractivo”, explica Aníbal Montes, presidente de la inmobiliaria RG-Montes.

Así las cosas, el fideicomiso inmobiliario al costo, pasó de ser un instrumento utilizado por amigos de confianza a transformarse en el core de algunos jugadores del sector que migraron del modelo de venta tradicional. Esto es, dejaron de construir pre-vendiendo, con créditos de bancos y a un precio cerrado en dólares y optaron por estructurar fideicomisos. "Lo que buscaron fue sacarse el riesgo de encima. Pero hay que tener en cuenta que no venden un departamento sino un producto de inversión", define Damián Tabakman, consultor de negocios inmobiliarios, y adelanta que por la inflación, ya prácticamente nadie vende desde el pozo a precio cerrado. “Es un negocio de confianza sustentado en esa figura. No se vende una unidad, lo que se hace es ceder derechos y beneficios a un tercero”, profundiza la explicación Montes.

Alentados por la incertidumbre macro, hay desarrolladores que prefieren abrir el juego de su negocio y arriesgar "poco". En este sentido, el fideicomiso les calza justo. Se trata de un contrato -basado en la confianza- entre dos partes, los fiduciantes -los inversores- y el fiduciario -que puede ser una persona física o jurídica, cuya función primordial es administrar el fideicomiso-. "Este sistema da la posibilidad de pertenecer al esquema asociativo de un negocio inmobiliario sin pagar el margen del desarrollador", describe Ignacio Camps, gerente comercial de Argencons, la empresa pionera en la implementación de esa figura. Lleva construidos catorce Quartier, cuatro de ellos en los noventa, el resto en los últimos diez años. En 1993, ante la falta de crédito, su padre Miguel Camps lanzó el primer fideicomiso para construir la famosa Quartier en Palermo. Luego estructuraron otros, como por ejemplo, la torre ubicada en Maure y Libertador que se suscribió a un costo de u$s 1.360/m2 que con el ajuste final de obra alcanzó los u$s 1.800/m2 y que hoy promedia los u$s 4.500/m2. Su último fideicomiso fue Quartier Cañitas, un proyecto que colocaron en menos de un mes y medio a u$s 2.400/m2. "Es un producto de liquidez que cuando salga a la venta se venderá facilmente", explica Camps que también se animó a desarrollar un emprendimiento fuera del corredor ABC1, en San Telmo a u$s 1.650/m2. "Le abrimos el juego a otro perfil de inversores. Entramos en un barrio distinto con unidades más pequeñas y de renta, que permite inversiones de entre u$s 60.000 y u$s 180.000", comenta el ejecutivo que resalta el potencial de ese barrio por la afluencia turística y la cantidad de universidades en las inmediaciones.

"No hay costo financiero porque no se financia con ninguna entidad bancaria, ni margen empresario, ni riesgo comercial porque no se comienza hasta que no esté el 100 % vendido. Funciona como una cooperativa, un pool de compra en el que el desarrollador no puede ser el constructor, ni el dueño de la tierra, es el representante del consumidor", describe el presidente de Eidico, Jorge O"Reilly, un defensor acérrimo del consorcio al costo. De hecho, la empresa que preside nació cuando se juntó con un par de amigos para comprar tierra. Lleva u$s 700 millones invertidos en desarrollos inmobiliarios. Durante sus 15 años de historia levantó 59 emprendimientos al costo y suscribió más de 25.000 unidades. Un caso emblemático fue el barrio cerrado Santa Bárbara. Entre 2003 y 2004 se construyeron 92.400 metros cuadrados, con una inversión de u$s 924 millones (a un promedio de u$s 1.000/m2). "En 1997, un lote a la laguna salió a un valor de u$s 40/m2, en el 2005 se cedían contratos por u$s 110/m2 y hoy esas mismas tierras se encuentran a un promedio de u$s 220/m2", describe.

El poder del blindaje
Según Camps, el fideicomiso al costo mejora la figura del consorcio al costo. La razón es que otorga una especie de blindaje, que impide que cualquier problema legal o financiero de los participantes afecte al activo -en este caso el proyecto-. Además ante la imposibilidad de pago, el fiduciante puede ceder sus derechos a otras personas sin necesidad de pasar por la ley, lo que genera un modelo más dinámico, flexible y adaptable. Pero más allá de esta ventaja, la posibilidad de pagar el costo de una unidad es lo que realmente tienta a los inversores. Pues se ahorran el margen del desarrollador porque asumen el riesgo del negocio. A los players del sector, el negocio también cierra porque este esquema les permite iniciar más de una obra por año sencillamente porque no requieren del capital propio para emprender un proyecto."Organizamos fideicomisos porque en los últimos 24 meses hubo un incremento de la inflación en dólares cercana al 25%, lo que hizo que los precios de los departamentos se acercara a los valores de venta de mercado, afectando la rentabilidad del negocio", explica Juan Badino, presidente de Forcadell-Juan Badino, que en 90 días suscribió las 110 unidades de Torres de la Estación, un proyecto ubicado en Beccar que se lanzó a un promedio de u$s 1.270/m2. Otro proyecto que armó bajo esa figura está ubicado en Azcuénaga y Juncal. Una obra de 3000 metros cuadrados que demandará u$s 4 millones y que se suscribió a un promedio de u$s 1750/m2.

Entender quién es quién en este negocio también es fundamental para no llevarse sorpresas. Además del fiduciario y los fiduciantes, está la desarrolladora -en muchos casos el fiduciario-, la encargada de conseguir la tierra, armar el proyecto y elegir la constructora que levantará la obra. Esta elección es clave para determinar el éxito del negocio. Cuánto más real sea la estimación del costo final, menores serán los reajustes del final -esto es la diferencia que se le cobra al fiduciante entre el valor acordado al comienzo de la obra y cuando se termina, que no es más ni menos, que el reflejo del incremento de los costos de construcción. "Un cálculo razonable es que ese ajuste varíe entre 10 y 15 %", comenta Diego Caride, socio de Fiduciaria TPyA, quien destaca la versatilidad y adaptabilidad del instrumento. Entre las ventajas centrales destaca el costo más bajo y cierto -que se obtiene por la elección de la constructora a través de una licitación-. " Esto permite lograr una estructura legal y financiera a medida del proyecto inmobiliario a encarar", agrega.

También es habitual negociar con la constructora el valor de la unidad llave en mano, una forma de asegurarse la ausencia de aumentos sorpresivos. Badino aclara que en su caso, la fórmula es cerrar contratos en forma separada con cada uno de los proveedores. "Llamamos a licitación y defendemos cada precio y eso hace que los ajustes sobre el final de obra no sean importantes", explica el ejecutivo para quien también es clave tener el 100 % del proyecto suscripto antes de poner un ladrillo. La fórmula de Montes es participar a la constructora del porcentaje que ahorra. “Si hay alguna diferencia con el presupuesto original, lo premiamos”, explica el desarrollador que en 90 días ubicó las 24 unidades de la obra de u$s 2,7 millones que levantará en Libertador y Gorostiaga.

La compra de la tierra puede o no estar dentro del fideicomiso. Si no lo está con el primer 30 % se adquiere el terreno. En otros casos, el desarrollador compra la tierra y realiza una diferencia en esa transacción y luego lanza el fideicomiso.Tabakman opina que es preferible que el desarrrollador no sea el fiduciario. “Su fee es un porcentaje de la inversión, por eso no tiene incentivo a lograr mejores costos", analiza.

Qué mirar antes de entrar a un proyecto es la disyuntiva a la que se enfrenta todo inversor. Además de analizar si el costo es real, se aconseja mirar el desglose del precio. "No importa tanto el número final sino como se reparte entre la tierra y el costo de construcción. Y analizar la incidencia de la tierra", comenta Brody. Hay que tener en cuenta que en Palermo la incidencia por metro varía entre u$s 700 y u$s 1000, en Barrio Norte, entre u$s 900 y u$s 1200 y en Belgrano entre u$s 600 y u$s 1000.

Brody está focalizado en la zona de Palermo y afirma que el tiempo promedio para la suscripción de sus proyectos son 30 días. "Los fideicomisos son ideales para el comerciante con excendente mensual o para aquel que busca desestockearse y diversificar sus inversiones", explica. Con más de u$s 6 millones de inversión, el desarrollador está por comenzar cinco obras, dos de ellas totalmente suscriptas.

Otros puntos a tener en cuenta es interiorizarse sobre si los planos municipales están aprobados, mirar la oferta de la zona, el tipo de unidades que más se demandan y el renombre del desarrollador. Una marca, genera mayor confianza porque quien está detrás del fideicomiso, defenderá a toda costa su “chapa” y trayectoria. En cuanto a las zonas, Camps recomienda invertir en las ABC1, porque resisten cualquier tormenta. Montes aconseja chequear que el terreno esté escriturado, el proyecto y la demolición aprobada. “Y la nueva exigencia que es el plano de esa demolición”, aclara. Desde el punto de vista financiero, no atrasarse es fundamental para que el negocio cierre. "La tasa de interés oscila al 1,5 por ciento en dólares por mes de atraso", alerta Caride. También es importante que en el contrato estén especificados los honorarios de cada parte.

Cómo afecta el contexto macro a este negocio merece otro análisis. O"Reilly afirma que la inflación no influye sobre los sistemas de consorcio al costo, siempre que uno sea coherente y fiel a dicho modelo de negocio. "Es al costo, se debe pagar lo que vale y nada más que eso", explica.

En definitiva, el sistema no tiene secretos. Se gana porque se asume un riesgo. Lo alentador es que en estos tiempos turbulentos para los activos financieros líquidos domésticos e internacionales, el ladrillo siempre queda.



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