La tierra prometida

La tierra prometida

Todo lo que hay que saber antes de invertir en campos. Los márgenes, los precios y las zonas más rentables. Las diferentes opciones para entrar en el negocio: desde fideicomisos hasta los pooles de siembra. Además cómo funciona la red de redes. 23 de Febrero 2012

A diferencia del que invierte en ladrillos que encuentra un abanico de oportunidades en función del barrio, ubicación, cantidad y tipo ambientes,  quien apuesta a la tierra  debe saber aprovechar los negocios puntuales, que son pocos por la escasa oferta, producto de que es un bien escaso. Y si bien la renta que deja es baja, entre el 3 y el 4 %, la valorización de la tierra lo convierte en una opción apetecible. “La ventaja, además de la seguridad, es que es fácil de alquilar ”, describe el mercado, Federico Nordheimer, el hombre que preside la empresa que lleva su mismo nombre.  También da números: durante 2010 los campos se incrementaron en un 20% promedio. Por ejemplo,  en la zona núcleo argentina -Pergamino, Salto, Rojas- el valor de la hectárea  ronda los  u$s 17.000, poco menos de los u$s 22.000 que cotiza en el cinturón maicero ubicado en la zona de Illinois, Estados Unidos. Mientras que en Uruguay,  la mejor zona-  Carmelo o Nueva Palmira-, ofrece valores máximos cercanos a los u$s 10.000 por hectárea en zonas agrícolas. En los campos mixtos (agrícola-ganaderos) se manejan  valores que rondan los u$s 7000 por hectárea, y en zonas exclusivamente ganaderas alrededor de u$s 2000  por hectárea. “En la zona agrícola del  Sudeste de Paraguay se piden u$s 4000  mientras que en Bolivia, en la región de Santa Cruz de la Sierra, los campos agrícolas valen alrededor de u$s 3000 dólares/ha" detalla los precios de la región, Nordheimer.       

Hoy se observa una demanda muy activa con precios estables que se consolidan luego de tres años de relativo estancamiento. La explicación a ese fenómeno es el resurgimiento de la clase media en China e India, que demanda alimentos. Se estima que en 2020 el 40% de la población en India será de clase media. Esto significa que en los próximos diez años, habrá  400 millones de personas para alimentar en un país donde los campos  productivos tienen 1,5 hectáreas de promedio.

Otros factores que contribuyen al alza de la tierra es el agotamiento de la oferta de petróleo, recurso con dotación fija, no renovable.”Tanto el inversor chico, compartiendo su aporte por medio de los fideicomisos, como el inversor de gran tamaño directamente van a seguir comprando campos. El uso de los alimentos como energía hace que los precios aún puedan seguir subiendo. Las fallas de las centrales nucleares en Japón aumentan la demanda de granos y oleaginosos para etanol o biodiesel, lo que refuerza esta tendencia, "explica el economista Orlando Ferreres , titular de Ferreres y Asociados.
La tierra es un cheque al portador sobre todo si se tienen en cuenta las ventajas comparativas que tienen en relación a Europa u Oceanía, donde los valores de la tierra son cuatro o cinco veces superiores.

Paso a la  tercerización
Tradicionalmente la agricultura se realizaba en campos propios y en algunos casos se contrataban servicios de cosecha. Sin embargo, con el correr del tiempo, el negocio de las commodities comienza a plantearse como un emprendimiento de alta escala y, por lo tanto, se inicia el negocio de la producción en campos de terceros. Hoy se estima que el 60% de la producción en la Argentina se realiza en este tipo de campos. "La tercerización se constituyó en una solución para algunos y en una oportunidad para otros. Así, la producción pasó  a estructurarse alrededor de un conjunto de empresas proveedoras de servicios, organizadas a través de contratos", explica  Víctor Trucco, presidente de Bioceres, sociedad inversora focalizada en la creación, gerenciamiento y financiamiento de empresas vinculadas a la agrotecnología, y pionero de la Siembra Directa en Argentina.
Ese proceso de cambio en la forma de hacer agricultura se dio naturalmente, sin la presencia de líderes que hayan instado a otros a nuevas formas organizacionales, sino que muchos profesionales por su propia cuenta buscaron vincular el conocimiento, con los prestadores de servicios y el capital. Así, en plena década de los noventa, surgieron  acuerdos entre distintos jugadores como contratistas, productores, proveedores de servicios, procesadores, exportadores e inversores individuales.

Nuevos negocios
El paradigma de la agricultura mediante contratros ha evolucionado bajo diferentes formas en los últimos quince años. El ingeniero Hernán Palau, integrante del Área Estratégica de Agronegocios de la Universidad de Buenos Aires explica que los mismos surgen como una forma híbrida e informal que busca mejorar la rentabilidad del que coordina el negocio, buscando aumentar la escala y la frecuencia de las transacciones. “Se trata de superficies que van de las 3000 a las 10.000 hectáreas donde conviven una parte de tierra propia y otra en arrendamiento. No están delimitadas en ninguna región geográfica en particular  y se financian por lo general con capital propio, proveniente del sistema productivo y comercial de cada productor. Su principal activo es el know how productivo y local, junto al conocimiento de los actores clave del negocio (proveedores de insumos, arrendatarios y prestadores de servicios)", profundiza.

Otros acuerdos se logran a través del fideicomiso, que surge por la necesidad de financiar la producción agrícola con capital de riesgo que no fuese propio, y por la aparición de inversores externos. ”Los fideicomisos agrícolas rondan las 5000 a 10.000 hectáreas en producción, sobre todo con recursos de terceros", comenta Palau.
Esa forma contractual representa una puerta de ingreso  al  negocio para pequeños inversores. " Lo pueden hacer,  por ejemplo,  con un monto mínimo de u$s 5000, con plazos de seis meses a un año, con una rentabilidad proyectada para esta campaña entre el 12% y el 15%, tanto para montos pequeños como para inversiones más grandes" sostiene Francisco Mendonca, Director de Negocios Agropecuarios de Hecke Agro
La tercera forma de negocios se denomina "estructura corporativa orientada al inversor", y consiste en organizar la producción agrícola tomando fondos de capital de varios socios. Se da a través de privados que invierten como también mediante los fondos comunes de inversión, eligiéndose  superficies cultivadas que van de las 10.000 a las 100.000 hectáreas. "Los inversores pueden participar de distintas formas: recibiendo un pago fijo, un porcentaje al final de la cosecha, o bien participando de los riesgos y beneficios futuros del negocio, captando la rentabilidad del sistema una vez cosechada y vendida la producción", comenta Palau. Dentro de esta forma contractual se encuentran los denominados pooles de siembra que se convirtieron en una  forma de ingreso al negocio para los pequeños inversores, con un monto mínimo de u$s 2000. Un caso es la  empresa Gestor Rural. Prevé ingresar al negocio agropecuario en la campaña 2011/ 2012 a través de un pool de siembra. En este sistema la  rentabilidad fija ronda el 18% anual en dólares, y la variable entre el 12% y el 24%, también anual y en dólares.

Para concluir, se encuentra la denominada red de redes, caracterizada como la "suma de redes formales e informales de diferentes regiones, organizados  por un coordinador central, que abre sucursales en forma similar a la de un sistema de franquicias. Esta red de redes trabaja en distintas unidades de negocios de varias regiones, a través de distintas actividades como la producción, cosecha, almacenamiento, venta de inputs agrícolas, comercialización y servicios financieros. “Su tamaño varía considerablemente entre las 20.000 y las 350.000 hectáreas, si consideramos su extensión a otros países del Mercosur", analiza Palau.

Un dato no menor, para tener en cuenta el lugar que fueron ganando las nuevas formas de contratación descriptas, es que   la producción aumentó más de un 150% en los últimos 18 años. Además, se  estima que el 50% de la agricultura se realiza mediante estas nuevas formas contractuales. "Un rubro que muestra este crecimiento es la expansión de maquinaria y equipo relacionada con la inversión en el campo. No sólo tractores, cosechadoras, sembradoras y, acoplados, sino los  camiones para transportar no ya 30 millones de toneladas como ocurría hace diez años atrás, sino los casi 1000 millones de toneladas de la actualidad, es decir casi tres veces más volumen que hace una década", cuantifica  Ferreres.

Rentabilidad por zonas
“A la hora de analizar las áreas, hay que considerar que en algunas  zonas, el precio está consolidado, con precios en sus techos como la zona núcleo de la provincia de Buenos Aires  ubicada en Pergamino, Salto y Rojas-" explica Nicolás Capelle, Gerente General de Agropecuaria El Progreso. En estos casos, si bien el precio de los campos es el más elevado del país, la agricultura en campos de terceros requiere de rendimientos muy buenos para ser rentable. De hecho, el alquiler en campos de terceros sigue siendo un negocio que tiene su riesgo con  márgenes  muy finos, en especial por la volatilidad del precio y por el factor climático. En la  zona núcleo pagando 17 quintales de  arrendamiento (1700 kg por ha), se necesita de un rendimiento de indiferencia de 3600 kilos. El riesgo es menor si uno se corre más al oeste de la provincia de Buenos Aires, donde en una zona como Pehuajó, el rendimiento de indiferencia baja considerablemente.

 "A su vez, hay otras zonas con mayores posibilidades de crecimiento del valor  de la tierra como el Noroeste Argentino -Salta, Santiago del Estero y Formosa- que son lugares que ya  están creciendo y van a crecer aún más en su valor. También se pueden revalorizar zonas como San Luis o el sur de la provincia de Buenos Aires, donde  la tecnología tendrá un papel fundamental para que estas zonas desarrollen todo su potencial productivo.
La inversión en campos obtiene distintos tipos de retorno.  Para quien busca una opción de  corto plazo la más conveniente es apostar a una zona desarrollada; en cambio el inversión que busca rendimientos en el  largo plazo, debería apuntar a zonas a desarrollar, también reconocidas como las “marginales”  donde  los campos tienen un techo más alto para crecer en cuanto a su valor. “En estos casos, se presentan dos negocios,  el de la explotación y el inmobiliario. Por un lado, hay  una renta inmobiliaria para el propietario de la tierra, y por otro, el de  explotación para quien arrienda esa tierra y la pone a producir. Un inversor puede comprar campo y cobrar un arrendamiento pero también puede entrar en el negocio de la producción. Si no quiere correr riesgos o no conoce el know how la mejor opción sería  arrendar su campo", culmina Capelle.

Claves del negocio
"Para que un negocios agrícola sea rentable deben darse cuatro condiciones básicas generales, que van más allá de cada emprendimiento en particular. Estas son: que  existan reglas claras en el ciclo de inversión, que la actividad tenga un margen positivo por más que no sea un gran margen. Si este  es muy grande, sospecharía como inversor, porque estas actividades tienen pocas barreras de entrada, al permitir la presencia de gran cantidad de competidores. El tercer requisito y una ventaja comparativa fundamental que ofrece la Argentina es el bajo costo de producción, tanto de costos directos como indirectos. Así, y a modo de comparación, en el país los gastos directos de implantación de soja en la campaña 2009-2010 rondaron los u$s 180/200 por hectárea mientras que en Brasil, sin arrendamientos, en Mato Grosso, el monto se elevó a u$s550/580 por hectárea. Por último, el cuarto factor clave y segunda gran ventaja comparativa, es la gran cantidad de  mano de obra calificada que hay en el país. “Si se dan  los cuatro factores mencionados estamos frente a un gran negocio. Si se cumplen tres, tenemos un negocio que crece despacio. Si se logran dos de los cuatro,  simplemente nos mantenemos. Y si se cumple sólo uno, el negocio se cae a pedazos" culmina Juan Andrés del Río, del área de Investigación y Desarrollo de AACREA.



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