"En mis emprendimientos nunca tuve rentabilidades de entre 30 ó 40%"

Alberto Fernández Prieto tiene más de u$s 250 millones en proyectos en marcha, todos en zonas top, y analiza asociarse con una cadena hotelera. Además mira a Escobar y a Mendoza para futuras obras. 23 de Septiembre 2010

A Alberto Fernández Prieto le gustan poco las cámaras. Prefiere el low profile. Lleva más de 30 años dedicados al sector. Su primer desarrollo fue una casa en el country Cuba en Villa de Mayo. Además fue uno de los primeros en poner pie en Puerto Madero Este cuando en 1996 construyó Terrazas de Puerto Madero. Hoy es socio de Jorge Brito en Vizora, también de Creaurban en Torres del Yacht. Hábil como pocos y fanático empedernido de Independiente, el club de sus sueños y para el que incluso construyó su estadio; hoy tiene sus fichas puestas en el interior del país. Mientras espera la aparición del crédito hipotecario para "cazar" a la clase media de la zona Sur del Gran Buenos Aires, su tierra natal. 

¿Cómo está el sector?
Sorprendentemente en Zencity - el proyecto de u$s 150 millones que levanta con Jorge Brito en dique uno- la demanda está sostenida y muy fuerte. Tengo que ir muchos años atrás para ver un mercado que tenga esta fuerza. Por ejemplo, en los noventa cuando existía el crédito hipotecario de largo plazo. Es que en general las ventas se concentran en la preventa de los proyectos o cuando están terminados. Durante el proceso de construcción los compradores se aquietan porque no están los inversores de riesgo del pozo, ni los que quieren mudarse ya. Es que el ABC prefiere consumir que poner la plata en plazos fijos. La demanda de la clase media, en cambio está stand by. 

Entonces….
Hace falta una política que permita el fondeo con plazos más largos. México por ejemplo tiene un sistema muy interesante. El ANSES de ese país destina parte de sus ingresos para promocionar tasas a largo plazo para sus propios afiliados. Un subsidio que se devuelve cuando empieza a cobrar sus haberes jubilatorios. En definitiva, es un programa que apunta a que la clase media tenga acceso a la vivienda. Hoy, en el país los mecanismos no están aceitados para que cierren los números de una familia tipo. Lo que tendría que haber es una tasa fija en pesos del orden del 12 % y a plazos de 10 a 15 años mínimo. 

Con este panorama, ¿están limitados los negocios en el sector?
Tenemos varias tierras, algunas propias y otras en convenio para desarrollar proyectos de entre u$S 1.200 y u$s 1.700/m2 en la zona sur del Gran Buenos Aires, pero estamos esperando eso. Además tenemos conversaciones con el Banco Hipotecario para destrabar el crédito. 

¿Cómo cierra el negocio?
Para que cierre tenemos que hacer emprendimientos de grandes volúmenes. Sería inviable construir edificios de 2.000 y 3.000 metros en Las Cañitas. En ese tipo de proyectos no tenemos rentabilidad porque la incidencia de la tierra es muy alta. Por otra parte, también es cierto que sufrimos una pérdida en la rentabilidad porque al vender a precio fijo, nos afecta el desfasaje entre el aumento de los costos internos y el valor del dólar planchado. Hoy tenemos una rentabilidad del orden del 15%.

¿Cuánto cayó el margen?
Nosotros nunca tuvimos esas rentabilidades del 30 ó 40 % de las que tanto se hablaron. Ni siquiera hace tres años atrás. ¿Cuánto cayó? No se porque en los proyectos influyen muchos factores como la velocidad y la eficiencia en la ejecución, cúal es el nivel de fondeo propio, la necesidad de financiamiento, los intereses…. 

Este panorama, ¿los incentivó a migrar a otros negocios como el hotelero?
El tema hotelero lo estamos estudiando, tenemos reuniones con cadenas que buscan hacer un joint venture para desarrollar condo-hoteles, hoteles con residencias y estamos viendo distintas alternativas de asociación. 

¿La merma de la demanda de los extranjeros los afectó?
No, porque para nosotros la demanda de ese segmento no llega al 5 por ciento. Siempre nos manejamos con público local.

Además de la apuesta en Rosario, ¿miran alguna otra provincia del interior?
Miramos Mendoza, pero nuestro foco es Rosario, en donde además de Maui tenemos otra tierra para desarrollar que es la terminal uno. En Buenos Aires, nos gusta la línea que va de Escobar a Campana que corre a lo largo del río Paraná. 

¿Y en Capital, Parque Patricios?
Lo veo, pero muy a futuro. Hay condicionantes. Primero hay que crear hitos de interés a la demanda.

En qué anda
Zencity: Lo desarrolla junto a Vizora. Está en dique uno. Es un proyecto de u$s 150 millones en donde el metro cuadrado cotiza entre u$s 3.000 y u$s 4.000.

Maui: La primera etapa del emprendimiento -de u$s 150 millones- estará lista en el primer trimestre del 2013. Ubicado en Puerto Norte, Rosario, el m2 pasó de u$s 1.800 a u$s 2.300. La expectativa es que una vez termiando alcance los u$s 3.200.



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