"El inversor que compra en preventa puede alcanzar diferencias de un 40%"

Gonzalo Monarca se concentró en el desarrollo de condominios en el norte. Y promete ser un player clave del sector hotelero: tiene un plan de u$s 20 millones de inversión para los próximos tres años. 23 de Diciembre 2010

Es famoso por sus artilugios al volante. Gonzalo Monarca es corredor de rally y está acostumbrado a los flashes por su performance en las carreras. Su perfil, menos conocido es el de los ladrillos. Es un empresario que gana protagonismo en el mundo de la construcción. El joven de apenas 36 años comenzó a incursionar en ese sector hace poco más de diez años. Pero creó el grupo que lleva su nombre en 2002, desde donde comanda el área proyectual, la desarrolladora y la constructora con foco en condominios ubicados en la zona norte. Para 2011, trabaja en el lanzamiento de la "pata comercial”. Su objetivo es terminar de “atar todos los cabos del negocio”. “Desde esa nueva área vamos a ocuparnos del remanente de final de obra. Esto es, las últimas unidades, en general las que dejan mejor rinde y la “verdadera utilidad del negocio”. Además, el próximo año promete un aluvión de lanzamientos de proyectos: un sistema de housing y los studios ubicados en el barrio Sendero Nordelta - el emprendimiento que desarrolla dentro de la ciudad pueblo-, un complejo de condominios premium llamado La Pasionaria en San Isidro de u$s 17 millones; otro condo pero de 236 unidades -que demandará u$s 26 mi-llones- en Barbarita, el barrio boutique ubicado al lado de Santa Bárbara-; y dos proyectos corporate también en zona Norte que demandarán u$s 7 millones. Hoy, tiene u$s 30 millones en obras: los condominios Pradera Santa Bárbara, Ribera Nordelta y las dos torres Panorama, ubicadas en Sendero Nordelta.

Además de condominios y oficinas ¿mira otros negocios?
Sí. Tengo que aclarar que con nuestros proyectos de oficinas apuntamos a un mercado de no más de 3.000 metros con la posibilidad de tomar desde los 100 metros. También tenemos un ambicioso plan de u$s 20 millones para desarrollar hoteles en los próximos dos o tres años. Todo depende de cómo se desarrolle el 2012. De hecho, ya adquirimos un terreno para desarrollar un hotel cuatro estrellas en la zona de Dardo Rocha en San Isidro, que lanzaremos después de las elecciones. Tendrá no más de 60 habitaciones y ya hay marcas que quieren tomarlo pero estamos analizando qué hacer. El business plan es: contar en tres años con, por lo menos, cinco hoteles y desarrollar una marca express en el interior, en los centros más concentrados por el campo, como por ejemplo Areco, Ayacucho y Jesús María en Córdoba. Además, hay proyectos para crecer en Chile donde ya tenemos un hotel. El formato de los establecimientos será: menos espacios comunes, habitaciones medianas, una buena cama, ducha, LCD y un buen desayuno para poder manejar los costos.

¿Cómo hace para generar negocios en un mercado con tierra escasa y cara?
Compramos la tierra, hacemos una diferencia y en la preventa ubicamos el 30 % del proyecto, no por un tema de mercado sino de sondeo. Si no lo logramos es porque hay que revisar el proyecto. Respecto de la tierra, es cierto que es cada vez más difícil conseguirla. De hecho, nos quedamos con el último lote grande de San Isidro por eso estamos mirando más allá, zonas como Pilar, o Puertos del Lago. Respecto de la posibilidad de expandirnos a nuevas zonas, si bien nos ofrecieron opciones en el oeste y en el sur son mercados distintos. Hoy las inversiones van al centro o al norte porque el costo de construcción vale lo mismo en todos lados. Tal vez pagás la tierra un 50% más, pero siempre lo vendés mejor. El famoso location, location, location es real: el 80% de los inversores busca buenos lugares. 

En Nordelta, ¿la cantidad de lanzamiento de condominios en forma simultánea saturó el mercado?
No, lo que sucedió es que en lugar de venderse 30 de uno, se vendieron 10 de distintos proyectos. Hoy en día se sigue vendiendo, aunque a un ritmo distinto. El problema estuvo en que se vendieron macrolotes y se juntaron los lanzamientos de todos los proyectos porque los desa-rrolladores se preocuparon por demás de las elecciones del año que viene y se apuraron a sacar todo a la venta. Nosotros, en cambio, postergamos lanzamientos a marzo para evitar eso. Pero Nordelta funciona. 

¿Cómo afectarán las elecciones al mercado?
El 2011 arrancará con el empuje del 2010. Será un año para pelearlo distinto, la inflación seguirá subiendo y el dólar no superará el 5 % desde ahora a fines del año que viene. Todo depende cómo te encuentre. Por ejemplo, para nosotros el final del 2008 y el 2009 en plena crisis mundial fueron muy buenos porque nos encontró con oferta que metimos en el mercado y que fue absorbida rápidamente. Es decir pudimos aprovechar esa oportunidad. 

Hoy, ¿cómo maneja el aumento de los costos y la mano de obra?
Nuestra política es acopiar y congelar no menos del 50 % y hasta el 60 % de la obra. El restante 40 % es golpeado por la inflación y un dólar quieto que tratamos de manejar con el remanente que cubre gran parte de la variable. Igual sufrimos, pero ese incremento en los costos nunca pasa el 10 ó 12 %. En un análisis general del sector el cálculo es que en 2010, los costos aumentaron entre 15 y 20 % lo que carcomió los márgenes de rentabilidad que está, en el mejor de los casos, entre el 15 y 20% de punta a punta de la obra. 

Entonces ¿el mejor negocio lo hace el inversor?
Siempre es así, los que hacen mejor diferencia son quienes compran desde cero y al contado. El inversor que adquiere dos o tres unidades hace una diferencia que puede llegar al 40%. 

Con un dólar tan retrasado, se compara la situación con los tiempos del uno a uno?
Financieramente estamos peor. En 2001, con un dólar comprabas más que lo que hoy podés adquirir con $ 4. Desde aquel entonces tuvimos una inflación del 500%. 

¿Le preocupa una devaluación?
No, porque en los contratos aclaramos que en el caso de que se produjera una devaluación, las partes se sentarán a negociar. Las propiedades se venden en dólares y si aumenta 5 ó 10 % es manejable pero si sube un 50 % no. Además siempre son situaciones momentáneas porque el ajuste es rápido. De hecho estamos tratando en el mercado que el dólar empuje un poco más. Sí me preocupa una liberación de tarifas tras las elecciones y la inflación. En 2011 habrá que pilotear y ser muy hábil financieramente.

¿Hay lugar para que siga cayendo el margen del sector?
Sí, hasta el 10% porque vamos al volumen. 

¿Y con respecto a los precios?
La inflación y el alza de costos va a empujar los valores de venta sino ninguno de nosotros podrá seguir desarrollando. Mi estimación es que para mantener una utilidad mínima del negocio tendrán que aumentar por lo menos 10 %.



¿Te gustó la nota?

Comparte tus comentarios

Sé el primero en comentar

Videos