El interior, imán de inversiones

El interior, imán de inversiones

Con más de u$s 500 millones destinados a proyectos en las provincias, los desarrolladores ponen foco en las nuevas plazas. Buscan diversificar sus apuestas en mercados con tierra disponible e incidencias lógicas. Rosario, Córdoba y Mendoza son las plazas preferidas. Salta, Misiones y Neuquén también prometen oportunidades. 19 de Agosto 2010

Mejores negocios. Esa es la promesa por la que se multiplican los proyectos en el interior del país. Con más de u$s 300 millones, Puerto Norte, la zona de cara al río en Rosario, Santa Fe, intenta replicar el encanto de Puerto Madero. Córdoba es otra de las plazas que más seduce a los inversores, quienes hacen hincapié en que en el interior hay que cuidarse de no copiar los productos o tipologías que funcionan en la Ciudad de Buenos Aires. ¿La razón?. “Son públicos diferentes”, aclaran (ver recuadro).

"Los mercados son más dinámicos porque la gente está más dispuesta a tomar decisiones. En Santa Fe, hay más demanda que oferta, mientras que en Bariloche es al revés. Además hay proyectos en Córdoba, Mendoza y Neuquén”, comenta Sebastián Sosa, director General de RE/MAX Argentina. Es que ante la escasez de “buenas” tierras con incidencias “lógicas” en Buenos Aires, los desarrolladores optaron por diversificar sus jugadas en otros mercados. “En Capital Federal, el valor promedio de los tickets es de u$s 115.000 a 118.000, mientras que en el interior ronda los u$s 65.000. Además, en Buenos Aires hay mayor oferta de propiedades con beneficios premium. En el interior, salvo en las grandes ciudades, no hay mucho. Por ejemplo, Salta o San Juan no tienen emprendimientos dirigidos a ese perfil", anticipa Sosa. Otro dato interesante es la diferencia de precios entre las diferentes plazas. "El metro cuadrado de los departamentos a estrenar ronda los u$s 1.400 a 1.600 , mientras que en Santa Fe oscila entre los u$s 1.100 y 1.300", detalla el ejecutivo.

La meca rosarina
Porque desde Buenos Aires y por la autopista se llega en menos de tres horas, porque la tierra en buenas ubicaciones permite buenos rindes, porque la Municipalidad revivió el Plan Urbano de Puerto Norte. Lo cierto es que Rosario se eleva tan alta y audaz como la insignia que Belgrano nos legó. "En los últimos cuatro años, los proyectos premium en Rosario se revaluaron. Pasaron de tener una variación de entre u$s 1.200 a 1.400 el m2 a un piso de u$s 2.000 el m2. Pero siempre a valores menores que los de Buenos Aires, en donde el metro cuadrado premium supera los u$s 3.000 ó 3.500. Nuestro negocio es de margen sobre la tierra y en el interior todavía es posible esto", comenta Gustavo Ortolá, director de GO Real Estate.

Puerto Norte es un megaplan que está recuperando 100 hectáreas de la costa norte de Rosario. Allí, distintos grupos inversores construyen sus proyectos. La española Ingeconser planea una inversión de más de u$s 95 millones para Ciudad Ribera, un mega emprendimiento de usos mixtos que tendrá 450 viviendas en siete edificios, locales comerciales, centro de convenciones, un hotel cinco estrellas, oficinas triple A, bussines center, centro de salud, plazas y espacios verdes. "En julio de 2011 entregaremos Palco Paraná, que ya está vendido en un 95%, y luego Dock Plaza, colocado en un 60%. En mayo comenzamos Torre Barranca y estimamos terminar el resto en 36 meses", resume Mike Ostberg, director de Ingeconser para Latinoamérica. El proyecto del estudio de Gerardo Caballero se vendió tanto a público local como de la región y sus precios varían entre u$s 1.800 y 2.800 el m2. En el predio contiguo, donde los Bemberg tuvieron la maltería, TGLT desarrolla Forum Puerto Norte, un complejo residencial, comercial y de oficinas proyectado por el estudio MSGSSS. Con una inversión de u$s 50 millones, la obra comprende once edificios entre nuevos y reciclados. "Hay nueve en construcción y próximamente lanzaremos los últimos dos. Los primeros departamentos se entregan en junio de 2011", comenta Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT. En Forum, el metro cuadrado se vende por encima de los u$s 2.000. "Rosario no deja de llamar la atención por su dinámica. Ya vendimos el 60% del proyecto, pero de lo lanzado, vamos por el 75%", detalla Belio y agrega que los compradores son fundamentalmente usuarios finales que viven en la ciudad y sus alrededores. "No traccionamos para vender fuera de esta plaza y además, casi no hay compradores inversores en este proyecto", completa.

También en Puerto Norte, Fernández Prieto junto a Servicios Portuarios desarrollan Maui Towers Resort and Beach Club. El complejo proyectado por el estudio de Fernández Prieto y Asociados, en el que se invertirán u$s 50 millones, consta de dos torres de 44 pisos cada una, con unidades de 1, 2 y 3 dormitorios más estudios profesionales. El precio del metro cuadrado varía entre los u$s 1.800 y los 2.400. Además de viviendas,el emprendimiento que comenzará a entregarse en 2013 tendrá 1.500 cocheras, oficinas, hotel y un club de agua a orillas del río Paraná. "Puerto Norte va camino a transformarse en la zona de mayor crecimiento del sector”, opina Rodrigo Fernández Prieto, CEO de Intelligent, una de las empresas que lo comercializa.

El sector hotelero también está apostando a las tierras rosarinas. El grupo Fën recuperó el legendario Savoy y la cadena Amerian renovó recientemente el Majestic, con un nuevo nombre. "Para estos edificios emblemáticos creamos la marca Merit. Es una franquicia con management local", cuenta Fernando Gaido, gerente General de Amerian. "Merit es nuestra segunda brand para productos de limited services", completa Adrián Bertini, gerente de Marketing de la cadena argentina que nació en Córdoba. Bajo este nuevo formato el grupo ofrece a sus franquiciados los servicios que, de otro modo, los hoteles chicos no pueden acceder.

La oferta en Córdoba
Con un mercado diversificado, desarrolladores locales compiten por el negocio cordobés residencial y también por el corporativo. La tracción del sector agropecuario, y su efecto derrame sobre sectores relacionados, genera una dinámica importante en la actividad inmobiliaria. “Vemos una interesante selectividad de la demanda. Es decir, están los que compran commodities, esto es departamentos de uno o dos dormitorios en Nueva Córdoba, y los que buscan valor agregado", dice Roberto Suez, presidente de Edilicia Suez. Para ese público, su empresa propone el negocio de los condo hoteles, el branded residences, el luxury residences y los edificios de usos mixtos.“Por otra parte, en Córdoba existe un proyecto para densificar más las áreas, en lugar de extender el desarrollo de la ciudad, ya que a mayor superficie, es más complejo desarrollar los servicios públicos”, agrega Suez. En la provincia, también hay una gran variedad de barrios cerrados, ya que en la ciudad, la oferta de tierras es escasa y cara. En cambio, en el Gran Córdoba se puede obtener un lote en un barrio con amenities y seguridad a menor precio de lo que cuesta en la ciudad. Hoy existen, al menos, 12 ó 14 barrios privados. De todas formas, la ciudad crece principalmente en la zona norte. Edilicia Suez, por su parte, tiene ocho obras en marcha que se financian, fundamentalmente, con la preventa. Además, el grupo ostenta el primer condo hotel de la ciudad. "Mégaron City será un hotel con tantos dueños como suites", aclara el arquitecto. Ubicado en Maipú y 25 de Mayo, la obra se entregará a mediados de 2012 y demandará una inversión de u$s 10 millones. Otra innovación del grupo es Live! by Mégaron. Se trata de 119 residencias con servicios hoteleros - en inglés, branded residences. El proyecto de 12.000 metros cuadrados, también requerirá u$s 10 millones pero se entregará en 2012. El tercer producto que lleva el sello de Edilicia y Mégaron es Casiopea Constelación Urbana, un emprendimiento hotelero, comercial, corporativo y residencial. En una superficie de 17.000 metros cuadrados, construirán 42.000 metros cuadrados en dos etapas. Hoy se levantan los primeros 18.000 que incluyen el distrito comercial, el condo hotel, lasoficinas corporativas y un health club. La segunda etapa, de 24.000 metros cuadrados, comprende las residencias. La inversión, en este caso, es de u$s 40 millones y la entrega de la primera parte está prevista para 2012. Por último, Art Maison du Parc será un edificio con 12 residencias de lujo, una por piso, y 30 cocheras. Esta vez el gerenciamiento es propio y para construir los 5.000 metros cuadrados se requerirán u$s 7 millones.

La zona sur de la ciudad tampoco carece de proyectos. De hecho, Jaime Garbarsky, el presidente de Ecipsa, lanzará un master plan comunity en 105 hectareas. Un emprendimiento que estará dirigido a la clase media de esa provincia y en donde los lotes cotizarán entre u$s 17.000 y u$s 25.000, un valor accesible teniendo en cuenta que el precio promedio de la tierra en la ciudad se ubica entre los u$s 40.000 y 50.000.

Garbarsky fue quien en 1986 pergeñó Natania, un sistema con financiación propia que permitió a la clase media de Neuquén y Río Negro acceder a una vivienda. Luego extendió el modelo hasta Córdoba, San Juan y Mendoza. Hoy lleva 36.000 viviendas entregadas y planea ir con su negocio hacia Salta, Tucumán, Santa Fe, Entre Ríos y Buenos Aires. "Las casas Natania tienen entre 60 y 120 metros cuadrados en barrios abiertos sobre terrenos de 250 y 300 metros cuadrados con precios entre u$s 50.000 y u$s 70.000 con una financiación en el largo plazo", dice el empresario. En Córdoba Ecipsa, la desarrolladora que levantó uno de los primeros edificios inteligentes de oficinas de la ciudad, tiene cuatro emprendimientos en ejecución, uno lanzado este año: Natania 44 o Torre Colón.

Otro player de esa provincia es el grupo Edisur. Tiene 30.000 metros cuadrados cubiertos en ejecución y 40.000 metros cuadrados en proyectos en la Capital y en el Gran Córdoba, sitios en los que desarrolla diez emprendimientos simultáneamente. Además, ya sumó casi dos millones de metros cuadrados en urbanizaciones bajo distintos formatos. Actualmente tiene 800 lotes en proyecto de urbanización. Las casonas, edificios bajos tipo condominios, son ocho proyectos que cuando se terminen, completarán casi 1.000 departamentos. En cuanto a countries y loteos, la compañía desarrolla Cañuelas Country Club, 357 lotes desde 100 metros cuadrados, Cañuelas Village, 23 lotes de 1.350 metros cuadrados promedio."Sin promoción, vendimos ya el 85%, a u$s 56.000 aproximadamente cada lote", comenta Horacio Parga, director de Edisur, que en Ciudad Nueva está levantando Altos de Manantiales y en el Barrio Jardín, Claros del Bosque, urbanizaciones con seguridad con lotes de 360 metros cuadrados que se venden desde u$s 100 a u$s 180/m2. Además, erige la torre Duomo -en sociedad con el grupo Betania- y Edisur Office Center. La torre Duomo, en donde ya comenzaron los trabajos preliminares para su construcción, tendrá 260 departamentos con amenities, locales comerciales y estacionamiento. Mientras que Edisur Office Center tendrá 32 oficinas, un local comercial y cocheras. "Prácticamente es la única oferta disponible de edificios de oficinas premium en la zona sur", completa Parga. Los precios de venta de Edisur Office van de u$s 1.200 a 1.400/m2 en plantas de 150 metros cuadrados.

En cuanto a hoteles, Amerian comenzó a construir hace dos semanas un nuevo hotel en Córdoba de 50 habitaciones. Allí, igual que en Neuquén, el grupo es tanto dueño del negocio como de la propiedad. Además, acaban de cerrar la franquicia del hotel Victoria para la marca Merit, un edificio histórico que tiene más de cien años. "Nuestro ideal es tener un Amerian y un Merit en cada capital de provincia", agrega Gaido.

Al pie de la Cordillera
En esta plaza, los desarrolladores mendocinos corren con la ventaja de jugar de locales. El grupo Presidente construye el complejo residencial Villa Palmares, proyectado por el estudio Gennaro Pittella, y Palmares Valley. Cioffi, por su parte, desarrolla La Barraca Mall y el hotel Estancia Los Andes, mientras que Mattura hace lo suyo con Purapiel en el Valle de Uco y Ceosa con el Alto Norte Shopping. Ecipsa, por su parte, tiene tres proyectos en plena ejecución, incluyendo Natania 45 o Torre Luján, en Luján de Cuyo, que lanzó este año.

Mendoza, también es la provincia elegida por los grupos internacionales que buscan aprovechar el circuito del vino y la oferta de tierras para establecer proyectos de nicho apuntados a un target más exclusivo. Así, Burco América, que se dedica a los proyectos vacacionales de lujo en entornos naturales, invirtió u$s 40 millones en Tupungato Winelands, un proyecto integral de wine country club con viñedos privados, polo y golf. En una superficie de 800 hectáreas en el Valle de Uco, el emprendimiento ofrece dos productos inmobiliarios: 150 fincas de 2.5 a 4.5 hectáreas con viñedos privados y espacio para construir una casa y 140 lotes má s de 4.000 metros. Elprecio promedio de venta de los lotes es de u$s 130.000 y el de las fincas, u$s 400.000. Además, el proyecto contará con una cancha de golf de 18 hoyos diseñada por Fromanger & Adam, un club con dos canchas de polo y un lodge 5 estrellas con wine spa. "Completamos el 40% de las obras de infraestructura y caminos y en los próximos tres años terminaremos el hotel, la bodega y el club house", comenta Nicolás Rodríguez Otaño, director Ejecutivo de Burco América. " Nuestro público es 50% local y 50% extranjero", agrega el directivo.

El fondo de inversión neoyorkino, Invest Property Group -IPG-, es otro de los grupos que puso foco en esta región. A 17 km. de San Rafael, levantó Algodón Wine Estates. Un proyecto mixto que demandó u$s 40 millones de inversión para erigir un hotel, un barrio cerrado, oficinas, residencias y una zona comercial. Comercializado por Sotheby´s International Realty, el predio de 830 hectáreas tendrá 260 lotes de hasta cinco hectareas con un precio de referencia de u$s 120.000 por cada una de ellas. El proyecto que incluye 120 hectareas de viñedos, añejos olivares, nogales y lagunas, cuenta con una bodega, una cancha de golf, un centro de tenis con una academia dirigida por José Luis Clerc, un club de polo con centro ecuestre y un lodge de ocho suites construido en 1921 de estilo rural.

Por su parte, Fiducia Capital Group desarrolla Santa María de los Andes, un proyecto de 819 hectáreas en Luján de Cuyo en el que invirtió más de u$s 10 millones. El concepto de este emprendimiento se basa en proveer al comprador del know-how y del manejo integral de la propiedad, ofreciendo como principal ventaja el beneficio de la economía de escala. "Hasta hoy, la unidad productiva mínima para un viñedo debía ser del orden de las 25 hectáreas, en virtud de que es a esta escala donde empiezan a tener sentido económico los costos de infraestructura, operativos y laborales", explica Luis Signoris, Chief Financial Officer de Fiducia Capital Group.

En el emprendimiento también se prevé la construcción de una bodega boutique, operativa para la vendimia de 2014. "Si el comprador no quiere vinificar, puede vender su cosecha a la bodega y comercializar el vino bajo la marca paraguas de Santa María de los Andes. De esta manera prácticamente se cubrirían los gastos anuales de mantenimiento, calculados en u$s 6.000 anuales por hectárea", agrega Signoris. Las parcelas productivas de media hectarea se comercializa desde u$s 49.000 y los lotes residenciales se venden a u$s 45.000 por hectárea. El complejo además tendrá un hotel World Class, un restaurant gourmet, un lodge cinco estrellas de 18 unidades, una casa de viñas para alojar clientes.

Río Negro es otro de los destinos imán de inversiones. Si bien el año pasado, los desarrollos se frenaron por la crisis internacional y la gripe A, este año algunos proyectos se volvieron a poner en marcha. Por un lado, florecen los proyectos de barrios cerrados de lujo, para un público selecto. Y por otro, hay emprendimientos que quedaron en el camino como el Hilton. Por eso, los amantes de la arquitectura se quedarán con ganas de ver la caverna de cristal del estudio de Mario Roberto Álvarez. Este era un proyecto de 60.000 metros cuadrados para el hotel en Bariloche. Una obra en la que el grupo portugués Imocom había prometido invertir u$s 150 millones en un predio de más de 50 hectáreas.

En San Martín de los Andes, El Desafío Mountain Resort se ubica entre la cordillera y la precordillera. Con una inversión estimada de u$s 60 millones y desarrollado por Hicks Trans American Partners y Terra Patagonia, el proyecto que comenzó en 2008 prevé alrededor de 700 lotes con una superficie promedio de 4.000 metros cuadrados, que se comercializan entre los u$s 27/m2 y los u$s 60/m2, según su ubicación. Las expensas están en el orden de los u$s 50 mensuales pero ascenderán a u$s 250 cuando el emprendimiento esté consolidado. El master plan elaborado por el estudio Lacroze Miguens Prati para las 1000 hectáreas combina un área de reserva natural de 600 hectáreas con canchas de polo y golf diseñada por Greg Norman, 300 hectáreas urbanizables, residencias privadas, un hotel boutique de lujo y wellness center.

También en San Martín de los Andes, en el faldeo del Cerro Chapelco, Eidico desarrolla Vallescondido, un club de campo de 450 hectáreas que requiere una inversión de u$s 12 millones. Esteban Bosch, apoderado del emprendimiento que se entrega en marzo de 2011 afirma que los lotes se venden a u$s 30/m2 promedio.

Como la mayoría de la oferta de la zona, el proyecto plantea su dosis de valor agregado. Por eso, en un predio de 4.500 metros cuadrados dentro del mismo predio, se levantará un hotel cinco estrellas de 2.000 metros cuadrados. La inversión en este caso será de u$s 6 millones y estará terminado para diciembre de 2012. "Será operado por una cadena internacional y contará con 50 cuartos equipados con materiales de última tendencia y tecnología de avanzada. Entre los amenities se destacan spa, gimnasio, sala de relax, restaurante de gastronomía gourmet patagónica, biblioteca y un bussines center, destinado a reuniones corporativas y empresariales", enumera el ejecutivo.

En Bariloche, el grupo Burco invirtió u$s 30 millones en Arelauquen Golf & Country Club, un emprendimiento de casi 800 hectáreas sobre la ladera del cerro Otto a orillas del Lago Gutiérrez. Del total de su superficie, 560 hectáreas pertenecen a una reserva natural protegida de bosques nativos. El resto es el área que se comercializa y comprende lotes de entre 2.500 y 6.000 metros cuadrados, casas y departamentos. En cuanto a la consolidación, el proyecto tiene más de 400 lotes vendidos de un total de 530 y 195 casas construidas. El precio de los lotes oscila entre los u$s 150.000 y los u$s 600.000 según vistas, superficie y topografía. Además, comercializan las suites de Polo a u$s 400.000 cada una y ofrecen la posibilidad de alquilar las casas particulares entre u$s 300 y 1.000 por día con todos los servicios del club. Las tarifas del hotel boutique van de los u$s 200 a los 575, según tipo de habitación y época del año. A diferencia de los compradores, que son 80% argentinos, los que se hospedan en el lodge son 45% extranjeros.

Así las cosas, el interés por el interior crece de la mano de las apuestas de los desarrolladores, quienes en voz baja confiesan estar mirando otras provincias y ciudades como, por ejemplo, Salta, Posadas y Rafaela. Será cuestión de ver quién se anima a plantar “la primera bandera”.

Un público diferente
"Aún teniendo el mismo nivel de ingresos y la misma segmentación social, las variables que inciden en la decisión de compra no son iguales. Ponderan distinto: en Buenos Aires pesa mucho más lo cualitativo que lo cuanti. Por ejemplo, mientras que en Capital es más importante quién es el arquitecto, en el interior, no sólo importa el precio, sino también el valor de las expensas y los gastos que generan los espacios comunes. Esos son factores claves que inciden en la decisión de compra", opina Gustavo Ortolá, director de GO Real Estate. Por otro lado, las formas de vivir y de habitar son diferentes. "En el interior, las personas suelen volver al mediodía a comer a sus casas, también se reúnen más con amigos. Y eso modifica la distribución y los espacios", agrega.

Otro dato clave es quién es el desarrollador. Alguien conocido inspira confianza y ofrece sensación de seguridad. Mucho más si se trata de un desarrollista local. "A nosotros no nos conocían como a Lattuca. Por eso nos costó más, pero cuando vieron el proyecto en marcha y que cumplimos, confiaron", acota Ortolá. Y pronostica "un boom de negocios en Córdoba, Rosario y en el sur del país, algo que no sucede en Buenos Aires porque no hay tanta oportunidad".



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