"El Gobierno no tiene que regalar casas sino subvencionar las tasas"

Con la mira en la clase media, Jaime Garbarsky, crea barrios abiertos con casas de hasta u$s 70.000 y las vende con financiación propia. Planea exportar el modelo al resto de Latinoamérica. 22 de Julio 2010

Dios está en todos lados pero atiende en Buenos Aires", explica Jaime Garbarsky porque pasa la mayor parte de la semana en Buenos Aires. El empresario sanjuanino tiene el headquater de su desarrolladora, Ecipsa, en Córdoba, pero sus proyectos trascienden desde hace tiempo los límites de esa provincia. Actualmente desarrolla emprendimientos en San Juan y en Mendoza. "Nuestro core business es construir para la clase media y dar financiamiento con capital propio", define el empresario que en 1986 lanzó Natania, un sistema de financiamiento propio para ese segmento."Hasta ese momento la gente esperaba que el Estado le regale la casa…", continúa la charla. 

Y entonces…
Vimos el nicho. Desarrollamos más de 3.500 viviendas entre Córdoba, San Juan, Mendoza, Rio Negro y Neuquén, y ahora estamos desembarcando en el noroeste del país. El objetivo es extender el negocio al interior para lo cual estamos en la búsqueda permanente de socios estratégicos y tierras. 

¿Va a contramano de los players del sector que afirman que no es viable otorgar financiación propia?
Es verdad pero en el esquema tradicional en el que el comprador tiene que terminar de pagar la propiedad cuando se finaliza la construcción, queda fuera gente con capacidad laboral pero sin poder de compra al contado. Hoy hay un défict habitacional de más de 3.000.000 de viviendas, que se incrementa anualmente en 120.000 viviendas. De esa cantidad, más del 60 % corresponde a la clase media, quienes no califican para ningún plan social subvencionado por el Estado, pero sí pueden tomar un crédito hipotecario a una tasa razonable. En el sistema Natania, las viviendas valen entre u$s 50.000 y u$s 70.000 con una financiación en el largo plazo. En Natania 15 por ejemplo hicimos 1000 viviendas sin un peso estatal. Además este año entregaremos unas 300 viviendas. Son casas de entre 60 y 70 metros que llegan a los 120 m2 en barrios abiertos en terrenos de 250 y 300 metros. Creamos más de cuarenta barrios de vivienda unifamiliar y llevamos u$s 210 millones invertidos en ese sistema. Hace un tres años nos asociamos con el fondo de inversión Caravel Fund cuyo accionista principal es James Harmon, quien fue durante años el presidente del Ex-Im Bank durante la gestión presidencial de Bill Clinton en los Estados Unidos.

¿Cómo aguantan financieramente ese esquema?
En su momento cuando existía el mercado de capitales creado por las AFJPs realizábamos fideicomisos que luego descontábamos. Desde que desaparecieron estamos estudiando una estructura financiera que nos permita seguir impulsando este negocio en el mercado de capitales hoy generado por la ANSES y los bancos. Hay que darle una vuelta de tuerca importante al negocio porque cambiaron las reglas. En la mayoría de las provincias, la necesidad habitacional en el país es proporcional a la cantidad de habitantes. Además el segmento ABC1 está absolutamente sobreofertado. Por ejemplo en dos meses lanzaremos un proyecto en el sur de Córdoba Capital. Son 105 hectáreas en las que trabajamos en un master plan comunity para la clase media cordobesa con un valor promedio de los lotes de entre u$s 17.000 y u$s 25.000, cuando los valores promedios de tierra en la ciudad ronda los u$s 40.000 y u$s 50.000.

¿Le cierra el negocio?
Y es capital de riesgo, lo hemos hecho varias veces. Lo ideal sería que uno pudiera hacer el negocio y transformar eso en una cartera hipotecaria para vendérsela a las compañías de seguro, a los fondos de pensión, de retiro.… También es cierto que es un negocio limitado, primero porque desaparecieron los grandes jugadores del mercado de capitales como las AFJPs y segundo porque para los bancos las tasas de interés son negativas respecto a la inflación.Se puede desarrollar pero hace falta tener la convicción que es un segmento que hay que administrarlo durante mucho tiempo. Es importante bajar la inflación o que el Estado subsidie la tasa como sucedió en México. Aca es imposible ponerle 3% sobre la inflación porque la tasa se te dispara a treinta y pico por ciento. El Gobierno debe darse cuenta que no tiene que regalar la vivienda sino subvencionar la tasa. Si lo hace el efecto multiplicador de la mano de obra que genera los proyectos inmobiliarios hará que desaparezca la desocupación y no habría necesidad de pensar en planes Trabajar. Nosotros trabajamos con una tasa de mercado a veces hasta negativa respecto de la inflación.

¿Negativa?
Si porque a diferencia de los bancos, este es nuestro core business. Además el ciclo de vida de las operaciones es muy grande y estamos convencidos que si tenemos 2 ó 3 años de tasa negativa, después pasaremos a tener una tasa lógica y en el promedio el negocio termina siendo rentable. En 25 años hemos sabido administrar una cartera inmobiliaria. Hemos emitido en el mercado de capitales, en tiempos de las AFJPs más de u$s 50 millones. 

¿Para cuándo Natania en Buenos Aires?
Estamos con dos proyectos pero están verdes También miramos países de la región como Perú. En definitiva, cumplimos una función social que el Estado no hace.



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