Desarrolladores al confesionario

Desarrolladores al confesionario

Los protagonistas del real estate responden 10 preguntas clave sobre la industria de los ladrillos. Rentabilidad, zonas con potencial, precios y por qué son cada vez más los players que apuestan a los hoteles. 02 de Febrero 2011

ALBERTO FERNÁNDEZ  PRIETO
Tenemos que hacer emprendimientos de grandes volúmenes. Sería inviable construir edificios de 2000 ó 3000 metros cuadrados en Las Cañitas porque la incidencia de la tierra es muy alta. Además, también sufrimos una pérdida de rentabilidad porque, al vender a precio fijo, nos afecta el desfase entre el aumento de los costos internos y el valor del dólar planchado. Hoy, tenemos una rentabilidad del 15 por ciento.  

ISSEL KIPERSZMID 
Los costos subieron cerca del 30 por ciento y los precios, alrededor del 10. El diferencial es pérdida de rentabilidad. No es entendible una actividad de largo plazo, como la de los desarrolladores, sin un sistema de créditos adecuado y eficiente.  

SANTIAGO TARASIDO
La inflación genera inestabilidad en todos los niveles y relaciones de la industria, afectando a proveedores, gremios, empleados y clientes. Esta situación deriva en un fuerte incremento en el costo de la construcción (con un dólar estable). La tendencia se mantendrá constante este año. De todas formas, nuestra expectativa es intentar mejorar los márgenes de rentabilidad. 

HÉCTOR SALVO
En las zonas más caras de la ciudad, el tope máximo es de US$ 1200/m2. En la periferia, se consiguen en US$ 600/650. Pero nadie regala nada. Cuando se paga US$ 600, no se puede vender a más de US$ 2000 ó 2200 por m2. Si se compra con  US$ 800/m2 de incidencia, el límite de venta es US$ 3200 el metro. El terreno debe representar alrededor del 30 por ciento del costo total del proyecto, a menos que esté ubicado en zonas como Libertador o Catalinas. Hace 10 años, la relación era 20/22 por ciento. La diferencia es por la escasez de la tierra.  

DIEGO GONZÁLEZ CASARTELLI
Conocí casos exitosos en Barrio Parque, en los que se canjeó el 50 por ciento del proyecto por la tierra. Cuanto más exclusiva es la zona, más se puede ceder. Si se trata de un barrio que permite vender a US$ 4000 el m2, se puede canjear por el 50 por ciento porque se está pagando unos US$ 2000 el metro, que, en definitiva no se desembolsa, sino que se canjea.
Y, si a eso, se le suma un costo de construcción superior a los US$ 1000, el margen del negocio da.

Mucho más, si se trata de  un lugar sin riesgos, en donde se da la posibilidad de armar unidades chicas, que son, usualmente, las de venta rápida. Eso es lo que permite hacer la diferencia.

DANIEL MINTZER
El mercado patagónico, tanto para emprendimientos dirigidos al público local como al turístico. La dinámica del sector es muy interesante. Hay muchas ciudades con potencial de consumo que no tienen dónde comprar por falta de oferta. Hay gente que adquiere su departamento en Buenos Aires que, seguramente, invertiría en un producto de calidad en su ciudad. También, el negocio hotelero es muy interesante.
 
SEBASTIÁN SOSA 
Ante la escasez de “buenas” tierras, con incidencias “lógicas” en Buenos Aires, los de-sarrolladores optaron por diversificarse. En Santa Fe, hay más demanda que oferta, mientras que en Bariloche es al revés. Además, existen proyectos en Córdoba, Mendoza y Neuquén. En Capital Federal, el valor promedio de los tickets es de US$ 115.000/118.000, mientras que, en el interior, ronda los US$ 65.000. 

ESTEBAN EDELSTEIN PERNICE (director de Castex)
En la Costa, existen oportunidades de desarrollo de emprendimientos, con servicios y amenities. También, creemos que la Patagonia tiene potencial como segunda o tercera vivienda, para un público de alto poder adquisitivo, para proyectos con importantes servicios y, en lo posible, con un componente hotelero.  

GUSTAVO ORTOLÁ 
Veo un boom de negocios en Rosario, Córdoba y el sur del país. Algo que no sucede en Buenos Aires porque no hay tanta oportunidad. Nuestro negocio es de margen sobre la tierra y, en el interior, esto todavía es posible.  

ALEJANDRO BADINO (H) 
La Zona Norte atraviesa un período de afianzamiento, con la incorporación de gran cantidad de metros cuadrados en su inventario. Durante 2010, se agregaron 73.000 m2 de oficinas, lo que provocó una tasa de vacancia del 13,6 por ciento (es la máxima del mercado). No obstante, la demanda en este segmento fue proporcional a su expansión: registró una absorción neta de 58.000 m2 , lo que representa un 54,6 por  ciento sobre el total de la superficie ocupada durante el último año. 

RAÚL GONZÁLEZ NEIRA
No hay exceso de oferta en el sentido tradicional de la palabra. Los problemas de tránsito de Buenos Aires no mejorarán  y son cosas que juegan a nuestro favor. Tanto es así que definimos la construcción de un tercer edificio en nuestro emprendimiento Óptima Business Park, de Vicente López.   

EDUARDO COSTANTINI 
Es difícil saber cuánto. Creo que será cerca del 10 por ciento anual en los próximos dos años porque el costo de la construcción crece más rápido que la cotización del dólar.  

MARTÍN RODRÍGUEZ  ETCHETO 
Es natural que los valores se incrementen en la medida que las economías crecen. De hecho, desde hace cuatro años, están subiendo. Al principio, a un ritmo del 10 por ciento anual. Luego, un 15 ó 20 por ciento y, ahora, estamos de nuevo en un ritmo del 10 por ciento.

MILAGROS BRITO
En 2010, el mercado no sólo emparejó los valores de años como 2007 y 2008, tanto en cantidad de operaciones como en valor del metro cuadrado, sino que, en muchos casos, este último subió hasta un 20 por ciento. En 2011, el desafío es seguir enfrentando la inflación y su incidencia sobre los costos de construcción. De todos modos, teniendo en cuenta los valores que ofrecen los plazos fijos y otras alternativas similares de inversión, los ladrillos siguen siendo el mejor refugio para el capital. 

ROBERTO SUEZ
Dependiendo de los productos y de la empresa desarrolladora, los precios de los inmuebles, en dólares, crecerán, al menos, un 15 por ciento. Estamos frente a un dólar quieto. Pero la suba de los costos internos y la incidencia del precio de la tierra serán determinantes. Vemos una demanda activa pero más selectiva en todos los productos. Tanto en inmuebles de un dormitorio como en residencias de alta gama, el público busca calidad, ubicación y diseño. 

JAIME GARBARSKY
Durante 2010, los desarrolladores perdieron rentabilidad, por cuanto los precios referenciales de los inmuebles son a valor dólar (hoy, prácticamente planchado) y los costos subieron, acorde a la inflación, entre un 25 y un 30 por ciento. Una situación que no se podrá mantener un año más con los niveles actuales de inflación, por lo que, indefectiblemente, las propiedades subirán de precio, a efectos de reacomodar, aunque sea parcialmente, la estructura de costos. 

ROBERTO LEDO
Creemos que el mercado seguirá siendo un refugio de valor para los inversores. El ingreso de divisas, producto de la cosecha que tendremos este año, avizora un mercado que receptará los ahorros de los argentinos. En cuanto a los precios, creemos que se mantendrán o subirán, al compás del debilitamiento del dólar como moneda transaccional. 

SEBASTIÁN SOSA 
Por el lado de los precios, creo que no deberían aumentar más que como reflejo de la variación del valor del dólar. Irán de acuerdo con la inflación, y un poco por encima. 

LUIS MARTÍNEZ
En el segmento corporativo, la presión de la demanda en 2010 y la limitada oferta de inmuebles de calidad hicieron subir los precios a valores impensados. Lo que comenzó pareciendo una muy buena venta hacia enero, en US$ 3000 el m2, terminaría no siendo tan buena, cuando, hacia octubre, se podían vender esos mismos inmuebles en US$ 4000 el m2. Es decir, por encima del 30 por ciento más caro. La pregunta es si, durante 2011, podrá seguir esta tendencia. Y, en realidad, es que encontraremos dos problemas. El primero es la falta de este tipo de inmuebles prime a la venta. Y el segundo, que los valores de venta ya empiezan a complicar las rentabilidades,  con lo que parece que se alcanzó el techo en los precios para este tipo de transacciones.    

MIGUEL CAMPS 
Más que de barrios, yo hablaría de zonas. Nosotros estamos trabajando en dos proyectos: uno en San Isidro y el otro, en Escobar. Creemos en el potencial del corredor Norte en la provincia de Buenos Aires. De hecho, también analizamos Pilar para un emprendimiento vinculado al polo.  

MIGUEL LUDMER
Los que están cerca de los ya consolidados y, a medida que el viento sopla para esos lados, se construye y el barrio toma forma. Hay zonas que quedaron atrapadas como, por ejemplo, Las Cañitas. Era obvio que, algún día, crecerían porque estaba en el medio de otras dos muy buenas.

JOSÉ ROZADOS, Reporte  Inmobiliario.com 
Toda la ciudad de Buenos Aires tiene potencial de crecimiento. Posee infraestructura disponible en los distintos barrios para diferentes targets y tipologías. De todos modos, no creo que pueda desarrollarse por igual en todos lados. Hay una fuerte concentración en algunas zonas, como el corredor Norte y Caballito. 

FRANCISCO GONZÁLEZ, CEO de Riverstone Consulting
Hay una gran cantidad de propiedades en foreclosure, short sales y unidades reposeídas por los bancos, cuyos valores impactan sensiblemente en el precio medio. En Miami Beach y alrededores, el metro cuadrado llegó a US$ 4500 en 2006 y, hoy, promedia los US$ 2400. La inversión, en estos momentos, es claramente oportunista. Se buscan propiedades muy por debajo del costo de reposición, aprovechando la falta de liquidez de los bancos y su desinterés por mantener stock, dado que no es su negocio. La estrategia: esperar entre tres y cinco años a que se incremente el valor y, luego, vender la propiedad. Nuestros clientes no buscan una renta anual, sino la posibilidad de comprar a un 50 por ciento del costo de reposición. Los inversores con mayor experiencia, que buscan oportunidades en zonas no tan conocidas, logran cap rates de un 10/12 por ciento. Donde mayor oportunidad hay es en la compra de paquetes de unidades en bloque. Esto permite acceder a negocios que no están disponibles para pequeños y medianos inversores, por los elevados montos. No son fondos de inversión, sino programas que permiten representar a los inversores en la adquisición de propiedades en los Estados Unidos y cada inversor escritura su unidad a su nombre o al de la sociedad o persona designada.  

EDUARDO ELSZTAIN
Si recuperamos la confianza de invertir localmente y en nuestra moneda, se incentivará el acceso al crédito y crecerá la demanda de viviendas de clase media y unidades chicas.  

LUIS MARTÍNEZ
El déficit habitacional existente es enorme. Si, de alguna manera, se pudiera destrabar el otorgamiento de créditos hipotecarios a largo plazo, existen la voluntad, el dinero y los desarrolladores dispuestos a generar muchísima oferta y ésta sería, realmente, lo que le daría volumen al sector. Actualmente, sólo se compra pagando el 100 por ciento del precio de venta durante la construcción de la obra o con financiación de muy corto plazo, dada por los developers. Es por esto que la gran mayoría de los emprendimientos está direccionada a los sectores más acomodados de la economía. El problema es estructural: en la medida que los bancos no se fondeen a largo término, tampoco prestarán a ese plazo y no pareciera que, durante 2011, esta situación vaya a cambiar.
  
SANTIAGO TARASIDO
Nuestra expectativa para 2011 es intentar mejorar los márgenes de rentabilidad. Creemos que la inversión en el mercado inmobiliario seguirá siendo, para una gran cantidad de argentinos e inversores extranjeros, una alternativa sumamente atractiva. Por eso, tenemos buenas expectativas para el sector en 2011. En cuanto a clientes institucionales, vemos también una tendencia positiva, lo mismo que la tracción que produce la industria del campo, con precios de las commodities muy firmes.  



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