Créditos: el talon de aquiles del sector

Créditos: el talon de aquiles del sector

La financiación de los desarrolladores e inmobiliarias funciona como un parche ante la escasa oferta de créditos del sector financiero. Cuáles son las propuestas de los players para resolver el problema. Además, qué ofrecen los bancos. 22 de Julio 2010

Los datos son contundentes: de enero a mayo de este año se escrituraron 32.595 inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires y sólo 2.022 se dieron mediante hipotecas. Esto significa que, apenas el 6,2% de las transacciones se financiaron a través de los bancos. "Además, hoy son muy pocas las hipotecas que se hacen por el 70 u 80% del valor del inmueble. La mayoría es un refuerzo de una operación de compraventa donde, por ejemplo, se piden entre u$s 15 ó 20 mil para pasar de un dos a un tres ambientes", opina Germán Gómez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario. "Esto no va a cambiar por varios años. Lo más probable es que tengamos un mercado hipotecario restringido, porque hay dos elementos que son fundamentales: el salario no encaja con los valores de oferta de las propiedades y las tasas que tendrían que ser sensiblemente más bajas", agrega. ¿Pero quién podrá asumir ese compromiso? "Los bancos privados no. El Estado podría, con algún tipo de subvención a la demanda", sigue Gómez Picasso.

Muy en sintonía, Arturo Grieben Saubidet, del departamento de tasaciones de L.J. Ramos, acusa a las tasas de interés y al sistema de amortización como principales responsables. "Cuando la tasa supera el nueve y cuarto, el crédito es muy difícil de pagar. Habría que generar créditos vinculados al salario", sostiene. Parecería que esta es una posible solución para el acceso al financiamiento bancario, sobre todo para la clase media. "La única forma sería la generación de cédulas hipotecarias actualizadas por salario, con una tasa baja para el tomador, por ejemplo, de un 4% anual. Recursos hay", abre el juego Grieben Saubidet.

En la II Convención de Desarrolladores de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) el mes pasado, su presidente Fernando Ezquerro, declamó la necesidad de instrumentar líneas de crédito a 30 años, ajustables de acuerdo al aumento de los ingresos de los tomadores y con tasas de interés del 4 ó 5% anual. "De esta forma se obtiene una cuota accesible a amplios sectores de la población, que estimamos en el orden de 1.200.000 familias", dijo. Del mismo modo que el especialista de L.J.Ramos, Ezquerro se refirió a las cédulas hipotecarias. "Las hipotecas generadas deberían ser securitizables y colocadas en un fideicomiso cuyos títulos podrían volver a llamarse cédulas hipotecarias, y darían una renta en las mismas condiciones que las hipotecas, menos un spread de 2 puntos. Para iniciar este proceso, y hasta tanto se forme un mercado público, estas cédulas podrían ser adquiridas por la ANSES, que por otro lado tendría garantizado el valor constante de los ahorros de los jubilados, pues los títulos se ajustan con la evolución promedio de los salarios de la economía.También esas cédulas, ajustables por la evolución de los salarios, encontrarán un mercado de ahorristas locales que las hallarán atractivas, y que verían en ellas una forma alternativa al dólar para refugio de sus ahorros. Con lo cual esos ahorristas en vez de financiar el déficit norteamericano comprando dólares, estarían financiando la adquisición de viviendas y la creación genuina de fuentes de trabajo nacional", explicó Ezquerro, lo que es para él, una solución ideal.

En un tono un poco más fuerte, en ese mismo encuentro, Moisés Altman, director de Altman Construcciones y tesorero de la AEV dijo que muchos de los actores sociales del sector sufren de “pereza mental”. "Entre el año pasado y este, hubo y hay iniciativas para dar créditos, con tasas de dos dígitos y plazos de alrededor de 15 años, anunciados con grandes titulares, que sólo sirven a los que pueden pagar cuotas altas, unos pocos miles frente al millonario déficit de viviendas. Eso tiene el mismo efecto de una gota de agua golpeando en el mar. Ni la ANSES, ni el Banco Nación ni algunos privados pueden satisfacer una mínima parte de las necesidades porque no están fondeados con aportes o depósitos para otorgar esos créditos. La única forma de resolver este déficit es creando un mercado de capitales fluido que canalice parte de los miles de millones de dólares ociosos de los argentinos (fondos privados), con créditos hipotecarios a tasas bajas, del 4 ó 5 % anual y a 30 años de plazo", sentenció.

"El problema en la Argentina es que no tenemos una moneda a largo plazo, como Chile o Uruguay. Acá la indexación es mala palabra. El mecanismo alternativo a un crédito hipotecario indexado es el alquiler. Si no se accede al crédito, se termina cayendo en el alquiler, que síse indexa. Pero ahínadie dice nada. Además,todo aumenta, el supermercado, el colegio… Lanzar masivamente un producto hipotecario indexado generaría resistencia, al principio. Por otro lado, la tasa de dos dígitos hace que accedan al crédito quienes menos lo necesitan. Si la tasa fuera del 5% y la cuota se incrementara a la par que crecen los ingresos, sería distinto", dice una voz en off.

Para una mayor activación del crédito hipotecario en el país, es imprescindible generar nuevas alternativas de fondeo. Para ello, es clave el trabajo articulado entre el sector financiero, el productivo y el Estado Nacional en la búsqueda de alternativas de ahorro e inversión de largo plazo, así como un fortalecimiento del mercado de capitales.

El Banco Hipotecario, por ejemplo, trabaja en nuevas emisiones de cédulas hipotecarias con el objetivo de fortalecer el mercado de capitales de largo plazo y generar liquidez en el mercado primario de créditos hipotecarios.“También analizamos nuevas alternativas de fondeo de largo plazo", agrega Javier Varani, gerente de Relaciones Institucionales del Banco Hipotecario.

Consultado especialmente, el presidente de la AEV contó que la propuesta de ligar el incremento de las cuotas al aumento del salario surgió después de analizar diferentes alternativas. "Llegamos a ésta porque permite generar un mercado de capitales genuino. Todas las hipotecas que se generen se pueden securitizar. Estudiamos las experiencias de otros países y creemos que es lo más viable. Por otra parte y como creemos que esto debe ser una política de Estado que trascienda un gobierno, solicitamos una audiencia con la presidente del Banco Central. A su vez, lo hablamos con otras instituciones bancarias y compañías de seguro y nos dijeron que es una idea posible de llevar a la práctica", expresó Ezquerro.

Qué hacen los bancos
La sensación es que a la hora de hablar sobre créditos hipotecarios, las entidades financieras prefieren el low profile. "Es lógico que no quieran hablar. La mayoría de los bancos privados desmantelaron prácticamente sus estructuras para el análisis de riesgo de los créditos hipotecarios durante los últimos años", dice Gómez Picasso. "Yo creo que no hay más margen de maniobra para anunciar líneas que, en la realidad, no son atractivas para la gente. Desde 2003 dicen que vuelve el crédito", cuestiona.

De todas formas,hay bancos que proponen diferentes alternativas."Ofrecemos préstamos hipotecarios a 15 años con una tasa fija en pesos del 18% (TNA) para la adquisición y construcción de primera vivienda y ampliación-refacción de primera vivienda a 8 años", dice Laura Rocha, gerente de préstamos de BBVA Banco Francés. En cuanto a las líneas, hay diferentes topes de financiación en función del destino del préstamo: para adquisición de primera vivienda financian hasta el 60% del valor del inmueble con un monto máximo de $ 500.000. Para construcción ofrecen hasta el 50% del valor con un máximo de $ 300.000. En el caso de refacción o ampliación, dan hasta el 30% y el tope es de $ 150.000. "La relación cuota-ingreso es del 30% y el costo financiero total efectivo, 21,72%", agrega.

Por su parte, el Banco Hipotecario tiene la línea tradicional con una tasa fija en pesos de 17,50 % (TNA) para los créditos a 10 años, y de 19,75% (TNA) en los de hasta 20 años de plazo. "A su vez, hemos incorporado una opción más atractiva para aquellas personas que perciben su sueldo a través de una cuenta del banco. Este programa otorga una tasa de 15% (TNA) con un plazo de hasta 10 años y una relación cuota-ingreso del 40%", cuenta Javier Varani, gerente de Relaciones Institucionales. En todos los casos el monto máximo es de $ 300.000 y la financiación es del 70% del valor de la propiedad. Con respecto a la línea que lanzaron el año pasado con fondos de la ANSES, comenta que se entregaron más de 7.000 créditos por $1.150 millones. De este volumen, el 80 % de los créditos fueron volcados a destinos constructivos, las líneas más alentadas porque tienen una tasa del 10% (TNA), un plazo de 20 años y la posibilidad de financiar el 100% de la obra sobre terrenos de los solicitantes."La edad promedio del tomador durante el programa 2009 fue de 36 años, con un salario familiar promedio de $ 6.500 y el monto promedio solicitado fue de $ 157.000", agrega.

En abril, el Banco Nación lanzó Casa Propia, una línea con una tasa en pesos del 12,75% anual fija los primeros tres años y variable a partir del mes 37. Para calcular la indexación se tendrá en cuenta la variación del "índice de salarios - nivel general" y a la tasa BADLAR más 4,5 puntos porcentuales anuales. En aquella oportunidad, Juan Carlos Fábrega, titular del BNA remarcó que concederían entre 15.000 y 20.000 créditos en principio. "No existe en el mercado una tasa fija inferior al 12,75 % que es la que se requiere para los primeros tres años”, aclaró. En este caso, el monto máximo a financiar es de $ 360.000 para la compra de viviendas que no superen el valor de $ 450.000 (es decir hasta el 80 % del valor de la propiedad).

Por su parte, el Banco Ciudad relanzó Ciudad Ahorro y salió a competir con otra línea llamada Ciudad Vivienda. La primera está destinada a comprar una residencia única y familiar con una modalidad de ahorro previo de 15 meses como mínimo, donde el solicitante demuestra su voluntad y capacidad de pago. A partir de ahí, accede al préstamo, que varía entre los $118.500 y los $197.500 de acuerdo a la cuota depositada. No exige demostración de haberes y tiene un plazo de 20 años con tasa variable, siempre en pesos. En el caso de Ciudad Vivienda, cuyo destino es adquisición, ampliación y refacción, la tasa del 18% es fija durante los 20 años. Se financia hasta el 75% del costo total de la propiedad con un monto máximo de $ 750.000. La relación cuota-ingreso es del 30% y no requiere ingresos mínimos.

Una tercera opción es la línea de 20 años con tasa combinada,fija durante los primeros dos años y luego variable.

Desarrolladores en acción
Frente a este panorama, muchos desarrollos ofrecen alternativas con cuotas fijas previas a la posesión o incluso después de ella. Otra posibilidad es el alquiler con opción a compra, como implementó Vizora en su emprendimiento Árboris en las Lomas de San Isidro. Esto significa que el locatario, al término de su contrato luego de dos años, puede comprar esa unidad, descontándosele el total de lo pagado mensualmente. "La ventaja de este sistema es que se congela el precio de compra de la propiedad y el futuro propietario puede comenzar a vivirla mientras, la está pagando en cuotas", explica Martín Roel, gerente Financiero de Vizora Desarrollos Inmobiliarios.

Kuantica, por su lado, lanzó un sistema de financiación de hasta 60 cuotas para departamentos de 1, 2, 3 ambientes y dúplex a estrenar en Villa Crespo y Saavedra. El esquema, llamado "30-20-50", brinda la posibilidad de adquirir un departamento en el pozo, abonando un 30% en pesos al boleto, 20% en 18 cuotas en pesos hasta la posesión y el 50% restante en 42 cuotas fijas en dólares con una hipoteca preaprobada desde el inicio.

Branson, la inmobiliaria boutique dirigida por Hugo Koifman, también ofrece cuotas para la compra de departamentos del proyecto Caballito Nuevo. "Cuando hicimos la obra en 2006 surgió la idea de hacer un producto apuntado al usuario final más que al inversor. “El problema es que la mayoría de los desarrollos se financian con fondos propios más la preventa y quizás con algún crédito bancario, pero con tasas altas. Entonces, es muy difícil trasladarle una buena financiación al comprador", explica Koifman. Pero Branson trató de hacer un mix entre ambas financiaciones, la necesaria para la obra y la que pueden ofrecerle al comprador. Ofrece un sistema de financiación en 48 cuotas fijas en dólares para la compra de unidades de 1, 2 y 3 ambientes.

Por su parte, Leandro Korn, director de la División Emprendimientos de Korn Propiedades explica cómo funciona el crédito puente que se utiliza cuando una persona decide hacer el salto a una vivienda de mayor tamaño o a una mejor zona. En muchos casos, no cuenta con la diferencia entre el valor de su propiedad y la que desea adquirir. “Es ahí donde creamos la figura del crédito puente, en donde la firma a través de su círculo de inversionistas le presta la suma necesaria para la adquisición del inmueble que se paga en un plazo de 12 a 36 meses con una tasa de interés que oscila entre el 12 y 15 % anual", explica.Otra alternativa es que el desarrollador financie en forma directa. Un ejemplo es la metodología que implementó RGMontes en un desarrollo ubicado en Villa Urquiza, donde los tres ambientes de 80 m2 tienen un valor promedio de u$s 169.000 y los dos ambientes de 59m2 en u$s 125.000. “Se paga un anticipo (55%) a la escritura y el resto en cuotas fijas en pesos en un plazo de 36 meses", describe Anibal Montes, presidente de RGMontes.

Un SOS para construir
Si bien en el mundo la financiación a través del mercado de capitales permite el desarrollo de la industria de la construcción, en la Argentina menos del 6 % de los desarrollos inmobiliarios se financian a través de bancos, según un informe de Deloitte "En Argentina esta actividad se mueve gracias a los fideicomisos y preventas, algo totalmente atípico en Estados Unidos, Europa o en mercados más ordenados como Chile, México y Colombia, donde el crédito hipotecario está bien desarrollado", asegura Pablo Muñoz, director del Área de Finanzas Estructuradas y Mercado de Capitales de Deloitte. "Con este informe mostramos la falta de incentivos fiscales. Acá no sólo la carga fiscal grava al negocio, sino la instrumentación de cómo se financia también es gravosa”, agrega. Contra esto, la consultora propone eliminar los desincentivos fiscales que gravan la transferencia de inmuebles a vehículos de inversión, incorporar incentivos fiscales y aumentar la demanda de inversión, desarrollando un mercado secundario para inversores minoristas, impulsando la creación de fondos con fines específicos y generando incentivos para promover el financiamiento de inversores del exterior.No obstante, el Banco Ciudad tiene varias líneas de crédito para proyectos de inversión ligados a edificios de oficinas, complejos, hoteles y locales. Así fue que el Grupo GNV, liderado por Alejandro Ginevra, consiguió $ 25 millones para la primera etapa de Madero Harbour. El préstamo contó con un período de gracia amortizable a cuatro años. Dypsa por su parte, obtuvo $ 26 millones para la construcción del shopping de San Justo, desembolsado en dos etapas y amortizable en seis años, con uno de gracia y pagos de capital semestrales. La línea para oficinas y locales comercialesdel Ciudad incluye también ampliación y refacción pagadera en 15 años, con opción a tasa variable o combinada (fija los primeros dos años y luego variable por el resto del plazo). También ofrece otra posibilidad de tasa fija a 60 meses. El monto máximo es de $500.000, financiando hasta el 60% del valor de la propiedad en caso de compra y el 100% del presupuesto de refacción siempre que no supere el 40% del valor de tasación del inmueble. En cuanto a hoteles y hospedajes , prestan hasta el 70% del valor. Para compra o remodelación el plazo es de 60 meses, para construcción, de 72 y puede incluir un período de gracia. Mientras que para equipamiento, 36 meses. Para construir edificios de viviendas financian hasta el 70% del presupuesto de obra neto de impuestos con desembolsos parciales por avance de obra a partir del 30% de ejecución de la obra. El plazo dura mientras se construye y concede seis meses más para cancelar el crédito con pago de intereses mensual. La tasa fija ronda el 16% (TNA) y la variable, el 13,9%(TNA,Badlar, más 300 puntos básicos).

El mercado en pocas líneas
- Pocos jugadores asumen el riesgo de prestar dinero.
- El financiamiento bancario es escaso, y con estructuras de repago no acordes a los flujos del proyecto
- Menos del 6% de la actividad se financia a través de bancos[1]
- Sólo 2,4% del total de préstamos del sistema financiero está vinculado a la construcción [2]
- La incidencia de la financiación vía preventa versus capital propio es alta
- Alto nivel de utilización de fideicomisos privados
- Escasa o nula participación del mercado de capitales en el financiamiento de la industria

Fuente: Deloitte.

[1] con datos del Indec y BCRA PBI precios corrientes sector Construcción .
dic´09/Saldo total de préstamos a la Construcción "09 .
[2] con datos del BCRA, Financiación por Actividad Económica ´09.



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