Como encontrar el local perfecto

Como encontrar el local perfecto

La demanda de locales comerciales se mantiene sostenida en la ciudad de Buenos Aires y el interior del país. Con precios estables e inquilinos minuciosos a la hora de cerrar contratos, el mercado se mueve al son del auge del consumo. Qué tener en cuenta antes de iniciar la búsqueda, qué inversión demanda y qué detalles observar a la hora alquilar. Expertos y emprendedores cuentan sus experiencias y sugerencias. 12 de Mayo 2011

A Luciana Rios Benso los zapatos le fascinaron desde siempre. Cuando se casó con Mariano Morgante, en 2008, se compró cuatro pares pero se quedó con la sensación de que no había conseguido lo que realmente quería. “Si tuviera mi propia marca esto no hubiera pasado”, bromeó ante el fotógrafo y los invitados. “El comentario se convirtió en una idea de negocio y, a la vuelta de la luna de miel, conseguimos un contacto para empezar a hacer zapatos femeninos. Pero enseguida nos dimos cuenta de que lo podíamos hacer solos”, cuenta la economista y emprendedora. En tres meses, estaban lanzando su propia línea de zapatos y el crecimiento de la marca fue vertiginoso, tras pasar por el programa porteño Desarrollo Emprendedor, la competencia Naves y Buenos Aires Emprende. El año pasado constituyeron una sociedad anónima y el mentor que les había asignado el IAE -Alain Hombreux- ingresó como inversor en la empresa. Así, hoy cada uno de los socios tiene el 33% de la compañía. En este vertiginoso proceso, el showroom de Barrio Norte pronto les quedó chico: se volvió imperioso armar un local, pero no cualquiera. La tarea no fue sencilla.

Desde marzo están en la exclusiva galería Rue des Artisans, en Arenales entre Talcahuano y Libertador. “El problema de todo emprendimiento, cuando comienza, es asumir costos fijos. Queríamos un punto de venta directa para captar nuestra cartera de clientes, por eso el local era estratégico para el posicionamiento”, cuenta la empresaria. Antes de iniciar la búsqueda, tenían bien definida la zona. “Preferíamos esa cuadra de Arenales porque ahí se está armando un pequeño polo de tiendas chic. Fue difícil porque se liberaban pocos locales y eran muy caros. Todos los días de enero fui a recorrer ese radio caminando, hasta que encontramos este local, que estaba destrozado”, relata. La apuesta fue positiva: debieron hacer una fuerte inversión inicial para ponerlo a punto ($ 20.000) pero cerraron el alquiler a un precio razonable ($ 3.500 más IVA, con un contrato a tres años) sin comprometerse a un costo fijo excesivo. “De la misma manera que no hacemos zapatos ‘de temporada’, no queríamos un local cliché. Así, le pudimos transmitir nuestra impronta”, se enorgullece Rios Benso en su flamante negocio. La firma vende 70 pares de zapatos por mes y prevé cerrar 2011 con una facturación de $ 200.000.

La elección del techo bajo el cual desarrollar el negocio es un tema clave para las pymes. El de los locales comerciales es un mercado atado a la oferta y demanda, y a los tiempos económicos. Actualmente, con el consumo en auge, la disponibilidad es reducida, en particular en las zonas más ‘calientes’. “La demanda se mantiene sostenida. Para las grandes marcas hay muy poca oferta en los focos principales y hay que hacer un trabajo muy minucioso para encontrar un buen local”, analiza Pablo Vivot, director de Retail de la inmobiliaria L.J.Ramos. En cuanto a las pequeñas y medianas empresas, dice, “notamos que a partir de marzo de 2011 no tenemos casi consultas de parte de estas firmas. El mercado pyme ha parado bastante y empieza a haber más oferta en locales chicos. Las pymes son las que más están sufriendo la inflación”, evalúa.

Otros actores del mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires también analizan que “oferta y demanda se han comportado estables en los rubros comerciales, y se espera que continúe así incluso con elecciones en medio”, dice Diego Migliorisi, socio Gerente de Migliorisi Propiedades.

Específicamente, “en los puntos más activos comercialmente, la vacancia es poca. Pero, en las calles perpendiculares, se ve bastante rotación. Entre 2004 y 2007, en pleno auge económico, era casi imposible conseguir locales y nadie dudaba a la hora de alquilar. Hoy, algunas actividades sufren menores ingresos y mayor presión impositiva, por eso el inquilino está mirando mucho”, añade José Rozados de Reporteinmobiliario.com

Para Tomás Montoreano, vicepresidente de FAM Inmobiliaria, “la demanda está más activa ahora que entre 2008 y 2010, cuando se notó mayor cantidad de locales vacíos, incluso en zonas premium como la Av. Alvear. Hoy, estos locales se están recuperando y alquilando nuevamente”, sostiene. En este punto coincide Fernando Ledo, gerente Comercial de Inmobiliaria Bullrich: “Hace algunos meses, notábamos que la plaza de locales comerciales estaba sobreofertada y con pocas operaciones de locación. En zonas como Avenida Santa Fe, en la franja desde Pueyrredon hasta la Avenida 9 de Julio, había aproximadamente un 20% de locales vacíos. Hoy sólo encontramos un 4%, lo que es un número normal para el mercado”, marca.

Qué pasa con los valores
También los precios de los alquileres se mantienen estables. “Se vienen sosteniendo desde fines de 2010. No creo que suban porque a la hora de cerrar contrato las empresas no se aventuran, miran mucho la inversión y el retorno del negocio, dice Pablo Vivot. Para el experto, la relación entre facturación y alquiler varía según los rubros: en indumentaria debe ser entre 8 y 10%; supermercados entre 1 y 1,5%; y, en gastronomía, menor al 10%.
Por su parte, Mario Alberto Leone, gerente de Bienes Raíces de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria, afirma que “los precios han entrado en una meseta, no variaron demasiado respecto del último semestre del 2010. Creo que ya estamos en los valores topes que admite el mercado. Los valores se mantendrán y promete ser un buen semestre, para luego entrar en un lapso preeleccionario que pondrá expectativas y cautela al mercado”, pronostica.

Los ejes comerciales más importantes en Capital Federal son: Santa Fe y Callao, Santa Fe y Coronel Díaz, Rivadavia y Acoyte, Rivadavia y Boyacá, Cabildo y Juramento, Cabildo y Federico Lacroze y la calle Florida. En cuanto a los alquileres, en estos focos varían entre u$s 60 y u$s 83 por m2 (ver gráfico), según relevamientos de L.J.Ramos.

Como focos comerciales secundarios, los especialistas identifican Palermo (Soho, Hollywood y Queen) y otros, que apuntan a un consumo más masivo, Avenida Avellaneda y Riestra (Villa Lugano).

El monto de inversión a la hora de firmar el contrato, varía según la superficie del local y la categoría de la marca que lo alquila. “Lo que se pide en un contrato tradicional por 36 meses son dos meses de depósito en garantía, el primer mes de alquiler pagadero por adelantado, garantías solventes acordes al inmueble que se alquila, y el 5% sobre el monto total del contrato en concepto de honorarios inmobiliarios. A partir de ahí, la inversión en el local depende de cada marca en particular”, repasa Montoreano de FAM Inmobiliaria.
Al respecto, Diego Migliorisi estima que equipar un local completo (pisos, techo, pintura, baños, teléfono y detalles de terminación) demanda una inversión “entre u$s 300 y u$s 350 por m2”.

En función del desembolso que se necesita para entrar en un local, entonces, “se debe contar con un proyecto sustentable en el largo plazo. Y, como el contra to mínimo de alquiler es de tres años, hay que intentar alargarlo lo máximo posible para amortizar la inversión realizada”, sugiere José Rozados.

Álvaro Sánchez, fundador de Akira Sushi hace ocho años, sabe bien qué derrotero implica la búsqueda de locales. Empezó haciendo delivery de sushi que él mismo preparaba en la casa de sus padres, hasta que su madre “se cansó del olor a pescado y alquilamos un primer lugar a puertas cerradas, donde producíamos para hacer las entregas”, cuenta el emprendedor. Después, abrió el primer restaurante en Lomas de San Isidro, en 2005, luego vino otro en Olivos, un tercero en Av. Corrientes 222, Capital y, hace un mes, inauguró en Barrio Norte. “Tenemos el local alquilado desde hace un año, pero las obras se demoraron. La primera etapa, armar la cocina para delivery, llevó una inversión de $ 250.000. La segunda -el restaurante que abrirá en dos meses- implicará otros $ 300.000”, cuenta. Este año está pagando por ese local un alquiler mensual de u$s 2.000 y el contrato -a tres años con posibilidad de extenderlo dos más- prevé un aumento del 20% para 2012. “La inversión es importante pero creemos que va a ser el local más fuerte de la cadena. El 80% del canal de ventas es delivery así que necesitábamos un buen local para cubrir Palermo, Recoleta, Barrio Norte y hasta Caballito y Puerto Madero”, evalúa.

Mirada del interior
El fenómeno de demanda sostenida de locales se repite en el interior de la Argentina, en particular en las localidades vinculadas al agro. “Los locales ubicados en los microcentros o establecimientos netamente comerciales tienen una ocupación plena, ya que los mismos han sido tomados por marcas líderes y empresas de servicios. En cambio, en las zonas periféricas y no tan comerciales, la vacancia alcanza aproximadamente a un 20%”, sostiene Leone, de Adrián Mercado. Es decir, hoy la demanda supera la oferta, “pero sólo en lugares de amplia exposición comercial, donde cada empresa busca su posicionamiento, porción de mercado y ampliación del mismo”, agrega. Esta situación se explica porque “la demanda de productos, como electrodomésticos, indumentaria y servicios en general, llevan excelentes promedios de venta. Implica que las marcas líderes no dejen esos puntos de venta, mientras otros pretenden ubicarse solicitando espacios. Por lo tanto la búsqueda es absolutamente puntual”, sostiene Leone. En cuanto a los valores, agrega: “Fluctúan de acuerdo a su ubicación, entorno y poder adquisitivo, pero podemos hablar de una variable entre u$s 60 y 90 por m2”.

El lugar es todo
A la hora de decidirse por un local, la ubicación es fundamental. “En todo inmueble la ubicación geográfica comercial es lo principal porque es lo único que no se podrá modificar”, dice Leone. Así opinan, también, los hermanos Federico y Marcos Bertorello, creadores de la cadena de pizzas, lomos y pastas Junior B. Hoy, están presentes en Villa Carlos Paz, Cañada de Gómez, Rosario, Marcos Juárez y Córdoba. Y son contundentes en la importancia de lograr el local correcto: “No hay publicidad que levante una mala ubicación”, aseguran.

Los expertos coinciden en que uno de los errores más frecuentes que se cometen al elegir un punto de venta tienen que ver con la mala elección del sitio, ya que la empresa se encuentra, luego de una inversión inicial media, con un mercado que le es adverso. Para evitarlo, Diego Migliorisi propone “realizar un estudio socio económico del mercado o zona que se intenta conquistar comercialmente. En Buenos Aires, cada barrio o zonas tienen conductas y demandas comerciales distintas”.



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