Cambio de paradigma

Cambio de paradigma

Los players diversifican el riesgo: van por el interior, crean tipologías, proyectos más pequeños y piensan cómo llegar a la clase media. Costos, un 30 por ciento arriba. Precios, un 10 por ciento. Así de disímil es la relación que se vive hoy en el negocio de real estate. 15 de Octubre 2010
Costos, un 30 por ciento arriba. Precios, un 10 por ciento. Así de disímil es la relación que se vive hoy en el negocio de real estate. “La diferencia entre el incremento de  costos y el aumento de precios equivale a una pérdida de rentabilidad”, es categórico Issel Kiperszmid, presidente de Dypsa. “Hoy, el margen del negocio ronda el 15 por ciento”, agrega Raúl Sáenz Valiente, vicepresidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). “¿Qué hacemos? Tratamos de estructurarnos bien, acopiar material e implementar una buena ingeniería de los proyectos. También hay una mayor búsqueda de asociaciones y las constructoras canjean un porcentaje del contrato por metros del proyecto”, responde Santiago Tarasido, director Comercial de CRIBA.  

A los problemas internos de viabilidad se suman los de la demanda: tras la crisis internacional, los extranjeros desaparecieron del mapa local. La demanda con pocos usuarios finales se concentra en inversores vernáculos que buscan en los ladrillos un refugio.  “La venta se incrementó entre un 25 y un 30 por ciento en comparación a 2009”, comenta Sebastián Sosa, director General de RE/MAX Argentina. “Cuidado, porque no es demanda real, por eso es clave mirar lo que falta en el mercado”, analiza Carlos Molinari, presidente de la desarrolladora Real Estate Investments. Sosa agrega que los productos que salen como “pan caliente” son las unidades de hasta 50 metros, de entre US$ 100.000 y US$ 120.000.  Es decir, propiedades que no se apalancan con el crédito y la presas predilectas de los inversores, que buscan unidades chicas en barrios top. “Alejarte del corredor norte  te baja la rentabilidad del alquiler del 6 al 4 por ciento anual en dólares”, explica Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria. “Además, siempre la revalorización de una unidad pequeña es mayor. A eso se suma que un departamento de dos ambientes en Barrio Norte se vende en 15 días mientras que en Villa Urquiza hay que esperarlo”, analiza Aníbal Montes, presidente de la inmobiliaria RG Montes. 

Con ese nivel de pretensiones,  los desarrolladores tienen poco margen de maniobra en el negocio residencial. Entonces, optan entre seguir resistiendo la baja de rentabilidad del negocio, diversificar sus inversiones a otras industrias vinculadas a los ladrillos, o empezar a ocuparse de la clase media. Y en eso están. Diego González Casartelli, el hombre que pilotea el fondo de US$ 270 millones que Pegasus levantó para destinar al sector, diversificó los US$ 180 millones invertidos entre oficinas, las torres de Caballito y el Tortugas Open Mall. Le restan US$ 90 millones que destinará en retail. “Apostamos a convertirnos en un nuevo player en centros comerciales, miramos Mendoza y Buenos Aires”, adelanta y explica:  “En Buenos Aires, el ratio es de 70 m2 cada 1000 habitantes, mientras que en San Pablo esa relación es de 140 m2 y en Santiago, Chile, 120 m2”. Kiperszmid también se diversificó a los centros comerciales. Termina la segunda etapa del San Justo Shopping. En Pilar, Musmark, los dueños de Paseo Pilar, destinarán US$ 20 millones en el Paseo Champagnat, que abrirá en noviembre. También en el norte avanza la tercera etapa de ampliación de Nordelta Centro Comercial, a la que se destinaron US$ 5 millones. “Es un centro de cercanía, no competimos con los grandes”, aclara Alberto Spanier, presidente de CECNOR, propietaria del centro. Bajo el mismo concepto se construye el centro comercial de US$ 6,5 millones en el barrio Villanueva con 5000 lotes vendidos. 

Llegar a la clase media es otra alternativa. Jaime Garbarsky, presidente de Ecipsa, fue uno de los primeros en animarse a ese segmento. Lleva invertidos US$ 210 millones en el plan Natania, un sistema de financiamiento propio en barrios abiertos que arma y en los que vende casas de hasta US$ 70.000. Desarrolló más de 3500 viviendas entre San Juan, Córdoba, Mendoza, Río Negro y Neuquén. “Ahora estamos desembarcando en el noroeste del país”, adelanta el desarrollador que el próximo  mes presentará para la clase media local un master plan community en el sur de Córdoba Capital sobre 105 hectáreas. Molinari, por su parte, planea un complejo de viviendas en Bariloche para ese segmento que vendería con planes de financiación propia y cuotas que promete serán similares a los alquileres de la zona. Al mismo segmento apunta el proyecto de US$ 14 millones que tiene en Pilar –ver Barrios Cerrados–. Y además mira el sur del país. También pensando en la clase media, Eidico lanzó Eidicasa, que consiste en barrios abiertos con una trama urbanística que favorece la seguridad. Ya lanzó Casas de Santa María en Tigre. Son 350 casas en terrenos de 300 metros a valores de entre US$ 80.000 y US$ 90.000. “El 80 por ciento se suscribió  en una semana”, explica Jorge O’Reilly, director de Eidico, que compara al sistema con los de ahorro previo de los autos. “Una especie de vuelta a la cooperativa”, agrega. Y amplía sobre el beneficio  empresarial. “Generamos mayor volumen de negocio con menos cantidad de clientes. En Santa Bárbara suscribimos US$ 50 millones en 1300 lotes, pero el dinero que se invirtió en las casas lo vimos pasar… Hoy, con 300 casas, vamos a generar US$ 30 millones”, detalla. 

Otro que buscará sumar un nuevo target es Moisés Khafif, famoso por su marca premium Le Parc. Creará una segunda brand para quienes compran fideicomisos. “Serán productos de menos metraje, de entre 80 y 100 metros, en zonas alternativas al corredor premium con un valor del metro cuadrado desde los    US$ 3000”, profundiza Hector Salvo, gerente General de Raghsa, con más de US$ 300 millones en inversiones. Entre ellos el St. Regis, que le compró a First South American Investments (FSA) por US$ 21 millones. “Planeábamos apalancar poco más de la mitad del proyecto  en capitales de préstamos de largo plazo. Con la crisis internacional, preferimos apostar a una estrategia de diversificación”, explica Raúl González Neira, CEO de FSA, con casi US$ 150 millones invertidos en el país en los últimos cuatro años. González Neira seguirá en el mercado residencial pero con proyectos más pequeños, de entre US$ 5 millones y US$ 10 millones, además del foco corporate y hoteles –planea traer la marca Grace al interior del país–. 

En tanto, Federico Weil, CEO de TGLT, construye Forum en Rosario y Forum Alcorta, dos torres en el Bajo Belgrano,  en donde el metro cuadrado cotizará por encima de los US$ 4000. “Seguimos con foco premium pero vamos a bajar a la franja del mercado medio alto con productos de menos de US$ 2000/m2”, explica el desarrollador que prepara la salida a la Bolsa de la empresa para antes de fin de año y que trabaja en un esquema de financiamiento en pesos, a cinco años, similar a lo que hizo IRSA con Cyrela en Horizons. En 2009, Miguel Camps se corrió del corredor top. El fundador de Argencons, dueño de la marca Quartier, con US$ 170 millones colocados en fideicomisos al costo desde 2003, colocó un emprendimiento, apto profesional, de US$ 30 millones en San Telmo. Y planea dos obras, una en Escobar y otra en San Isidro, que suman   US$ 60 millones. También analiza Pilar. 

El acceso a la financiación es otro tema que todos ponen sobre la mesa. “Será clave para que avance el desarrollo en zonas periféricas a las desarrolladas siguiendo en algunos casos el crecimiento de la red de subterráneos”, define Leandro Soldati, director de Soldati Propiedades. Por otra parte, el crédito también impulsaría la demanda de extranjeros porque sumaría una mayor proporción de usuarios finales en la demanda. “Considerando el destino final de la inversión, que debería ser el comprador genuino, el mercado es muy chico en relación a la oferta y no tiene capacidad de compra en los valores de mercado. Entrar en una inversión inmobiliaria hoy es mantener un capital improductivo hasta que se sincere la economía. Cuando esto pase, llevará a una actualización del dólar y a una baja del precio de las propiedades en dólares y la inversión se tornaría deficitaria”, analiza Ernesto Pirogovsky, broker de Option One Realty Group. 

Pero no todos coinciden. “Mientras no aparezca el crédito, no da la ecuación para construir para la clase media”, disiente Martín Rodríguez Etcheto, director de Creaurban. Su foco está puesto en Art María, el proyecto de US$ 180 millones ubicado en el dique uno de Madero Este. Tiene tres etapas y la primera estará lista a mediados de 2012. “Hoy, el valor del metro cuadrado ronda los US$ 3400 y, cuando se afiance, oscilará entre US$ 4200 y US$ 4500 cash. A diferencia de lo que se paga actualmente, un 30 por ciento al principio, otro 30 por ciento en 24 cuotas y el restante 40 a la posesión”, explica el directivo para quien generar valor aspiracional en los emprendimientos es la clave. “El mercado está sorprendentemente demandado con un nivel de ventas inusual en el dique uno”, agrega el desarrollador Alberto Fernández Prieto que, junto a Vizora, desarrolla Zencity, un proyecto de US$ 170 millones en Madero Este. El empresario habla de “sorpresa”: las ventas fuertes suelen realizarse en preventa y cuando se finaliza el proyecto. “Puerto Madero tiene buenos rindes por revalorización y por rentabilidad. Los alquileres temporarios dejan una renta anual en dólares del 10 por ciento contra el 8 por ciento de un barrio top”, analiza.  

Presente y futuro
Miguel Ludmer, director de Marketing inmobiliario de Interwin, agrega que hoy ya faltan unidades de cuatro ambientes o más. “Se evitan porque son para el consumidor final con acceso limitado al crédito”, explica y vuelve a poner sobre el tapete el tema de la falta de financiamiento. “Cuando aparezca el crédito, se reordenará el mercado, hoy desfasado por los proyectos desde el pozo. Hay tanta demanda de la propiedad como refugio de inversión que se pide lo mismo por el metro en preventa que en el edificio a estrenar, por la comodidad de pagarlo en partes”, comenta Leandro Korn, director de Emprendimientos de Korn Propiedades. Para contrarrestar los efectos de la falta de crédito en un producto dirigido al usuario final como los condominios Árboris, Vizora implementó el alquiler con opción a compra. Esto significa que el locatario, al término de su contrato, puede comprar esa unidad, descontándosele el total de lo pagado mensualmente. La ventaja del sistema es que se congela el precio de compra de la propiedad. “Vendimos un 70 por ciento de las 330 unidades, y las propiedades se revalorizaron un 40 por ciento desde el lanzamiento en 2006”, detalla Gustavo Maquirriain, director de Vizora, con más de US$ 300 millones en desarrollos en marcha. Uno de ellos, Central Tucumano, es un centro turístico, cultural y comercial en el mercado de Abasto de esa provincia. Es que los players se están animando al interior. Iuri Izrastzoff, director de la inmobiliaria homónima, enumera entre las regiones con potencial a la Patagonia, Cuyo, el NOA y Ushuaia. 

Uno de los primeros en llegar a la Patagonia fue Burco, con Arelauquen. Después, presentó Tupungato Winelands, un emprendimiento de US$ 40 millones con fincas que valen desde los US$ 400.000 y lotes desde los US$ 130.000 en Mendoza. Córdoba, Mendoza y Rosario también tienen masa crítica por su capacidad de albergar a estudiantes, turistas e inversores que buscan oportunidades con el turismo y los fondos frescos que generan los negocios agroganaderos. Respecto a las ciudades más verdes en sus desarrollos, y sin tanta competencia, Izrastzoff nombra a Posadas, San Juan, Lobos, Azul y Coronel Suárez. Baresa, por ejemplo, levanta un condo-hotel en Tandil y mira Rafaela, Jujuy y Misiones. Kiperszmid se asoció con Howard Johnson para desarrollar hoteles cuatro estrellas en el interior del país –ver nota Apelar al ingenio–. “Hay una demanda insatisfecha en este tipo de emprendimientos, en ciudades con vida propia. Además, es un producto de inversión con módulos de valores cerrados de entre US$ 85.000 y US$ 120.000 (más IVA). Para iniciar el proyecto, se realiza un estudio de factibilidad que estima una renta del 10 al 14 por ciento en dólares, si no se descarta”, explica Kiperszmid, y adelanta que habrá proyectos en Pergamino, Bolívar y Bariloche. Rosario también es imán de inversiones –ver nota Apelar al ingenio–. “El del interior es un mercado más errático que el de Capital. No hay opción: o hacés negocios en zonas consolidadas de riesgo bajo y margen chico, incluso menor al 15 por ciento, o te animás a lugares que te dejan hasta el 30 por ciento pero con mayor riesgo”, es directo Daniel Mintzer, Socio Director de G&D Developers.  Además, afirma que en Córdoba se consiguen  tierras con incidencias de entre el 10 y 15 por ciento del valor de venta. El desarrollador invertirá US$ 35 millones en Ribera Urbana, el complejo de usos múltiples que tiene en Neuquén. Además, está en tratativas para armar un proyecto en donde funciona la cancha de Deportivo Morón, y cree en el potencial de Quilmes por su costanera. “Este es un mercado muy localista que no paga más de US$ 1600/m2 pero igual se pueden hacer buenos negocios”, añade. 

En la otra punta de Buenos Aires, en Tigre, Maquirriain, de Vizora, confía en la zona de los remeros. “Desde que se abrió el canal, se revalorizó 100 por ciento”, comenta el director, que analiza qué hará con las 12 hectáreas que tiene en esa área. También en Tigre, Weil, de TGLT, planea un proyecto con canales de aguas en sus 32 hectáreas que dan al Río Luján. En Capital, Gustavo Sáenz, socio de S+S+S arquitectos y M3 desarrolladores, cree en el potencial de Núñez y Saavedra, pero aclara que son “zonas a las que hay que esperarlas”. Por eso, a quien comienza un proyecto hoy le juega a favor el tiempo de construcción. Diferente al negocio que planteó en BE Apartments, en Belgrano R, un barrio con demanda asegurada. 

En la costa Atlántica, Ingeconser adquirió 557 hectáreas en el kilómetro 411 de la ruta 11, donde desarrollará Altamar. “Una localidad planificada con un desarrollo mixto de 8000 unidades. Vamos a ofrecer los lotes a un promedio de US$ 25.000”, comenta Mike Ostberg, director de la empresa para Latinoamérica. Molinari prepara el lanzamiento de Fincas de Peralta Ramos, en Mar del Plata, dirigido al marplatense. Un proyecto de US$ 4,5 millones en 40 hectáreas de tierra que pertenecía a esa familia. 

Cruzando el charco, Colonia y Carmelo son seguidas de cerca con incidencias que no superan los US$ 200/m2. Camps desarrolla Quartier Colonia, tres villas, un fideicomiso de US$ 15 millones que se comenzará a construir a fin de año. Aclara que es un mercado dirigido al usuario final, en donde funcionan las unidades pequeñas de 35 y 90 m2. En Carmelo, donde se pueden consiguir 200 hectáreas por US$ 5 millones, Eidico destinará US$ 13,4 millones en el proyecto que arma en lo que era la cancha de golf del Four Seasons y tierras de los alrededores. Suscribió el 80 por ciento de los 280 lotes en dos semanas y O’Reilly negocia la compra del hotel junto a un grupo del sector hotelero. En la zona urbana también hay obras en las que se comercializa a US$ 1800/m2. En el pueblo, Alejandra Covello prepara el desembarco de una filial de su empresa. Quiere convertirse en una consultora de inversiones con la visión de encontrar nuevos lugares. Es que las inmobiliarias también necesitan innovar para mantenerse en el ring. Migliorisi implementó un centro de atención telefónica y vía chat 24 horas, una iniciativa que le permite captar a los argentinos que viven en el exterior y quieren volver. Respecto a las tendencias, Leandro Soldati, director de Soldati Propiedades, dice que a los condominios en el primer y segundo cordón del conurbano, se suman las residencias para la tercera edad con elementos que hacen a la seguridad de la salud.  No hay dudas, “hay una vuelta a lo que hicieron nuestros abuelos, ahorrar en la casa propia, comprar tierra más que billetes o posiciones virtuales”, describe Mariano Oppel, de la inmobiliaria homónima. Es decir, mientras que, por un lado, se vuelve a las fuentes, los desarrolladores, paradójicamente, se enfrentan al desafío de proyectar su futuro.



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