Barrios en ebullición

Barrios en ebullición

Alentados por las bajas incidencias, los espacios verdes y por la misma demanda, los desarrolladores se animan a nuevas zonas que prometen revalorizaciones en un futuro próximo y en las que el terreno ronda el 20 % del costo total de la obra. Conozca cuáles son. 23 de Septiembre 2010

Efecto expansión, derrame y explosión. Con esas palabras definen los players el fenómeno por el cual las zonas aledañas a los barrios top van camino a la consolidación. En general con incidencias hasta 100 % más bajas que en los barrios más caros de la Capital Federal, en donde el metro cuadrado ya habría alcanzado su tope. Así las cosas, nacen las variantes a Palermo Soho o Hollywood -desde Queens hasta Dead- y a Belgrano con el surgimiento de Belgrano norte. Este último, en el límite con Núñez en donde, por ejemplo, se levantó Chateau Libertador. Otro barrio con potencial es Saavedra, identificado como el nuevo Núñez.

El efecto cascada también llegó al centro de la ciudad, que se está corriendo al sur. "A medida que el viento va soplando para esos lados, se va construyendo y el barrio toma forma", metaforiza Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario. "Hay zonas que quedaron atrapadas como Las Cañitas. Era obvio que algún día crecerían, porque estaban en el medio de dos zonas muy buenas", agrega.

Para José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, toda la Ciudad de Buenos Aires tiene potencial de crecimiento. "Posee infraestructura disponible en los distintos barrios para diferentes targets y tipologías. De todos modos, no creo que el mercado pueda desarrollarse por igual en todos. Hay una fuerte concentración en algunos, como el corredor norte y Caballito", opina. Claro está, los proyectos emigran a zonas aledañas. "Nos fuimos a Queens, porque Soho es imposible , y a Villa Ortúzar, muy cerquita de Belgrano R", comenta Mariano Oppel de la inmobiliaria homónima. "Los inversores están dispuestos a tomar algunos riesgos como comprar en nuevas zonas en donde la rentabilidad se respete, ya que en las consolidadas es acotada. Ganan lo mismo con menor inversión", analiza Dario López, director de Arquitectónika.

Son barrios que permiten generar negocios a “precios lógicos” porque el terreno ronda el 20% del costo total de la obra, mientras que en zonas como Recoleta puede representar el 35%. Además, permiten jugar con la hipótesis de una posible revalorización y cubren una demanda de alquiler no satisfecha en las top, con precios entre 15 y 20 % más bajos. Igual, son zonas que ya empezaron a experimentar los beneficios del efecto derrame con revalorizaciones. Por caso, en Villa Crespo, en donde el metro cuadrado promedia los u$s 1.700, las incidencias fluctúan entre u$s 400 y u$s 500/m2 - hace dos años era u$s300/m2.

La conectividad gracias a las autopistas, el empuje de las torres de oficinas y del shopping de IRSA convierten a Saavedra en una de las esperanzas de los desarrolladores. " También por estar cerca de Belgrano y de Villa Urquiza", agrega Rozados. Algunos especialistas opinan que la llegada del DOT cambiará la zona, sin embargo otros aseguran que la movida viene de antes por el "efecto Philips". "El germen está ahí. Cuando la empresa se desprende de terrenos y comienzan las construcciones. Primero fue el edificio de Tronador y Vedia donde está Personal, luego el shopping, el terreno que Creaurban vendió para la construcción del edificio Intecons y ahora la nueva Torre Intecons, en tierras que el grupo le compró a Philips. Eso hace que sea una especie de isla dentro del barrio de Saavedra", analiza Herman Faigenbaum, managing director de Cushman & Wakefield Argentina. La Torre Intecons tendrá 14 pisos y 14.000 m2 de superficie destinados a oficinas. El terreno se pagó u$s 4.025.000. "Será un fideicomiso al costo de empresas e inversores. Calculamos que el m2 costará alrededor de u$s 2.000 más IVA. El proyecto es del estudio de Solsona. En un piso alto, los valores de renta pueden ser de u$s 26/m2", revela Ezequiel Camps, director de Intecons. La primera apuesta de este desarrollador fue el edificio corporativo Intecons, en donde, asegura, el metro cuadrado se revalorizó un 30% en un año y medio. "Quien compró a u$s 2.100/m2 pudo revender a u$s 2.700/ m2", concluye el socio de Fernando Ure y Miguel Giambruni. Otro flamante lanzamiento de la zona es Nodus, un emprendimiento de Compañía Argentina de Desarrollos Inmobiliarios (CADI). Se trata de un edificio de tres núcleos de oficinas y un hotel internacional que prevé una primera inversión de u$s 20 millones y que alcanzará los u$s 50 millones cuando se complete. Este proyecto de Mario Roberto Álvarez se realizará en un terreno de 12.800 m2. El primer edificio se entregará en 24 meses y las unidades se venden entre los u$s 2.200 y 2.500 el m2.

Oportunidad residencial
En cuanto al mercado de viviendas en Saavedra, Oppel afirma que “la gente que compró tierra hace cinco años triplicó su valor. Ahora quizás se encuentran opciones por u$s 300 ó 400 de incidencia el m2. Por eso, se empieza a empujar sobre barrios bajos y antiguos. Pasó en Villa Urquiza, que ya explotó”. De todas formas y más allá del efecto derrame, para que el crecimiento se concrete es clave acompañarlo con un código de planeamiento acorde. Oppel comercializa un edificio en Pico y Deheza a un promedio de u$s 2.000/m2. "Es altísimo para la zona pero bajo para lo que es el producto. En Barrancas cotiza el doble", agrega. Para el agente inmobiliario, a Saavedra “le falta” porque las superficies de los terrenos limitan a departamentos de uno y dos ambientes. "La demanda está buscando productos de dos con dependencias, que sea versátil a un tercer dormitorio. También, no pagar expensas y algo de verde", explica Oppel. La declaración denota el potencial de venta que tienen en ese barrio los PH de tres ambientes. También en Saavedra, Plus Develop construyó Tetris, un proyecto de doce unidades de hasta 100 m2 que incluye desde monoambientes hasta dúplex y triplex de 3 a 4 ambientes más un local. Ubicado en Tronador y Crisólogo Larralde, el estudio Nussbaum pensó en un juego de encastre de volúmenes inspirado en el legendario juego de los ´80. "La mayor parte de los compradores son de Saavedra y defienden el nombre, no quieren que se llame Nuevo Núñez. En obra vendimos a u$s 1.200/m2 y ahora que quedan tres unidades, a u$s 1.700/m2", cuenta Magalí Claro, directora de la desarrolladora.

Parque Patricios
A pesar de la apuesta del Gobierno, los empresarios del sector aún tienen sus resquemores respecto de este posible diamante en bruto. "Aún está un paso atrás", dice Faigenbaum. "Para que el sector privado invierta en barrios deprimidos tiene que haber signos fuertes por parte del poder público", define Pablo Katz, presidente de la Sociedad Francesa de Arquitectos y jurado del concurso para elegir al ganador del proyecto para el Banco Ciudad en Parque Patricios. Que esa entidad haya decidido invertir casi $ 180 millones es parte de ese gesto. Como valor agregado, la propuesta ganadora presentada por CRIBA lleva el sello de Foster + Partners, quien hará el proyecto junto a los estudios locales Berdichevsky- Cherny y Minond en un terreno de más de 11.000 m2. En 22 meses tendrán que construir 35.490 m2.

"Su crecimiento será muy lento y estará muy atado a que se sostenga la política fuerte de esta administración. Si sigue, tendrá posibilidades de desarrollo. Y habrá que dotar de servicios para las 1.500 personas que trabajarán en la nueva sede del Banco Ciudad. Pero si los valores de la tierra se sobrevalúan, la posibilidad de crecer del barrio se verá amenazada. Creo que hay que basarse en la realidad actual. Hoy no está desarrollado ni resulta atractivo para una demanda que no es la de ese barrio", opina Rozados. Aún as, hay quienes ya ponen fichas en el nuevo Polo o zonas aledañas. "Si bien hay varios desarrollos, corporativo hay poco. Las avenidas Caseros y Jujuy se están desarrollando muy bien. Pero son pequeñas empresas que compraron terrenos para reciclar y mudar la administración al Distrito", sostiene Daniel Vega, director general de Debaires. En Cátulo Castillo al 3.000, a cuatro cuadras del Banco Ciudad, esta empresa construyó La Imprenta, un emprendimiento de 115 unidades que se entrega a fin de año. "Hace dos años,vendimos las primeras unidades a u$s 950/ m2 y hoy están en u$s 1.450. El crecimiento fue abrupto y ahora la revalorización será más lenta", sincera el desarrollador que tiene u$s 9 millones en diferentes emprendimientos de la zona. Entre ellos, un proyecto de viviendas en un terreno de 2.500 m2 en Inclan y 24 de noviembre. "Ahora salimos con u$s 1.250/m2 pero estimamos que llegará a los u$s 1.500. Además, estamos negociando estos días la compra de un terreno de 6.000 m2 para oficinas", anticipa Vega. Para él, existe un desfasaje entre lo que la gente quiere y lo que puede comprar. "La realidad es que los costos nos lleva a ofrecerles otra cosa y construimos lo que pueden comprar. Esto es, no más de 35 ó 40 m2 con un tope de u$s 1.450/m2", agrega el empresario que además construye en Boedo. "Veo con posibilidad de crecimiento a la zona sur. La diferencia en la compra de tierra puede llegar hasta un 50% respecto de zonas consolidadas. El corredor de la avenida San Juan empezó a poblarse de emprendimientos en los últimos dos años y crece porque se desbordaron Caballito y Almagro", concluye.

Cerca de Parque Patricios, Barracas también tiene lo suyo. López de Arquitectónika es uno de los que ya echó su suerte al sur. Invirtió u$s 4 millones en dos edificios de nueve pisos, y otro en proyecto, en la zona de la avenida Patricios en donde las incidencias de la tierra hace un año oscilaban los u$s 200/m2. Un área que empezó a tomar vuelo con diferentes emprendimientos como los condominios Moca. "Está todo por hacerse. Hay pocos monoambientes apto profesional con los que se pueden obtener rentas de entre 5 y 6 % versus los 8 ó 9 % de las zonas más consolidadas. La diferencia es que hay menos competencia y más demanda", analiza López. Los Camps, dueños de la marca Quartier, llevaron ese brand a San Telmo. Cerraron un fideicomiso al costo de u$s 32 millones para construir un edificio de 27 pisos en Garay y Piedras, una tierra, rodeada por 15 facultades en la que pudieron negociar una incidencia de 200/m2. "Es un producto para la renta que se puede adaptar a alquiler temporario o tradicional de acuerdo a la coyuntura", explica Ignacio Camps, gerente comercial de Argencons.

Con viento a favor
El corredor norte es un bien preciado desde siempre por los empresarios del sector. En el segmento corporativo, la oportunidad está en la línea de la avenida Libertador, sobre todo desde la General Paz hasta el Tren de la Costa. Se rescata del lugar la calidad de vida para los empleados, la buena conectividad generada por los medios de transporte y la densidad equilibrada del entorno. Además en ese corredor se promete un shopping detrás del Carrefour.

En principio, el perfil de los proyectos fue más corporativo. Ericsson, Nestlé e IBM hicieron sus propios edificios. Eso derramó en inversiones privadas más chicas, que generaron un porcentaje elevado de vacancia porque la demanda no pudo absorber todos los metros. Sin embargo, algo bueno es que los alquileres AAA hace cinco años estaban en u$s 13 /m2 y hoy no bajan de u$s 22/m2. "Es la zona favorita para empresas que no necesitan más de 3.000 m2 y la que mejor defendió los valores de alquiler, que se sostienen entre u$s 24 y 26/m2", dice Faigenbaum. "En cuanto a venta, hoy no baja de u$s 2.300 a 2.500/m2, mientras que en 2005 costaba u$s 1.300/m2", agrega Mariano Bellagamba, director de Bellagamba Marketing Inmobiliario. "Además, hay que destacar pequeños polos en lugares aislados como la zona del Alto en Florida. En la calle, Vergara, trasladaron el mismo código de edificación que tiene la avenida San Martín y esto generó crecimiento. Hasta hace poco era un barrio muy bajo, residencial y ahora tiene edificios de hasta 4 ó 5 pisos que, en preventa,se ofrecen a u$s 1.600/m2 y al final llegarán a u$s 2.000/m2 aproximadamente", agrega Bellagamba y destaca un nicho de oportunidad: los productos de dos ambientes pensado para los matrimonios a los que la casa les quedó grande porque sus hijos se independizaron.

También en zona norte, pero más alejado de la Capital Federal, Beccar se proyecta como una zona que se consolidará. Incidencias bajas, espacios verdes y amplias extensiones de tierra que permiten prorrotear los costos y generar más amenities son factores que seducen a los empresarios del sector. "Siempre estamos buscando nuevas zonas donde crear valor. Hoy vemos esta zona para condominios, con muchos espacios verdes. En todo lo que es San Isidro norte hay muchas posibilidades", opina Jorge González, director de Baresa. Beccar Central se lanzará en octubre, pero la preventa ya comenzó. "Hoy está u$s 1.350/m2 y en dos meses lo venderemos a u$s 1.650", dice González. Su empresa invertirá u$s 18 millones en la primera etapa de este emprendimiento. Por su lado, el grupo First South American Investments (FSA) invirtió u$s 15 millones en Beccar Plaza, donde los condominios pasaron de u$s 1.200/m2 en el inicio a u$s 1.700/m2 hoy. "Tuvimos una muy buena respuesta de la demanda e incluso vino público de la Capital Federal", comenta Rául González Neira, CEO de la empresa. Hoy sólo restan vender 10 unidades de las 111 residencias que conforman el complejo.Vizora por su parte, terminó Árboris, los condominios en los que desembolsaron u$s 70 millones en 330 unidades. "Los lanzamos en el 2006 a u$s 1.600/m2 y hoy están, en promedio, u$s 2.500", comenta Gustavo Maquirriain, director de la empresa. Otro de los proyectos en esa zona es Torres de la Estación, dos edificios que Forcadell J. Badino colocó con un fideicomiso de u$s 16 millones. Se lanzó a u$s 1.170/m2 y la expectativa es que una vez terminado se revalorice por encima de los u$s 1.800/m2.

El derrame del centro
Monserrat, camuflado en la jerga como Centro Sur, es un barrio al que los desarrolladores y analistas le ponen fichas. "Está atrayendo a empresas que quieren tener muy buena comunicación, porque además de colectivos hay tres líneas de subte. Por otra parte, todavía tiene grandes lotes, es accesible al centro y a la zona sur. Es un área que crecerá aunque no sean negocios de alta visibilidad", opina Faigenbaum. Rozados coincide y agrega las avenidas Belgrano e Independencia como lugares estratégicos. Justamente allí, en Belgrano 955, Raghsa está construyendo una torre de oficinas para renta sobre un terreno de 3.900 m2. El proyecto del estudio Mario Roberto Álvarez y Asociados propone 28 plantas de 1.020 m2 de área rentable cada una.

En avenida 9 de Julio y México, Interwin está prelanzando un emprendimiento de unidades chicas. "Se destinarán a alquiler temporario y tendrán un valor de metro cuadrado más competitivo", anticipa Ludmer.

En otro mercado, Baresa se animó a construir viviendas en Monserrat. Así nació La Morenita. "Las incidencias eran bajas y la ubicación era buena, muy cerca del centro, San Telmo y Puerto Madero. Analizamos un mercado potencial con las universidades que la rodean. Era un barrio postergado en el tiempo con depósitos o fábricas abandonados que depreciaban el lugar", cuenta González. La Morenita arrancó vendiendo las 124 unidades en u$s 1.100/m2 y hoy las 15 que quedan se venden en u$s 1.500/m2, promedio.

En síntesis, los analistas coinciden en que la consolidación de una zona demanda su tiempo. "Que haya descuentos impositivos o una fuerte inversión pública en infraestructura ayuda. Si en Parque Patricios el parque lineal estuviera hecho y demolida la cárcel de Caseros, sería una zona muy atractiva. Pero igual no se puede esperar un derrame masivo y rápido", comenta Rozados. "Una zona tarda años en cambiar y estos cambios son paulatinos. En algunos barrios es necesario modificar la densificación pero los legisladores no están muy propensos a que esto suceda", agrega Faigenbaum. Además, un desafío a plantear en estas nuevas promesas es generar mixtura. Esto significa: ni áreas comerciales o corporativas exclusivamente, ni puro residencial. "Hay que estudiar cada zona y ser razonables a la hora de tasar. No se puede incorporar la plusvalía de algo que se espera en el futuro pero que ahora el barrio no tiene", concluye Rozados.

Sin duda, los nuevos proyectos irradian valor a estas nuevas zonas pero la transformación todavía no hizo el milagro.



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