Barrios cerrados: los negocios que vienen

Barrios cerrados: los negocios que vienen

Con más de 470 urbanizaciones en el Gran Buenos Aires, la demanda se reactiva. Los nuevos proyectos y lo que hay que tener en cuenta a la hora de invertir. Desde Pilar hasta Hudson. 25 de Marzo 2010

Existen desde hace varias décadas pero en los últimos años se multiplicaron. A los ya tradicionales y consolidados se agregaron ofertas para distintos segmentos, incluso con nuevas tipologías para inversores y consumidores finales.

El corredor norte concentra la mayor densidad de emprendimientos. De hecho, en esa zona se instaló el primer country de Sudamérica y de la Argentina: el  Tortugas, fundado en 1930 en Tortuguitas. Hoy, casi 190 barrios privados se ubican en Zárate, Campana, San Fernando, San Isidro, Vicente López, Escobar y Tigre.  En el eje noroeste los desarrollos superan los 160, 123 de ellos en Pilar,  vedette de la avanzada norteña de las urbanizaciones.  En el sur, hay 70 y en el oeste, 50, números que muestran el potencial de crecimiento que aún registran esas zonas. El partido de Esteban Echeverría lidera el crecimiento sureño. En el Oeste,  Moreno y Luján condensan la mayor cantidad de proyectos, desde mega emprendimientos con gran infraestructura hasta clubes de campo y chacras urbanas.

El crecimiento del mercado generó la oportunidad de hacer buenos negocios. Para empezar, en este segmento se cumple la regla básica aplicable a los productos residenciales: quien compra en pre lanzamiento asume mayores riesgos. Pero si el proyecto funciona, también consigue mejores resultados. "En los primeros años, un emprendimiento pueda dar un 30% anual. Después, ese porcentaje baja, se ameseta y, cuando quedan los últimos lotes, los precios vuelven a subir debido a la escasez", se anima a proyectar Roberto Mateo, titular de Mateo Propiedades. "El inversor tiene que mirar si las obras de infraestructura se terminan y si se construyen casas. Después, hay que esperar a que se consolide, que crezcan los árboles, que las familias se muden. Si todo eso no pasa, no se revaloriza", define Esteban Edelstein Pernice, director de Castex, quien comercializa cerca de 30 barrios privados, 16 de ellos en Nordelta. "El inversor, siempre va a ganar plata. A la larga, la tierra siempre da revancha", asegura Maximiliano Granito, gerente de ventas de Chacras del Oeste.  Un ejemplo: en el barrio este y oeste de Saint Thomas, el emprendimiento ubicado en Canning, un lote de 833 m2 cuesta u$s 80 mil. El mismo producto en los barrios norte y sur, ya consolidados, cotiza por encima de los u$s 100 mil.
Uno de los riesgos para quien compra en pre-lanzamiento es que el emprendimiento no avance. Edelstein Pernice los identifica como los barrios “fantasmas” que se venden por completo a inversores. Es decir, no hay consumidores finales entre los compradores y la consolidación del proyecto se dilata en el tiempo. "Un barrio cerrado es una comunidad que se crea. Es importante que se genere rápido esto. Por eso, los deportes", agrega el director de Castex. La clave a la hora de invertir es analizar qué proporción del proyecto se vende a inversores. "Hay que ser prolijo. El ideal es 70% usuarios finales y 30% inversores", señala Mateo. "En Pinares, el 80% son compradores finales de Capital Federal que piensan en su segunda casa  y algunos pocos que se vienen a vivir. El 20% restante son inversores", comenta Jorge Ricordi, gerente de ventas del emprendimiento. Guillermo De Merval, desarrollador de Miradores de la Bahía en Nordelta, agrega otro punto a tener en cuenta: la oferta en las zonas cercanas. "Si hay opciones más avanzadas a los mismos precios es probable que se venda primero el que está más consolidado y también se dilate el desarrollo del más nuevo". Granito alerta sobre  otro fenómeno: “cuando avanza la obra, en muchos casos, los inversores se terminan quedando con el terreno”. "El inversor va a buscar plusvalía y rentabilidad, por eso también debe mirar si el valor de la tierra de la zona que lo rodea tiende a apreciarse", aporta Alejo García Guevara, gerente general de Cedisa, desarrolladora de Haras Santa María.

Entre las herramientas financieras, el fideicomiso se consolida gracias a que un usuario final puede acceder a los mismos beneficios que un inversor . "Por ejemplo se consigue un lote por u$s 20 mil, con cuotas en pesos y sin gastos de expensas. Al final, ese mismo puede costar u$s 35 mil. Esa diferencia de u$s 15 mil es el riesgo", desmenuza Gustavo Becerra, gerente de Tizado Pilar del Este.

En esta línea, el caso emblema es Eidico, que tiene más de 50 barrios en preventa y alrededor de 20 mil lotes suscriptos, incluso en Salta, Mendoza, San Juan y San Martín de los Andes. La desarrolladora  hace foco en las parejas jóvenes y ofrece un sistema al costo. "La idea es que la gente, con su pequeño excedente, pueda comprar en el tiempo. Además, los futuros propietarios pueden saber todos los ingresos y egresos. No ponemos dentro del precio ninguna expectativa inflacionaria", cuenta Patricio Miguens, gerente comercial de Eidico, quien aclara que los reglamentos internos de la empresa impiden que una misma persona compre más de tres lotes en el mismo barrio. "Lo bueno es que al no haber un único inversor, el barrio no queda por la mitad. Si el lugar tiene mil lotes, son mil voluntades y todos ponen. Porque el barrio se hace con el aporte de todos", agrega.

Menú variado
En el menú de oferta, hay opciones para todos los gustos: desde terrenos que parten de los u$s 20 mil  hasta los que superan los u$s 100 mil. "Por ejemplo, una chacra de una hectárea  en Comarcas de Luján puede costar u$s 70 mil. En el mismo barrio, hay lotes de 2.000 m2 en u$s 26 mil. “En La Cesarina, uno de 850 m2 vale u$s 35 mil porque está más cerca de Capital, en una zona de mucho progreso", enumera Mateo. En cuanto a la reventa, los barrios ya consolidados y con varios años, incluso décadas, también se cotizan. "San Diego,  por la infraestructura que tiene, está en muy buen precio. Se consiguen casas por  u$s 250 mil y un lote,  u$s 80 mil. Aunque quedan pocos", comenta Edelstein Pernice.
En cuanto a la demanda, en el mercado afirman que hay más consultas y ventas, aunque todavía no son tiempos de bonanza. Los proyectos que mejor funcionan son los que están mejor ubicados, tanto respecto de los accesos como de la ciudad. También “pesa”  quién está detrás del proyecto, además de  los servicios y la infraestructura de la zona. "Estamos al 70% de la demanda ideal. De octubre en adelante mejoró bastante. Escobar no bajó el flujo de visitas, pero las ventas se resintieron el año pasado", sincera García Guevara. "La gente compra para  cubrir una necesidad o para resguardar el capital. Y acá influye el lugar que sea mejor para revender", sostiene Mateo. "La venta está  pareja. Se reparte  entre Tigre, Escobar, Pilar, el oeste y la zona de Ezeiza-Canning: 20 % cada uno", comenta Edelstein Pernice. La oferta abunda y trae con ella mejores oportunidades de inversión. Pero hay un secreto: saber elegir el producto.

ÁREA 60
Característica: Centro Urbano Inteligente.
Localidad: Brandsen.
Ubicación: Km. 64  de la Ruta 2.
Lanzamiento: Septiembre de 2008.
Finalización: La primera etapa (Áreas 1 y 2) se entrega este mes.
Etapa actual: En el primer semestre  se inaugura la cancha y el club de golf. Además del club house familiar.
Superficie total: 815 has. organizadas en 19 áreas.
Cantidad de lotes: 2900.
Superficie de los lotes: Entre 1.000 y 2.000 m2.
Precio del m2:  Entre u$s 35 y u$s 90.
Expensas: Aún no se cobran.
Desarrollo: Grupo Sepimo.
Inversión: u$s 50 millones.
Comercializa: Área 60.
Master plan: Arq. José María Gómez.
Cancha de golf: Tres. Una de 18 hoyos y dos de 9.
Canchas de tenis: 25 de polvo de ladrillo y 6 rápidas.
Cancha de polo: Dos.
También se proyecta un paseo de compras, supermercado, un hotel internacional,  un colegio, un centro de salud,  otro cultural y multicines, entre otros servicios.

EL ESPINILLO GOLF
Característica: Club de Campo.
Localidad: Carlos Keen, Partido de Luján.
Ubicación: Km. 71 del Acceso Oeste.
Finalización: Casi terminado. Los lotes son de entrega inmediata.
Superficie total:  98 hectáreas.
Cantidad de lotes:  272.
Etapa actual: Cancha de golf habilitada,  club house, piscina y solarium. Avanzan las obras del club house principal, los servicios y las canchas de tenis y fútbol.
Superficie de los lotes: 2.000 m2.
Precios: Desde u$s 15.000. Hasta fines de marzo, hay financiación:  15 cuotas de u$s 1000 sin interés. Quedan cinco lotes centrales que se venden a u$s 25.000 y dos, a u$s 22.000.
Desarrollo: Chacras del Oeste.
Comercializa: Chacras del Oeste.
Cancha de golf: De 9 hoyos par 72.
Cancha de polo: No.
Lagunas: No.
Amarras: No.

COMARCAS DE LUJÁN
Característica: Mega emprendimiento de chacras, distribuído en 6 barrios que cuentan con caballerizas y recorrido hípico, dos canchas de tenis y dos de fútbol y rugby, cancha de polo profesional y de práctica, un colegio bicultural trilingüe, un centro de servicios y comercios, entre otros. Se proyectan dos sectores destinados a hotelería.
Localidad: Luján.
Ubicación: Km. 60 de la Autopista del Oeste.
Lanzamiento: 2007.
Finalización: En 2009 se terminaron los primeros dos barrios.
Superficie de los lotes: Entre 2.000 m2 y una hectárea.
Precios: Últimos lotes de la preventa de los barrios La Elina y San Roque: u$s 26 mil. En el primer barrio, Santa Irene, u$s 39 mil. Ofrece financiación y descuentos de hasta el 20%.
Desarrollo: Desarrolladora del Nuevo Luján.
Inversión: u$s 20 millones.
Comercializa: Mateo Propiedades.
Expensas: A partir de $330 solo en Santa Irene y Santa Matilde. El resto están en preventa y no abonan aún.
Cancha de golf: No.
Cancha de polo: Sí.
Lagunas: Sí.
Amarras: No.
Etapa actual: Este año comenzarán las actividades del centro de servicios y el colegio New Zealand abrirá la primaria. Recientemente, se inauguró el primero de sus club houses, en Santa Irene.

HUDSON PARK
Localidad: Berazategui.
Ubicación: Km. 34,5 de la Autopista La Plata.
Lanzamiento:
Noviembre 2009.
Finalización: En 36 meses.
Cantidad de lotes:  450.
Superficie de los lotes:  Entre 600 m 2 y 1500 m2.
Precio del m2:  Entre u$s 100 y u$s 140.
Expensas:  Se pagarán a partir del momento de la escrituración. Serán de $ 600. 
Administrador Fiduciario: Real Estate Investement  S.A.
Construction Management:
Bovis Lend Lease.
Comercialización: Korn Propiedades.
Inversión: u$s 25 millones.
Cancha de golf:   No.
Centro Hípico:  No.
Canchas de tenis: Sí.
Cancha de polo: No.
Otros servicios: El proyecto se completa con paseo de compras, un condo hotel y spa con salón de convenciones y edificios tanto de oficinas como para uso residencial. Todos estos productos estarán ubicados alrededor del Central Park, un parque con importante vegetación en el que se encuentran un lago natural, bicisendas, plazas, juegos infantiles un área deportiva de uso común con piletas y canchas de fútbol y tenis.

HARAS SANTA MARÍA
Localidad: Escobar.
Ubicación:  Km. 54 del Ramal Escobar de la Panamericana.
Lanzamiento: Junio de 2006.
Finalización:  2013.
Etapa actual: 900 lotes vendidos, 123 casas terminadas o en obra y 25 más que se inician próximamente. En febrero comenzaron siete casas.
Superficie total: 360 hectáreas.
Cantidad de lotes: 1.500, distribuídos en 10 barrios internos.
Superficie promedio de los lotes: 1.100 m2 (desde 800 a 1.600 m2)
Precios:  Los lotes internos parten desde u$s 40.500 (984 m2), los que dan a zonas verdes cotizan desde u$s 53.500 (910 m2). Mientras que los que dan al Golf se ofrecen a partir de los u$s 97.500 (1.190 m2).
Expensa mensual: $580 (febrero 2010).
Desarrollo: CEDISA .
Inversión total proyectada: u$s 39 millones.
Comercialización: Propia.
Diseño urbanístico: Estudio Robirosa-Beccar Varela-Pasinato Arquitectos.
Diseño Cancha de Golf:  Estudio Caprile & Capdepont.
Club Houses: 2.
Servicios: Gimnasio equipado, piscina climatizada, spa, playroom niños, reciclado ecológico de residuos.
Colegio: St. Luke´s College dentro del barrio. Inauguró este mes.
Deportes: Cancha de golf de 18 hoyos en 69 hectáreas.
17 canchas de tenis de polvo de ladrillo.
4 canchas de fútbol, una de ellas iluminada.
1 cancha de beach volley.
Senda hípica de 7 km.
Senda peatonal y bicisenda de 10 km.

MIRADORES DE LA BAHíA
Característica:  Condominios
Ubicación: Bahía Grande del Canal Mayor - Nordelta.
Superficie total: 2,5 has. Cantidad de edificios: 6 de 4 a 8 pisos.
Unidades funcionales: 200 aproximadamente.
Superficie a construir:
24.000 m2.
Precio del m2: Desde u$s 1500.
Desarrollo: Emdesa.
Inversión: u$s 25 millones.
Comercializa: Grupo Marval e inmobiliarias de Nordelta.
Proyecto y dirección de obra: Oppel Arquitectura.
Amarras: 44.

PAMPA PUEBLO DE HUDSON
Localidad: Hudson Norte.
Ubicación: Km. 33  de la Ruta 2 .
Lanzamiento: Se construye desde 2005.
Cantidad de lotes y superficies:  El barrio Las Acacias tiene 84 lotes de 700 m2.
Precio del m2: Desde u$s 90.
Desarrollo: Entheus.
Inversión: u$s 100 millones en 12 años.
Comercializa: Castro Cranwell & Weiss e Inmobiliaria Jorge J Yacoub & Cía.
Dirección del emprendimiento: Ing. Jorge Farez, titular de Entheus.
Colegio: No posee todavía.
Paseo de compras: Hudson Plaza Comercial.
Etapa actual: Completados los 84 lotes del barrio Las Acacias y el mall Hudson Plaza Comercial, inaugurado en 2007 con una inversión de u$s 6 millones, el desarrollo siguió con un supermercado.
Hudson Centro Cívico Comercial es la tercera etapa que está en construcción. Incluirá  locales y oficinas.  También se construirá un hotel cuatro estrellas y un complejo de seis salas de cines. El mes que viene se presentará Las Casonas de Hudson,  un condominio de 900 viviendas. Además, este año lanzarán Las Marinas de Hudson. Este complejo contará con muelles, espacio recreativo deportivo, circuito de trekking y guardería náutica.

Pinares Bosque Privado Golf & Country Club
Localidad: Capilla del Señor.
Ubicación: Km. 77 del Acceso Norte, ramal Pilar.
Lanzamiento: Octubre de 2008.
Finalización: La primera etapa se concluyó en
agosto de 2009.
Cantidad de lotes: 709, en un terreno de 250 hectáreas.
Tiene 10 casas en construcción, la primera etapa
concluida y las primeras obras del sector deportivo
se inauguran este mes. El portal de ingreso está
terminado y la cancha de golf está construida en un 60%.
Superficie de los lotes: De 1.500 a 3.000 m2.
Precio del m2 del lote: De u$s 25 a u$s 130.
Expensas: aún no se cobran. Se estiman en $ 1.000.
Desarrollo: The Floridian Group.
Inversión: u$s 35 millones.
Comercializa: Inmobiliaria Berraz.
Master plan:  Estudio de Arq. Usandizaga y Santin.
Cancha de golf: Sí (de 18 hoyos, driving range y dos
putting greens).
Lagunas: 16.
Amenities: Clubhouse, cigar & wine club, spa,
gimnasio, microestadio de tenis, polideportivo
cubierto, cine y kidsclub.

PILAR DEL ESTE
Características: Pilar del Este es la continuación de un mega­ proyecto que ya tiene como prueba a Los Jazmines. La primera etapa comprende dos barrios, Santa Guadalupe y San Alfonso, que forman parte del master plan de 580 has.
Localidad: Pilar.
Ubicación: Ruta 25 y calle Caamaño.
Lanzamiento: Inicio de suscripción noviembre de 2008.
Etapa actual: Se encuentra en la primera del master plan. Este año se terminará de consolidar Santa Guadalupe y se agregará San Eduardo a la lista de barrios lanzados.
Cantidad de lotes:  El barrio San Alfonso, posee 263 lotes;  Santa Guadalupe, 272.
Superficie promedio de los lotes: En el barrio San Alfonso es de 489 m2, en Santa Guadalupe, 664 m2.
Precio promedio por m2:  
San Alfonso: u$s 37. Santa Guadalupe: u$s 38.
Expensas: Los barrios lanzados aún están en desarrollo, todavía no pagan expensas.
Desarrollo: Eidico.
Inversión: u$s 11.742.000.
Comercializa: OTYS y María de Tigre.
Master Plan:  Estudio Robirosa, Beccar Varela, Pasinato y Amarante Arquitectos.
Infraestructura de uso común 
Amarras: No.
Cancha de golf: No.
Cancha de polo: No.
Servicios: Cines, paseo comercial y colegio, ambos ubicados en una zona consolidada, cerca del centro comercial y laboral de Pilar.
Hotel: No.
Infraestructura deportiva: Ubicada al lado de Santa Guadalupe. Además, los propietarios podrán utilizar las instalaciones deportivas ya existentes en el predio.
Infraestructura hípica: No.
Lagunas: No.

TERRAVISTA
Localidad: General Rodríguez.
Ubicación: Km. 47 del Acceso Oeste.
Lanzamiento: 2007.
Cantidad de lotes: 760.
Consolidación: Hay más de 40 casas en construcción y 20 más en proceso de aprobación.  En la segunda mitad de 2010 se entrega la tercera etapa. La primera y segunda etapa se encuentran entregadas.
Superficie de los lotes:  Entre 1000 y 1300 m2.
Precio del m2:: Varía entre un mínimo de u$s 65 y un máximo de u$s 130.
Expensas: Alrededor de $ 600.
Desarrollo: Repsa y Morvial.
Inversión: u$s 30 millones.
Comercializa: Castex Propiedades S.A.
Master plan: Estudio Robirosa Beccar Varela Pasinato Arquitectos. 
Lagunas: Sí.
Amarras: No.
Etapa actual: Terminada la primera etapa de 272 terrenos con 40 casas en construcción. La segunda etapa, de 114 terrenos, se entregó en enero.

WESTON
Característica: Barrio boutique.
Localidad: Moreno.
Ubicación: Km. 41 del Acceso Oeste.
Lanzamiento: Marzo 2009.
Finalización: La primera etapa de lotes se concluye en el primer semestre.
Cantidad de lotes: 147.
Superficie promedio de los lotes: 700 m2
Precio del m2 del lote: desde u$s 70 a 120.
Expensas:  Todavía no se cobran.
Desarrollo: Administradora Weston SA.
Comercializa: Castex Propiedades.
Master plan: Robirosa, Beccar Varela, Pasinato Arquitectos.
Cancha de golf y polo: No.
Lagunas: No.

SAN SEBASTIÁN
Características: 1.100 hectáreas conformadas por 13 barrios independientes. Sistema Eidico (desarrollo al costo), áreas comunes, lagunas, instalaciones deportivas, zona comercial y colegio.
Localidad: Pilar.
Ubicación: Km. 54,5 del ramal Escobar de la Panamericana.
Lanzamiento: Inicio de suscripción: 31 de octubre de 2009.
Finalización: Diciembre de 2013.
Etapa actual: Tercera parte del master plan que incluye un barrio de golf.
Cantidad de lotes: 273 (área 2) y 397 (área 8)
Superficie promedio de los lotes: 907 m2 (área 2) y 900 m2 (área 8).
Precio promedio por m2: u$s 27 (área 2) y u$s 28 (área 8)
Expensas: No se  pagan. Emprendimiento aún en desarrollo.
Desarrollo: Eidico
Inversión:  u$s 16.915.000.
Comercialización:  Inmobiliarias OTYS y María de Tigre.
Master Plan: Estudio Robirosa, Beccar Varela, Pasinato y Amarante Arquitectos
Infraestructura de uso común: Se prevé una cancha de 18 hoyos con toda la infraestructura (driving range, putting green), una  zona hípica con cancha de polo y picaderos, y un  área comercial con infraestructura de entretenimiento en las zonas de media densidad. Además hay seis hectáreas destinadas al sector educativo.
Zona deportiva: 28 hectáreas destinadas a canchas de tenis, fútbol, rugby, hockey, basquet, beach volley, multipropósito y  pista de atletismo.
Lagunas: 9 barrios tendrán lagunas. 



¿Te gustó la nota?

Comparte tus comentarios

Sé el primero en comentar

Videos