Barrios cerrados: las claves para invertir

Barrios cerrados: las claves para invertir

Con más de u$s 400 millones en emprendimientos, los desarrolladores presentaron nuevos proyectos durante los últimos meses. La zona sur y el oeste suman adeptos, y en el norte, Escobar es vedette. Radiografía de la oferta, precios y revalorizaciones. Por qué vale la pena sumar una marca hotelera. 17 de Febrero 2011
"La paciencia es amarga, pero sus frutos son dulces". La celebérrima frase de Jean-Jacques Rousseau bien aplica al negocio de los barrios cerrados, cuyo horizonte es bastante más lejano que el de otros nichos. Levantar una torre no demora más de tres años mientras que para que un emprendimiento cerrado se consolide hay que dejar pasar por lo menos diez primaveras. "La gran diferencia con el negocio residencial son los plazos y el ritmo de venta. Los departamentos por ejemplo se colocan mayormente en la preventa", comenta Alejo García Guevara, gerente general de CEDISA, la desarrolladora de Haras Santa María en Escobar. " Si hacés torres es más fácil apalancarse en el sistema financiero. En countries, en cambio, se requiere capital propio”, agrega.

Además, en las zonas urbanas la incidencia del valor del metro cuadrado es más elevada y obliga a vender a precios más altos. Con un contexto de alta inflación, lo que se genera es una apuesta más jugada. “Asumir compromisos de desarrollos muy grandes es más arriesgado, pero los grandes players pueden hacerlo", asegura Diego Hernán Pérez, director de Pereiraola, la empresa que arma Crowne Plaza Buenos Aires - Greenville Polo & Resort en Hudson. "Como desarrollador podés salir rápido, vendiendo los lotes. Después está el proceso de posventa. El negocio de edificios en zonas urbanas es de capital mucho más intensivo. En este, comprás tierra y urbanizás. La parte fuerte de la inversión la hacen los compradores", se sincera Pablo Botana, gerente general de Ayres Desarrollos Inmobiliarios.

Nuevas apuestas
Sobre finales de 2010 hubo lanzamientos que “sacudieron” a un mercado que estaba “planchado” en cuanto a nuevos proyectos. Puertos del Lago, en Escobar, será la segunda ciudad pueblo de Eduardo Costantini y se levantará en un predio de 1.371 hectáreas. La inversión total prevista es de u$s 500 millones, pero para la primera etapa de aquí a tres años se destinarán u$s 50 millones. Los lotes de los dos primeros barrios que se entregarán en 2.013, Vistas y Marinas, se vendieron en preventa en un rango de u$s 35.000 a u$s 220.000 dependiendo de las superficies, que van de 600 a 1.400 metros cuadrados.

Por su parte, Pereiraola lanzó Crowne Plaza Buenos Aires - Greenville Polo & Resort con una inversión inicial de u$s 50 millones para la urbanización de 130 hectáreas en Hudson. "Los condominios se venden en promedio a u$s 2.500/m2 , los lotes, entre u$s 120 y u$s200/m2, dependiendo si dan al lago o al verde. Las cabeceras, que son pocas, cuestan u$s 250/m2", detalla Pérez. Además de los 713 lotes de entre 750 y 1.500 metros cuadrados y los 126 departamentos con servicios de hotel, el Crowne Plaza Hotel & Residences sumará 120 habitaciones, centro de convenciones, dos restaurantes, 800 metros de spa, gimnasio, piscina y waterpark. Sin cancha de golf pero con dos de polo, la estrategia a futuro apunta a intentar un acuerdo con el vecino Abril, para compartir amenities. "Apuntamos a la consolidación de la zona. No competimos por tipo de producto. Abril es un referente en el Sur y ya no tiene mucho por crecer. Entonces, somos un complemento de esto y buscaremos, tal vez, sinergias. Ellos tienen el golf. Nosotros, el polo, el lago y los servicios de hotel", agrega el director.

Otro debut fue el Pestana Buenos Aires Golf Hotel & Residences en Bella Vista. Con una inversión de u$s 40 millones, el proyecto de casas llave en mano abarca 68 residencias agrupadas en tres villas de seis módulos y 115 departamentos distribuidos en cinco condominios aterrazados. Las residencias ocuparán 10.000 metros cuadrados construidos y tendrán una superficie promedio de 125 cubiertos. Los precios parten de u$s 233.000. Los condominios, por su parte, ofrecerán un amplio rango de opciones desde studios a unidades de tres dormitorios. Con un promedio de 70 metros cuadrados, los departamentos se venden a partir de u$s 100.000. Además, el hotel del grupo inversor portugués tendrá 120 habitaciones de casi 30 metros y otras 15 unidades, los Aparts del Lago, que van de 38 a 77 metros cuadrado promedio. "Buscamos a Pestana para agregarle valor al emprendimiento y apuntaremos a distintos públicos: residentes, corporativo y al turismo. Dentro del target es un ABC1, orientado al golfer también", cuenta Darío Amadei, project manager de Pestana Buenos Aires Golf Hotel & Residences para el Grupo SOCMA y su división de desarrollos inmobiliarios. El bonus track de este proyecto es que quienes residan en Pestana Buenos Aires Golf, además podrán optar por el acceso a la membresía del Buenos Aires Golf Club.

Eduardo Zorraquín, fundador de Estancias del Pilar, estrenó una desarrolladora propia: Zeta; y Casas del Casco. Este último, un emprendimiento de 40 viviendas premium en el barrio del Golf que demandará u$s 10 millones. Las unidades de entre 130 y 210 metros cuadrados cotizan a un promedio de u$s 1.250/m2. "Con siete barrios desarrollados, en Estancias del Pilar, ya se invirtieron más de u$s 270 millones", dice Zorraquín.

Ayres Desarrollos Inmobiliarios acaba de lanzar un nuevo barrio privado de 342 lotes en el último terreno con acceso directo desde Panamericana, sobre el km 47 en Pilar. "Con Ayres Plaza buscamos fundamentalmente seguridad en el acceso y proximidad. La intención de las 16 plazas internas es la del encuentro y la de ir más allá de un simple barrio cerrado. Los terrenos tienen un promedio de 650 metros cuadrados y la inversión inicial será de u$s 20 millones que incluyen el valor de la tierra y la infraestructura inicial. Cuando se construyan las casas llegará a u$s 60 millones", desmenuza Botana y agrega que el precio del metro cuadrado es de u$s 120 en promedio.

En Ingeniero Maschwitz, De -sarrolladora Norte y Toribio Achával presentaron Santa Isabel. Con una inversión de u$s 37 millones, el emprendimiento ofrecerá 750 lotes de 600 a 1.200 metros cuadrados con un valor promedio de u$s 26.000, además de 80 casas que se ofrecerán al mercado en casi u$s 168.000 y 309 departamentos que se lanzarán en una segunda etapa. Por otra parte, en Acceso Oeste, EcoTech Desarrollos Eco Sustentables lanzó Álvarez del Bosque. El barrio de 20 hectareas en el que se desembolsarán u$s 5,5 millones, tiene estándares de uso racional de la energía, recolección diferenciada de residuos y construcciones de bajo impacto ambiental.

Por otra parte, el Grupo Monarca con foco en el negocio de condominios en Zona Norte y u$s 80 millones en inversiones entre los proyectos en marcha y los que lanzará durante el año está aprovechando la ola de estrenos. Por ejemplo, presentó Pradera, un condominio de 210 unidades en Santa Bárbara. Mientras que en Nordelta, arma Ribera, un edificio de 96 unidades. Y en la misma ciudad pueblo, otros dos emprendimientos compiten con él: Metro Marinas y Marinas del Yacht. El primero es un condominio de 58 unidades que levanta Metro Building en la zona de Puerto Escondido. El otro es Marinas de Yacht. Un emprendimiento de u$s 9 millones ubicado en el barrio homónimo sobre un terreno que tiene más de 100 metros de costa. El proyecto de CC&T, tendrá 36 departamentos que se venden desde los u$s 260.000.

También en Nordelta, Philippe Starck presentó el primer YOO del país, en el que se destinarán u$s 50 millones.

De precios y revalorizaciones
Curiosamente, en un contexto en el que los ladrillos ganan terreno como refugio de inversiones, son pocos los que se animan a responder qué pasará con los precios en el mercado de barrios cerrados. El año electoral y el aumento del costo de la construcción son dos enigmas que abren un manto de duda sobre el futuro. De todas formas, hay quienes anticipan revalorizaciones. "En la medida que haya 30% de inflación con un dólar quieto, lo lógico es que el valor de los inmuebles suba. Hoy es mucho más negocio comprar una casa hecha que hacerla", asegura Jorge O´Reilly director de Eidico, quien de todos modos prefiere inflación a recesión. "Antes dábamos la seguridad de que la cuota no variaba. Lo intentamos, pero la relación entre el cash flow de la obra y los ingresos no puede ser tal que la obra se estire en el tiempo. Por eso no prometemos precio fijo. Igual, los consorcios al costo son siempre los últimos en verse afectados porque no tienen margen ni riesgo comercial", agrega.

Para Botana el gran enemigo del desarrollo es el costo de construcción. "Con el dólar quieto como se prevé, tendremos un problema, el el margen empieza a erosionarse y el gran desafío es mantener el costo en dólares", analiza.

Perez agrega que en zona sur, “nunca habrá lotes de u$s 300/m2, salvo casos muy puntuales. Y anticipa que “una suba de 10% en el año, no le parece nada osado. De todos modos, la presencia de una marca hotelera en los emprendimientos ejerce cierta predispocisión a la suba de los precios a medida que avanza el desarrollo del barrio cerrado. “Generalmente los hoteles internacionales aportan un 30% de diferencial de precios frente a otro producto sin marca", aclara y expone una especie de radiografía de cómo fue variando el perfil de la demanda: en la primera etapa hubo más inversores pero a medida que se consolida, crecen los usuarios finales. "Hoy tenemos un mix. En algún momento, el inversor piensa en quedárselo: o para alquilar o para sus hijos", agrega.

En el caso del Pestana, Amadei, el project manager que trabaja para SOCMA afirma que cuando se finalice el proyecto, quien compró en u$s 1600/1650 el metro cuadrado podría venderlo en u$s 2.200 m2".

En Escobar, la zona elegida por Costantini para armar Nordelta dos, García Guevara fue precursor con Haras Santa María. "El 2010 fue estable con precios parejos”, analiza el desarrollador que tiene vendido más del 70 por ciento del emprendimiento que lanzó en 2006. Desde aquel entonces, los precios se incrementaron casi un 60% con un promedio de inicio de obras de cinco al mes. El empresario, lejos de preocuparse por el proyecto de Costantini, asegura que la llegada Puertos del Lago "ratifica el crecimiento de la Zona Norte. La escasez de tierras en Tigre obligó a salir y la expansión natural se está dando en Escobar", explica.

Mixtos pero no revueltos
La unión hace la fuerza y una nueva fórmula ya demostrada en Europa y Estados Unidos se consolida en nuestro país: las urbanizaciones privadas que incorporan hoteles internacionales de cadenas cinco estrellas y residencias con servicios de hotel. La marca Sofitel en La Reserva Cardales Country Club inauguró esta tendencia, que hoy continúa con el Intercontinental en Nordelta y con los recientemente lanzados Crowne Plaza en Greenville Polo Resort en la zona de Hudson y Pestana Buenos Aires Golf Hotel & Residences. "La tendencia es darle a los propietarios mayor cantidad de amenities. Tener residencias, hotel y naturaleza es un diferencial. Hay una vuelta de página que agrega valor a lo que llamaban barrios privados", opina Amadei. "Con el operador internacional se trata de asegurar estándares que los countries y los barrios no tienen", agrega Pérez.



¿Te gustó la nota?

Comparte tus comentarios

Sé el primero en comentar

Videos