"Avanzaremos en retail. Miramos Mendoza y Buenos Aires"

Diego González Casartelli, el hombre que pilotea las inversiones inmobiliarias de Pegasus, adelanta los próximos pasos del fondo de Mario Quintana en el sector. Además, qué otros negocios mira. 20 de Mayo 2010

El ejecutivo con más de 30 años de experiencia en el sector, es un ex Perez Companc y quien manejó Alto Palermo entre 1980 y 1997, año en el que la compañía inmobiliaria fue adquirida por IRSA. Después pasó sieteaños en Caputo, hasta que en 2004 se independizó y comenzó a levantar fondos para desarrollar proyectos como por ejemplo el complejo de oficinas Working Ocampo en Palermo, del que participó Norberto Morita, entre otros inversores. En octubre de 2006, se convirtió en el hombre encargado de administrar los ladrillos de Pegasus, el fondo liderado por Mario Quintana. Creo Rukan Desarrollos Urbanos y levantó u$s 270 millones para destinar al sector. Una de las primeras operaciones fue el de-sembolsó de u$s 13 millones, en la compra del edificio del Banco de Brasil en microcentro. Después pusieron pie en el mercado corporate y en el residencial, pero hoy las energías están centradas en Tortugas Open Mall. Un centro comercial de 100.000 metros en Tortuguitas, en el que destinarán más de u$s 100 millones. "Es el primer proyecto, pero avanzaremos en retail. Estamos mirando el interior del país, principalmente Mendoza y tierras en la provincia de Buenos Aires".

¿Apuestan a convertirse en un nuevo player en centros comerciales?
Si, porque cuando se analiza la cantidad de centros comerciales por habitante, se muestra la falta de desarrollo del negocio en la Argentina. En Buenos Aires, el ratio es de 70 m2 cada 1000 habitantes mientras que en San Pablo esa relación es de 140 m2 y en Santiago, Chile, 120 m2. .El shopping no es sólo un lugar de compra sino también un espacio de entretenimiento. Igual también trabajamos en otros emprendimientos. En oficinas, tenemos Urbana, un proyecto de u$s 80 millones en Zona Norte. Son dos edificios, el primero se terminó en enero del año pasado y está ocupado en un 95 por ciento, y estamos terminando el segundo. Si bien en algún momento la idea es desprenderse, ahora estamos alquilando los pisos.

¿Sintieron la saturación de la zona con la cantidad de proyectos lanzados?
Se habrán construido cerca de 300.000 metros cuadrados en la zona pero no creo que haya saturación. Existe una tendencia que es que las empresas quieren salir de la ciudad, sobre todo aquellas que buscan una mejor relación servicio-precio. Hoy el metro cuadrado de alquiler en nuestro proyecto varía en un rango de entre u$s 20 y u$s 22. De todas formas, el negocio de oficinas sigue la curva macroeconómica. Si hay actividad, las alquilas y la vacancia se reduce drásticamente porque las empresas proyectan crecer y se preparan para tener más lugar. Igual, es un negocio que hay que saber esperarlo. En la última crisis del 2002, el segmento tardó entre cuatro y cinco años en repuntar mientras que las ventas en el negocio residencial volaban. Los centros comerciales en cambio, en un sector menos atomizado, se reactiva más rápidamente ante una crisis.

¿Y el residencial?
No tiene tantos ciclos como el comercial. Nosotros estamos desarrollando dosplaza, un proyecto de u$s 40 millones en Caballito. Son dos torres, la primera con 260 departamentos estará terminada a fin de año.

¿Y cómo está funcionando?
Bien, tenemos vendidos 200. El público de Caballito es muy localista. El metro cuadrado que en el lanzamiento se comercializó a u$s 1400 se está vendiendo a un promedio de u$s 1850. Y cuando esté terminado aumentará a u$s 2500. A veces los proyectos en obra parecen todos iguales, pero una vez finalizados te das cuenta el valor de la poca densidad.

¿Qué otro lugar ve con potencial para residencias?
Belgrano, cerca del límite con Nuñez. Hay tierras pero aún no las encuentro. El tema es que buscamos terrenos para proyectos de cierta envergadura.

¿Cuál es la incidencia límite para que el negocio rinda?
Yo he conocido casos exitosos en Barrio Parque en los que se canjeó el 50 por ciento del proyecto por la tierra. Cuando más exclusiva es la zona, más podés ceder. Si es un barrio que permite vender a u$s 4000/m2, podés canjear por el 50 por ciento porque estás pagando u$s 2000/m2, que en definitiva no pagás, canjeas; y si a eso le sumás un costo de mil y pico de dólares de construcción, el margen te da. Mucho más un lugar sin riesgos en donde podés armar unidades chicas, que se venden rápido y te permiten hacer diferencia.

Aún tienen u$s 90 millones no comprometidos, ¿miran al sector de logística u hoteles?
Logística no lo descartamos. En el caso de hoteles, si bien hay cierta experiencia en el grupo -Alto Palermo construyó el Intercontinental- no lo consideramos.



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