"Apostar a países con inflaciones de más de 10% es riesgoso"

El consultor inmobiliario anticipa las oportunidades en el mundo de los ladrillos. Analiza el mercado local y aconseja no invertir en Brasil por la posible depreciación del real. 19 de Mayo 2011

A diferencia de la mayoría de los consultores académicos, Gonzalo Bernardos opina sobre el mercado inmobiliario sin pelos en la lengua. De hecho, sin formalismos y con una frontalidad, digna de admirar, acepta la entrevista con el Suplemento de Real Estate de El Cronista sin vueltas. Y se hizo un hueco en la agenda que colmó las horas de su vertiginosa visita a la Argentina. Y sin hacer alardes del sinfín de títulos que posee -entre ellos y por nombrar sólo algunos, el de Vicerrector de Economía y miembro del Equipo Rectoral de la Universidad de Barcelona (UB), el de Director del Master de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria (UB), el de profesor de la Universitat Oberta de Catalunya y del Institut Barcelona d'Estudis Internacionals (IBEI)-comienza la charla anticipando que la crisis de los ladrillos en el mundo aún no pasó "Es que va ligada a la actividad económica. Por lo tanto, la demanda de oficinas, fábricas y locales comerciales va hacia abajo y la oferta aumenta. Sobran oficinas y áreas industriales en todo el continente europeo. En algunos países los descuentos en las rentas de alquiler superan el 50% . Hoy se pueden encontrar oficinas por menos de la mitad del precio que tenían en 2007. Igual vale aclarar que en el mundo hay excepciones como los casos de la región del Sudeste Asiático y de países como Brasil y la Argentina".

¿Por qué afirma que la crisis no llega de manera directa a esos países?
Porque la que se vive es una crisis del primer mundo, no del tercero. Y su causante fue un excesivo volumen de crédito en los países desarrollados, lo que explica también porqué son ellos quienes más la sufrieron tanto en el pasado como en la actualidad.

¿Cuáles son los países más castigados y por qué?
Sin duda los que tenían una burbuja inmobiliaria muy importante, como Irlanda, Reino Unido, España y Estados Unidos. En Europa, las únicas excepciones fueron Alemania, Austria e Italia. ¿Sabés por qué? Son lugares en los que el mercado inmobiliario no se puso de moda. Francia vive una situación intermedia. Los precios de las oficinas bajaron, pero no hay un incremento significativo de la oferta como sí sucede en España.

¿Cuáles son sus expectativas respecto de los Estados Unidos?
Es una incógnita, porque ahora los republicanos obligaron al presidente Barack Obama a poner políticas de reducción del gasto público. Pero es un problema global que no sucede solamente en los Estados Unidos. En general, no hay políticas claras para salir de la crisis. Y tampoco hay una solución para recuperar los niveles de empleo que había en 2007.

¿Y en la Argentina, cómo ve el mercado?
En este país, si no fuera por la inflación, estarían en un mundo casi idílico. Pero la realidad es que ni la mayor pitonisa del mundo puede predecir cuál será la cotización del peso argentino de aquí a dos años. Tampoco podría anticipar qué sucederá con la inflación. Esta es la principal razón por la que no vienen los inversores internacionales. Apostar a países con inflaciones que superan al 10% es un riesgo muy elevado. Por eso, hay que descartar la inversión extranjera, sobre todo en sectores como oficinas e industrias. 

Entonces, ¿cuál es el camino, qué se puede hacer?
Lo cierto es que estos activos son un refugio de la inversión. Para alguien que normalmente pierde el 20% del poder adquisitivo, las inversiones en real estate ayudan a mantener el valor. En este sentido, los terrenos y las propiedades comerciales lo hacen. Ahora bien, muchos argentinos invierten en viviendas como primer lugar, aunque en muchas zonas pagan excesivamente caro el valor del metro cuadrado. En Puerto Madero, por ejemplo, viven tres o cuatro personas por edificio porque las unidades se utilizan para alquileres temporarios y los inversores apostaron a él buscando un refugio de valor. En cambio, aquellos más avezados se lanzan a adquirir industrias, locales u oficinas. También ocurre que hay muchos argentinos invirtiendo en Brasil. Pero este país no está exento de riesgos, porque el real está sobrevalorado y es muy probable que el valor no se mantenga y que incluso se genere algún problema.

¿Y qué recomendaría?
Ir a países cuya moneda se aprecie y no deprecie. Los argentinos prefieren invertir en Brasil por la proximidad y porque es el mejor país de la región, pero ese valor elevado del real puede ser peligroso. Recomiendo más invertir en los Estados Unidos, que tiene activos más baratos y con un dólar francamente depreciado frente a otras monedas. En cambio, Brasil tiene activos caros y su moneda huele y transpira a depreciación. 

Con este escenario que presenta el mundo, ¿Dónde están las oportunidades?
En las ciudades emblemáticas. Sugiero comprar a precios actuales en las principales zonas de negocios. Mucho más si se consigue un descuento de entre el 30 o 40%. Esa es una excelente oportunidad sencillamente porque para el inversor existe casi una certeza de ocupación del inmueble.

¿Cómo funcionan las residencias con servicios hoteleros o los condo?
Los condo han fracasado. Eso por lo menos es lo que sucedió en España. La realidad es que el inversor quiere tener un edificio, no una parte de una propiedad como el caso de quienes adquieren una habitación. 

¿Y cuáles son los negocios que mejor funcionan en países como España?
Los departamentos para turistas funcionan muy bien, a pesar de la recesión brutal del mundo. Hoy convertir un edificio de viviendas en residencias para turistas, es negocio. ¿Sabés por qué?. La tasa de rentabilidad por el alquiler de un edificio residencial en Barcelona no supera el 3,5% mientras que en los departamentos turísticos pasa el 25% porque se alquila por día. Eso sí, la ubicación es clave. Debe estar en el centro de la ciudad o al lado de la Sagrada Familia, que es el principal monumento de la ciudad. En Madrid, funcionan cerca de la Plaza del Sol o de la zona de los museos.
Otra ventaja de este negocio de alquiler para turistas es que los costos de mantenimiento son muy bajos: con una empresa que preste el servicio de limpieza y un conserje, alcanza.
Por otra parte, una buena apuesta son las residencias estudiantiles. También ubicadas en el centro de la ciudad o en una zona de universidades. En ese caso, la tasa de rentabilidad varía entre el 7% y el 10%. 

¿Cómo se sale de la crisis?
Cada país sale de una forma diferente. Hay un tema clave. No se encuentra la manera de sustituir los empleos que se perdieron en la construcción, ni tampoco se conoce cómo se sustituirá la riqueza perdida en el sector, ni la forma en la que se reactivará la actividad bancaria para que vuelva el crédito. Son todos deberes pendientes.



¿Te gustó la nota?

Comparte tus comentarios

Sé el primero en comentar

Videos