"Analizamos lanzar una segunda marca"

Hector Salvo, gerente General de Raghsa, anuncia la nueva estrategia del grupo. Explica por qué pagaron u$s 21 millones por el proyecto St. Regis. Además, qué otros mercados analizan. 22 de Abril 2010

La empresa que surfea desde hace años en el mercado premium busca nuevos nichos. Raghsa, la desarrolladora de Moises Khafif, fue pionera en el uso del branding . El empresario, convencido de que los edificios no tenían que ser commodities, creo la marca Le Parc en los noventa. Ahora analiza nuevos proyectos para el segmento que paga desde u$s 3000/m2. ¿Qué zonas miran? ¿Ingresarán en nuevos negocios? Hector Salvo, gerente General de la desarrolladora, responde: “Estamos analizando generar una segunda marca para proyectos más chicos en terrenos más pequeños y en zonas alternativas al corredor norte premium. Estas son calles periféricas pero sin alejarte. Por ejemplo , ,desde Libertador, no te podés ir más allá de Las Heras o Santa Fe. Hay que buscar los nichos y dónde está el producto y la oportunidad”. 

¿En qué público piensan?
En las personas que compran en Puerto Madero, un público diferente al que invierte en las zonas más top de la Capital. Hoy en Le Parc Figueroa Alcorta estamos vendiendo a u$s 5000/m2, en los nuevos proyectos estamos pensando en un metro cuadrado que cotice desde los u$s 3000. Un segmento de inversores que hoy compra fideicomisos, un negocio que con inflación se complica porque te impide tener un costo cierto. La estrategia es la de siempre: vender a precio fijo en dólares con financiación propia durante la obra y tal vez un poco más de tiempo. 

¿Qué tipo de producto será?
De menos metraje. En general, las unidades pensadas para inversores no superan los 200 metros, pero la mayor demanda está entre los 80 y los 100 metros cuadrados.

Las condiciones macro, ¿alientan esa apuesta?
La demanda en nuestro segmento está siempre latente. Hoy, nuestros productos están dirigidos a la clase más alta, a la de mayor poder adquisitivo que tiene capital e intencionalidad de comprar. Cuando se pronostica alta inflación, el negocio funciona muy bien porque la gente ve al ladrillo como refugio de la inversión. Cuando hay estabilidad ,en cambio, funciona mejor todo lo que es servicio, lo que está destinado a la renta porque el inversor compra y puede programar una renta en el tiempo. O sea , nuestro peor enemigo es la inestabilidad del dólar porque desvirtúa al mercado.

¿Por qué compraron el proyecto del St. Regis?
Siempre buscamos negocios en la zona norte de la Capital Federal, en Puerto Madero. Apareció lo de FSA y lo cerramos. Es un proyecto mixto en el que destinaremos u$s 80 millones. Tendrá 4000 metros de residencias y el hotel. La expectativa es que esté listo en el 2012. La hotelería nos interesó siempre. Si nos va bien , la estrategia es seguir expandiéndonos en negocios alternativos a la construcción de oficinas y residencias. Hoy, a diferencia de los setenta o los ochenta, cuando el negocio era poner foco, la tendencia es la diversificación. Te da elasticidad en los ingresos. Además, financieramente da desahogos, te subvenciona y te permite equilibrarte.

¿Analizan el negocio de depósitos industriales?
Siempre nos interesó. Buscamos el terreno ideal pero es difícil. La ubicación es fundamental. 

¿Cuál es el precio límite de incidencia que se puede pagar por un terreno?
Cada proyecto es una evaluación en particular. En las zonas más caras de la ciudad el tope máximo es u$s 1200/m2, en las periferias se consiguen en u$s 600-650. Pero nadie regala nada. Cuando pagás u$s 600, no podés vender a más de u$s2000-2200/m2, si comprás con una incidencia de u$s 800, el límite de venta es u$s 3200/m2. El terreno tiene que representar alrededor del 30 % del costo total del proyecto, a menos que esté ubicado en zonas como Libertador o Catalinas. Hace 10 años, la relación era 20-22 %. La diferencia es por la escasez de la tierra. 

Volviendo a los proyectos, tienen dos obras de oficinas...
Si, Madero Office de 28 pisos, en donde ya alquilamos pisos al Standard Bank y a Chevron. Por otro lado, compramos tres terrenos en la avenida Belgrano y Bernardo de Yrigoyen. Construiremos un edificio de 29 plantas de u$s 80 millones. Un proyecto de 30.000 metros alquilables que estará listo para mitad del 2013.

Raro una inversión de Raghsa en esa zona…
Esto es prepararse para las crisis. Es para back office y forma parte de la diversificación. Cuando todo funciona, las compañías toman corporates building dondetrabaja desde el cadete hasta el presidente. En crisis, en cambio, dividen entre head y back office.



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