Qué zonas comerciales de la Ciudad tienen más locales vacios
Economía

Qué zonas comerciales de la Ciudad tienen más locales vacios

En Buenos Aires, el mercado inmobiliario vive un momento particular. Los carteles de “se alquila” se replican. Las causas del fenómeno.  Por Elena Peralta 04 de Febrero 2015

 


La recesión que frena las ventas dentro de los locales también está parando los contratos puertas afuera. Y se nota en las persianas bajas. Según los números de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), sólo en el Micro y Macrocentro porteño hay unos 300 locales vacíos.

La situación es particularmente visible en la gran vidriera comercial porteña: según el relevamiento de la CIA, desde Avenida de Mayo hasta la Plaza San Martín la peatonal Florida tiene 24 locales vacíos. Y en la avenida Santa Fe, entre Plaza Italia y Retiro, hay 36 carteles de alquiler. Pero empeora en las calles transversales y en el interior de los barrios, donde siempre costó un poco más colocar los locales.

“Es tan simple como la ley de la oferta y la demanda: no se vende y los negocios cierran. Y se genera tanta incertidumbre que el que está pensando en abrir, lo piensa dos veces”, dispara Armando Pepe, vicepresidente de la CIA. La recesión se combina con otras variables negativas de la economía, como las trabas a la importación. Y da ejemplos: “En mi inmobiliaria le alquilábamos en Florida a un comerciante que se dedicaba a la venta de accesorios de tenis. El 90 por ciento de sus productos son importados. Cuando se dio cuenta de que le quedaban cinco raquetas, bajó la persiana”. Hacía 30 años que ocupaba ese local.

Las trabas a la importación también afectaron a la tradicional avenida Alvear, hoy con cinco carteles de “se alquila”. “Se fueron las grandes marcas y dejaron locales de mucha superficie vacíos, en una escena muy visible porque es una calle de pocas cuadras”, coincide Juan Cruz Beccar Varela, gerente de la División Locales de L. J. Ramos. La inmobiliaria acaba de terminar un relevamiento sobre los principales centros comerciales de la Ciudad de Buenos Aires, que les dio una tasa de vacancia promedio de alquileres del 4 por ciento. También midió la tasa de ocupación (tomando los locales alquilados a terceros y los explotados por sus propietarios) y le dio un 88 por ciento, el valor más bajo desde 2006. Ese año, el 95 por ciento de los comercios de la ciudad estaba funcionando a pleno.

La tendencia hace que la rotación comercial se mueva a un ritmo mucho más lento que otros años. “Antes un aviso de alquiler sobre Santa Fe o sobre Cabildo no duraba una semana. Hoy hay que trabajar mucho más para colocarlo”, asegura Beccar Varela. “Hay locales que llevan más de tres meses vacíos, a pesar de que están bien ubicados. Y ni hablar de lo que puede durar sin alquilar fuera del circuito de las avenidas. En el interior de los barrios pueden llegar a esperar un año”, agrega Pepe.

La situación se refleja en los precios. Según el informe de L. J. Ramos, el valor de alquiler en dólares –que venía estable desde 2010– bajó en promedio un 5 por ciento con respecto a 2013. Las zonas donde más cayeron los precios son la avenida Alvear y Ayacucho y Santa Fe y Callao. De acuerdo al relevamiento, el año último un alquiler comercial en esta última esquina rondaba los 80 US$/m2. Hoy, promedia los 76 US$/m2.

En el circuito de Alvear, la baja es aún mayor si se compara con 2012, cuando todavía no se habían ido las tiendas internacionales. En ese momento cotizaban a 103 US$/m2, mientras que hoy cuestan casi la mitad: 68 US$/m2. Rivadavia y Acoyte, en Caballito, y Santa Fe y Coronel Díaz son los polos donde menos se siente la caída. Los dos bajaron 3 US$/m2.

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De cualquier manera, los brokers admiten que la baja no es una regla exacta. Los alquileres comerciales no escapan a las generales de un mercado que sigue hamacándose entre demasiadas variables (dólar oficial, dólar blue y pesos) a la hora de fijar precios. “Como en el resto de las operaciones inmobiliarias, no hay una escala de valores clara. Todo depende de la negociación”, explica Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades y vicepresidenta del Colegio Profesional Inmobiliario (CUCIBA).

Los brokers admiten que, más que bajar los precios, los propietarios no los subieron todo lo que hubieran aumentado si el mercado no hubiera entrado en recesión. “La rentabilidad anual de los propietarios viene experimentando una creciente disminución desde 2012”, dice Gonzalo Painceira, gerente de la División Locales y Depósitos de Toribio Achával.

La inflación complica todo. “La mayoría de los inmuebles son adquiridos en dólares billete y en la actualidad los alquileres se firman en pesos –explica la arquitecta Judith Sygal, de Toribio Achával–. Entonces, a medida que la brecha entre el peso y el dólar billete se va incrementando, la rentabilidad medida en dólares billete va disminuyendo”.

La tendencia hace que la rotación comercial se mueva a un ritmo mucho más lento que otros años.

En ese contexto, los márgenes se achican. “Históricamente, la rentabilidad de un alquiler comercial era del 1 por ciento anual. En la actualidad se está trabajando entre el 0,5 y el 0,6 por ciento anual”, calcula Pepe. “La negociación es constante”, asegura Goldszer. Los contratos de alquiler comercial se firman a tres años en pesos y la ley no permite incluir cláusulas de indexación. “Los ajustes por inflación se pactan de palabra. Y, en muchos casos, es lo primero que se resigna para conservar al inquilino”, agrega la broker.

El tira y afloje económico está afectando actividades que, históricamente, se adaptaron a las crisis, como el de la compra y venta de oro. “En la calle Libertad, que siempre tuvo ocupación plena, hoy hay locales vacíos”, afirma Pepe.

Con todo, el mercado sigue teniendo algunos oasis. “La esquina de Cabildo y Juramento no tiene locales vacíos y sigue habiendo una lista de espera importante”, asegura Beccar Varela. Lo mismo sucede con algunos puntos de Palermo Soho. También tienen los mejores márgenes. Alquilar un local sobre Cabildo cuesta, en promedio, 71 US$/m2.

Aunque cueste más alquilarlos, los locales siguen siendo una inversión atractiva. “Tenemos inversores que quieren comprar locaciones, pero los dueños no los venden, aunque hoy no les rindan lo mismo que hace cinco años”, asegura Pepe.

“Son un activo deseado. Y en un momento como éste pueden ser un resguardo de capital muy eficaz”, coincide Goldszer. El rango de precios es fluctuante. “Un local en Florida puede costar desde US$ 800.000 a US$ 5 millones. Todo depende de variables que no tienen tanto que ver con los metros, sino con la ubicación, la vereda, la vidriera y el frente”, finaliza Pepe.



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